Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2020 - 3 C 234/19

1. Hat der Mieter eine Einladung als Gastdozent über zwei Semester im Ausland erhalten, so liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor.

2. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können.

3. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung unterhält oder nicht, spielt keine Rolle, da der (Haupt-)Mieter weiterhin für Schäden in der Wohnung haftet.

4. Nach der Rechtsprechung des BGH kann auch ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH, IMR 2014, 319). Erst Recht muss dies gelten, wenn vor dem Hintergrund einer zweimaligen, jeweils einjährigen Dozententätigkeit die Erlaubnis der zeitlich befristeten Untervermietung begehrt wird.

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 IMR 2020, 322

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2019 - 31 C 230/18

Ein Mieter kann die Gestattung der Aufnahme seines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung von dem Vermieter nur dann verlangen, wenn diese nichteheliche Lebensgemeinschaft erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und somit nicht schon davor bestanden hat (§ 553 BGB).*)

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018 - 66 S 29/18

1. Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer "angemessenen" Mieterhöhung für die "Zumutbarkeit" der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlages kann erforderlich erscheinen, wenn das Austauschverhältnis durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird.

2. Die Kammer folgt ausdrücklich nicht der Entscheidung der Zivilkammer 18 des LG Berlin (Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16, IMRRS 2017, 0804), wonach ein Anteil von 20% des Untermietzinses anzusetzen ist. Einzelfallabhängig erscheint stattdessen ein pauschaler Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters von zwischen 5 Euro und 30 Euro pro aufzunehmender Person und Monat sachgerecht. Erheblich höhere Zuschläge kommen bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht und auch dann, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können.

3. Prozessual ist die berechtigte Abhängigmachung der Untermieterlaubnis von einer erhöhten Miete dadurch aufzulösen, dass das Gericht einen Hinweis auf einen angemessenen Untermietzuschlag erteilt, dem der Mieter zustimmen muss, will er nicht Klageabweisung riskieren.

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 IMR 2020, 1003 (nur online)

Mietrecht

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, IMR 2018, 449).*)

2. Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23.06.2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rz. 19).*)

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 IMR 2018, 503

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2018 - 66 S 281/17

1. Bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung zur Untervermietung zur Refinanzierung. Eine Pflicht zum Beweis plausibler Angaben für das Interesse besteht nicht.

2. Der Anspruch auf die Untervermietung macht die Einholung der Zustimmung des Vermieters auch bei einem berechtigtem Interesse nicht entbehrlich.

3. Der Vermieter trägt für die unzulässige Überlassung der gesamten Wohnung und die Ausschlussgründe die Darlegungs- und Beweislast.

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 IMR 2018, 456

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018 - 34 C 93/15

1. In der Regel kann ein Mitmieter von zwei Mietern selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete durch den Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn der eine Mitmieter die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Zahlungs- und Räumungsklage gegen einen ausgezogenen Mitmieter fehlt selbst dann nicht, wenn der Mitmieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben haben sollte.

3. Anders liegen die Dinge jedoch ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, die diesen zum Verbleib im Mietobjekt bewegen.

4. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind als unzulässig anzusehen, weil sie den Mietvertrag umgestalten würden.

5. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter den ausziehenden Mitmieter - zumindest konkludent - aus dem Mietvertrag entlassen hat (etwa durch einen Mietaufhebungsvertrag).

6. Die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags kann grundsätzlich dann angenommen werden, wenn sich die Parteien einig sind, dass der bisherige Mietvertrag so nicht mehr zwischen ihnen fortgeführt werden soll.

7. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag ist zu bejahen, wenn der ausziehende Mitmieter mit demselben Vermieter einen neuen Mietvertrag über eine neue Wohnung schließt und ab diesem Zeitpunkt der Vermieter die Betriebskosten der alten Wohnung nur noch gegenüber dem dort verbliebenen Mitmieter abrechnet und die Kündigung der alten Wohnung auch nur gegenüber diesem dort verbliebenen Mitmieter erklärt.

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17

1. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.*)

2. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.*)

3. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rz. 8, und vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717 Rz. 14).*)

4. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.*)

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