Gesamtsuche

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18

1. Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.*)

2. Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise - neben den Angeboten nur für Kinder - unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.*)

3. Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.*)

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

Wohnungseigentum

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.11.2019 - 72 C 166/18 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.*)

2. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.*)

3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18

1. Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte der Sondereigentümer betreffen.*)

2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 10.10.2014 - V ZR 315/13, IMR 2015, 26).*)

3. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.*)

4. Jedenfalls auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.*)

 Volltext

 IMR 2019, 242

 Nachricht

Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 26.02.2019 - 55 S 10/18 WEG

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.*)

 Volltext

 IMR 2019, 246

Wohnungseigentum

AG Bonn, Urteil vom 17.01.2019 - 27 C 111/18

1. Für die Anfechtung von Aufforderungsbeschlüssen fehlt es am Rechtsschutzinteresse des Anfechtenden, da diese Beschlüsse keine Regelung treffen und lediglich eine Meinungskundgebung der Miteigentümer darstellen.

2. Die bloße Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen ändert nicht die Rechte und Pflichten des Betroffenen und begründet auch keinen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Gleiches gilt für einen Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer sich entschließen, gegen ein Mitglied der Gemeinschaft ein Gerichtsverfahren einzuleiten.

4. Ausnahmsweise kommt die Anfechtung eines Aufforderungsbeschlusses in Betracht, wenn ein Anspruch der Gemeinschaft unter jedem tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkt ausgeschlossen erscheint.

 Volltext

 IMR 2020, 1022 (nur online)

Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 11.12.2018 - 55 S 84/17 WEG

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt auch, wenn die Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Objektprinzip geregelt ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht.*)

 Volltext

 IMR 2019, 329

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.11.2018 - 2-09 S 88/17

1. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz zur Auferlegung von Leistungspflichten zu baulichen Änderungen.

2. Zur Auslegung von Beschlüssen.*)

 Volltext

 IMR 2020, 1015 (nur online)

Prozessuales

OLG Braunschweig, Urteil vom 09.11.2018 - 5 U 5/17

Der im Verfügungsverfahren ergangenen Entscheidung kommt keine materielle Rechtskraft für den Schadensprozess zu.*)

 Volltext

Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 11.09.2018 - 55 S 130/17 WEG

1. Zur Zulässigkeit des Betriebs einer Wurstbude/eines Imbisses in Sondereigentumseinheiten.*)

2. Zur zulässigen Anbringung von Werbeelementen an der Außenfassade mit Zustimmung des Verwalters .*)

 Volltext

 IMR 2018, 519

Wohnungseigentum

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.07.2018 - 120 C 206/18

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist nicht in der Lage, aus sich heraus Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durch Beschluss zu begründen, die sich nicht bereits aus anderen Regelungen ergeben.*)

 Volltext

 IMR 2018, 522

Wohnungseigentum

LG Köln, Urteil vom 26.04.2018 - 29 S 239/17

1. Auch nach § 21 Abs. 7 WEG fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, Ausgleichszahlungen bei Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss festzulegen.

2. Eine Vereinbarung, nach der die Vermietung der Eigentumswohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht wird, ist zulässig.

 Volltext

 IMR 2018, 338

Wohnungseigentum

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.04.2018 - 75 C 7/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16

1. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.*)

2. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.*)

3. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.*)

 Volltext

 IMR 2018, 22

 Nachricht

Wohnungseigentum

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.08.2017 - 72 C 146/15.WEG

1. Wird durch einen Beschluss ein Eigentümer aufgefordert, eine Treppe zurückzubauen und das Gemeinschaftseigentum wieder ordnungsgemäß herzustellen, so soll durch diesen Beschluss keine unmittelbare Anspruchsgrundlage geschaffen werden, sondern vielmehr lediglich die Durchsetzung eines Anspruchs vorbereitet werden.

2. Bei der Anfechtung sog. Heranziehungs- und Vorbereitungsbeschlüsse prüft das Gericht nicht das materiell-rechtliche Bestehen des Anspruchs, sondern nur formelle Beschlussmängel.

 Volltext

 IMR 2018, 1032 (nur online)

Wohnungseigentum

LG Aurich, Beschluss vom 24.07.2017 - 4 S 49/17

1. Durch einen Beschluss, in dem die Verwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung eines vorher beschlossenen Vorgehens bezüglich eines Abwehranspruchs gem. § 1004 BGB beauftragt und bevollmächtigt wird, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 2 WEG für die individuellen Ansprüche aus § 1004 BGB der Sondereigentümer begründet, auch wenn dieses im Beschluss nicht ausdrücklich ausgesprochen wird.

2. Eine Leistungspflicht kann gegen den Willen des Schuldners nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer konstitutiv begründet werden und es ist den anderen Wohnungseigentümern verwehrt, außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten einem Eigentümer Leistungspflichten aufzuerlegen.

3. Insoweit können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll.

4. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass ein nicht eindeutiger Beschluss nicht eine konstitutive Begründung einer Sonderpflicht, sondern lediglich eine Androhung gerichtlicher Maßnahmen zum Gegenstand hat.

 Volltext

Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 08.02.2017 - 1 S 5582/16 WEG

1. Bei der Überlassung bzw. Vermietung der Sondereigentumseinheit an ständig, auch täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, insbesondere an sog. Medizin- oder Krankenhaustouristen, handelt es sich schon der Sache nach um keine von einer Wohnnutzung verschiedenen Nutzung.

2. Dass der Begriff der Wohnnutzung im Rahmen des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10.12.2007 (ZwEWG) sowie der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) enger ausgelegt wird und die kurzfristige Vermietung an Feriengäste danach nicht mehr als Wohnnutzung gilt, steht einer davon abweichenden Auslegung dieses Begriffs im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts und bei der Auslegung der Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegen. Denn Rechtsbegriffe sind immer in ihrem konkreten Kontext nach dem erkennbaren Sinn und Zweck auszulegen.

3. Wenn die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen, können die übrigen Eigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste soweit sie zu keiner Störung führt.

5. Gerüche von Weihrauch aus der Wohnung, der Rauch von Wasserpfeifen, intensive Kochgerüche, lauter Betrieb einer Waschmaschine, eines Geschirrspülers oder eines Fernsehers nachts und an Sonn- und Feiertagen, lautes Schreien, Trampeln und Türschlagen etc. sowie Verstöße gegen die Haus- und/oder Gemeinschaftsordnung durch häufiges und längeres Offenstehenlassen der Wohnungseingangstüre, das Abstellen von Abfalltüten vor der Wohnungseingangstüre und Verursachung von Verschmutzungen des Hausflurs durch Abfall und Müll können schon ihrer Art nach nicht als gröbliche Verstöße gegen die Pflichten aus § 14 WEG qualifiziert werden.

6. Beleidigungen, Tätlichkeiten und Bedrohungen durch den Mieter können allenfalls einen Anspruch der übrigen Eigentümer gegen den vermietenden Eigentümer begründen, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu beenden, nicht hingegen die Untersagung der Überlassung der Einheit an häufig wechselnde Medizin- oder Krankenhaustouristen, da solche Vorfälle auch von langfristigen Mietern ausgehen können.

7. Die Untersagung einer grundsätzlich zulässigen Nutzung kann allenfalls als ultima ratio in Betracht kommen, wenn nämlich durch eine bloße Verurteilung zur Unterlassung der konkret bestehenden Verstöße und Beeinträchtigungen diese nicht effektiv für die Zukunft abgestellt werden können.

8. Es ist grundsätzlich zulässig, einen Hauptanspruch durch Teilurteil abzuweisen und die Entscheidung über den Hilfsantrag zurückzustellen, weil ein dem Hilfsantrag stattgebendes Urteil in seiner Wirksamkeit davon abhängt, dass der Hauptantrag rechtskräftig abgewiesen wird.

 Volltext 2 Beiträge

Wohnungseigentum

LG Koblenz, Beschluss vom 16.11.2016 - 2 S 99/15

1. Eine Vereinbarung mit der Stadt zur Nutzung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für Asylbewerber verstößt nicht gegen eine Teilungserklärung, nach der jeder Miteigentümer berechtigt ist, seine Wohnung zu Wohnzwecken gewerblich zu nutzen.

2. Eine Wohnnutzung umfasst die Überlassung der Eigentumswohnung an wöchentlich oder täglich wechselnde Feriengäste ebenso, wie an Aus- und Übersiedler oder Asylbewerber. Durch wechselnde Nutzer dürfen die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht mehr beeinträchtigt werden, als typischerweise durch Nutzung von Wohneigentum zu erwarten ist.

 Volltext

 IMR 2017, 107

Wohnungseigentum

LG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2016 - 10 S 14/16

1. Die „Beschlussfassung Rückbau der Hofkette" beinhaltet eine bauliche Veränderung, die gem. § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, denn die zwischen zwei einbetonierten Betonpfosten eingehängte Kette ist Teil einer gesamten Einrichtung und kann - auch wenn die Kette nur lose befestigt ist - nicht in einzelne Bestandteile zerlegt werden, die nicht als Teil der baulichen Einrichtung gelten können.

2. Eine nachträgliche Veränderung einer rechtmäßig angebrachten baulichen Veränderung stellt wiederum eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Der Beschluss, einen Eigentümer zu einer bestimmten Handlung aufzufordern, stellt noch kein Gebot zum Handeln dar.

4. Aufforderungsbeschlüsse entsprechen nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, wenn der Aufforderung offensichtlich kein Anspruch zugrunde liegt.

 Volltext

 IMR 2017, 63

Wohnungseigentum

LG Koblenz, Urteil vom 04.08.2016 - 2 S 124/15 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können in Bezug auf das Sondereigentum vereinbaren, dass die übrigen Wohnungseigentümer einer Vermietung der Eigentumswohnung (schriftlich) zustimmen müssen. Die Zustimmung darf dann nur aus wichtigem Grund versagt werden.

2. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht zur Verweigerung ihrer Zustimmung zu einer Vermietung berechtigt, wenn sie diese Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht oder nur unerheblich in ihren Rechten beeinträchtigt.

 Volltext

 IMR 2016, 421

Wohnungseigentum

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 07.07.2016 - 407a C 5/15

1. Eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG liegt nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht vor, wenn es sich bei der Maßnahme um eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt. Instandsetzung in diesem Sinne ist insbesondere auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann in einem solchen Fall von den übrigen Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG die Mitwirkung bei der Herstellung des erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage verlangen.

3. Rechtmäßig im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist auch die erstmalige Herstellung eines sowohl nach den Bauplänen als auch nach der Baubeschreibung vorgesehenen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.

4. Ein Beseitigungsanspruch ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB in der Regel dann ausgeschlossen, wenn eine Veränderung zwar ohne einen entsprechenden Genehmigungsbeschluss vorgenommen wurde, aber ein Gestattungsanspruch des Verändernden besteht. Zudem beinhaltet der Anspruch auf Herstellung erstmaliger ordnungsgemäßer Zustände neben einem Mitwirkungsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auch, dass der Betroffene auf eigene Kosten eine erstmalige ordnungsmäßige Herstellung/Erstellung des gemeinschaftlichen Eigentums bewerkstelligen oder bewerkstelligen lassen kann; dieses Recht ist von den anderen Wohnungseigentümern dann zu dulden.

5. Auch wenn das Fenster nicht genau an der selben Position wie in der Baubeschreibung eingebaut wird, besteht kein Beseitigungsanspruch, denn § 242 BGB und die gegenseitigen Rücksichtnahmepflichten finden gerade auch im Rahmen etwaiger Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB Anwendung.

6. Der Anspruch auf Herstellung ordnungsgemäßer Zustände verjährt nicht in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB; vielmehr unterliegt der Anspruch überhaupt nicht der Verjährung.

7. Es besteht auch kein Anspruch auf Beseitigung eines Fenstergitters, wenn ein solches zwar in der Baubeschreibung nicht vorgesehen ist, aber auch andere Wohnungen mit einem solchen Gitter ausgestattet sind.

 Volltext

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.06.2016 - 2-09 S 6/14

1. Eigentümerbeschlüsse sind auszulegen. Der Entzug der Verwaltervollmacht aus wichtigem Grund ist inhaltlich eine Abberufung. Damit haben die Eigentümer nämlich deutlich gemacht, dass sie ab diesem Zeitpunkt keinerlei Tätigkeit der früheren Hausverwaltung mehr wünschen.

2. Wollten die Eigentümer offensichtlich nicht die Befugnisse der Hausverwaltung beschränken, sondern deren Tätigkeit komplett beenden, steht dies nicht im Widerspruch zu § 27 Abs. 4 WEG.

 Volltext

Wohnungseigentum

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.05.2016 - 72 C 16/16

1. Wird ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten, müssen ausreichende Anfechtungsgründe innerhalb einer Ausschlussfrist von zwei Monaten vorgetragen werden.

2. Dazu muss sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben.

 Volltext

Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 12.05.2016 - 36 S 6246/15

1. Darf nach der Teilungserklärung das Rückgebäude eines Hauses im allgemeinen Wohngebiet zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen beruflichen oder gewerblichen Zweck genutzt werden, ist für einen Unterlassungsanspruch der Wohnnutzung eine typisierende Betrachtung anzustellen.

2. Beeinträchtigt danach die Wohnnutzung des Rückgebäudes die weiteren Wohnungseigentümer nicht mehr als beispielsweise die erlaubte Nutzung als Tanz-, Sport-und Fitnesscenter bzw. Schank- und Speisewirtschaft, besteht kein Unterlassungsanspruch.

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15

1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.*)

2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.*)

3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.*)

 Volltext 2 Beiträge3 Nachrichten

Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 08.02.2016 - 1 S 21019/14 WEG

1. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei Monaten, z.B. an sog. "Medizintouristen", Teil der zulässigen Wohnnutzung (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09, IMR 2010, 103).*)

2. Wird ein Unterlassungsanspruch nicht gegen einen störenden Mieter, sondern gegen den Wohnungseigentümer als Vermieter geltend gemacht, so kann bei Kurzzeitvermietungen unter drei Monaten eine zurechenbare Wiederholungsgefahr i.S.d. § 1004 BGB nur angenommen werden, wenn mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien vorliegen oder besondere Umstände, die von dem Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches auch durch künftige Mietparteien schließen lassen. Zudem bedarf es für eine aktuell bestehende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle.*)

 Volltext

 IMR 2016, 248

Wohnungseigentum und Teileigentum

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 169/14

1. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer (für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht) im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands begründet.*)

2. Klagen die Wohnungseigentümer, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht, kann die Klage dadurch zulässig werden, dass der Verband im Wege des gewillkürten Parteiwechsels in den Prozess eintritt; der Parteiwechsel ist als sachdienlich anzusehen und kann noch in der Revisionsinstanz erfolgen.*)

3. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre.*)

4. Eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Ladenraum dient, darf jedenfalls dann nicht als Gaststätte mit nächtlichen Öffnungszeiten genutzt werden, wenn das maßgebliche Landesrecht die nächtliche Öffnung von Verkaufsstellen untersagt.*)

5. Für die schuldrechtliche Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung ist erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat und allseitig der rechtsgeschäftliche Wille besteht, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen; eine schlichte Duldung reicht keinesfalls aus.*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht

Wohnungseigentum

LG Stuttgart, Urteil vom 17.06.2015 - 10 S 79/14

Selbst bei eindeutigem Wortlaut kann ein Beschluss nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden werden und nicht als Verpflichtung ohne gerichtliche Klärung dahingehend, ob ein Anspruch gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich vorzunehmender Rückbaumaßnahmen überhaupt besteht. Dabei ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollte, der sich innerhalb ihrer Beschlusskompetenz hält.

 Volltext

Wohnungseigentum

AG Heidelberg, Urteil vom 13.05.2015 - 45 C 5/15

1. Eine Zweckbestimmung von Räumen kann nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden, nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

2. Eine Wohnungseinheit darf sogar im Widerspruch zu einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter genutzt werden, wenn die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (hier: Frisörgeschäft anstelle einer Apotheke).

 Volltext

Wohnungseigentum und Teileigentum

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 14).*)

 Volltext

 IMR 2015, 237

 Nachricht

Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 26.01.2015 - 1 S 9962/14 WEG

1. Ob die Nutzung einer Eigentumswohnung als Heilpraktikerpraxis für die anderen Wohnungseigentümer einen unverhältnismäßig großen Nachteil darstellt, ist grundsätzlich in jedem Einzelfall gesondert zu beurteilen.

2. In einem Haus mit 16 Wohneinheiten fällt eine Patientenfrequenz von 5 am Tag jedenfalls bedeutend mehr ins Gewicht als in einem Haus mit wesentlich mehr Wohneinheiten, weil dort die Personenfluktuation ohnehin höher ist.

3. In jedem Fall kann nicht einfach davon ausgegangen werden, dass die Beeinträchtigung unerheblich ist. Es muss die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung eingeholt werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.

 Volltext

 IMR 2015, 194

Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 30.09.2014 - 483 C 2720/14 WEG

1. Die Vermietung von Wohnungen an (arabische) Medizintouristen stellt sich als zulässige Wohnnutzung im Sinne der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09 und Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 78/10, IMRRS 2011, 0074) dar.

2. Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen, hier: der Art der Nutzung nach BauNVO und der Zweckentfremdungsssatzung der Landeshauptstadt München, ist nur beachtlich, soweit er in die Gemeinschaftsordnung "importiert" wurde.

BGB § 1004; WEG §§ 13, 14 Nr. 1, § 15

 Volltext

 IMR 2015, 419

Wohnungseigentum

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 43/14

1. Ist in einem Beschluss nur von "der Jahresabrechnung" oder "dem Wirtschaftsplan" die Rede, bedarf es noch der Auslegung, ob die Jahreseinzelabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne mitbeschlossen wurden.

2. Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung muss nicht ausdrücklich ersichtlich sein, dass auch die Einzelabrechnungen beschlossen wurden. Es reicht aus, wenn es sich aus den Umständen ergibt, über welche Abrechnungen die Wohnungseigentümer beschlossen haben.

3. Regelmäßig wird über die Abrechnungen beschlossen, die den Wohnungseigentümern unmittelbar vor der Versammlung übersandt worden sind.

4. Wird den Eigentümern bzw. den Wohnungserbbauberechtigten vor der Versammlung ein Wirtschaftsplan übersandt, bei dem es sich um den Gesamt- und den jeweiligen Einzelwirtschaftsplan handelt, mit Umlageschlüssel, den auf das Wohnungserbbaurecht entfallenden Anteilen und mit Angabe der monatlichen Wohngeldhöhe, ist davon auszugehen, dass der nachfolgende Beschluss auch die Einzelwirtschaftspläne umfasst.

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 04.07.2014 - V ZR 183/13

1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.*)

2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück.*)

 Volltext

 IMR 2014, 427

 Nachricht

Wohnungseigentum

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 - 85 S 143/12 WEG

Die Wohnungseigentümer können nicht per Beschluss verbieten, dass eine Wohnung an wechselnde Personen für Zeiträume von einer Woche oder weniger als sieben Tagen überlassen wird, da es sich dabei nicht um eine bloße Gebrauchsregelung handelt, sondern um teilweisen Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten.

 Volltext

 IMR 2013, 422

Wohnungseigentum

AG Bremen, Urteil vom 29.04.2013 - 29 C 87/10

1. Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als "Laden" in einem Aufteilungsplan stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht.

2. Für eine zulässige Nutzung ist nicht formal auf die eigentliche "Zweckbezeichnung" abzustellen, sodass andere Nutzungen nicht per se von vornherein untersagt werden dürfen, sondern darauf, ob eine anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer über das Maß hinaus beeinträchtigt, was bei einer Nutzung der bezeichneten Art typischerweise zu erwarten ist.

 Volltext

Wohnungseigentum

AG Reutlingen, Urteil vom 22.03.2013 - 9 C 1614/12 WEG

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Entscheidung, ob Individualansprüche eines ihrer Mitglieder geltend gemacht werden, jedenfalls dann nicht mehr gegen seinen Willen an sich ziehen, wenn der betroffene Wohnungseigentümer seine Individualansprüche schon rechtshängig gemacht hat.*)

2. Macht ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft seine Individualansprüche rechtshängig, sind die übrigen Wohnungseigentümer aus Treuepflicht gehalten, den rechtskräftigen Ausgang des Verfahrens abzuwarten.*)

3. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ("Okkupationsbeschluss") ist formell und materiell rechtswidrig, aber nicht nichtig.*)

4. Das Zustimmungserfordernis aus § 22 Abs. 1 WEG kann nicht durch einen mit der Mehrheit der Stimmen gefassten Okkupationsbeschluss unterlaufen werden.*)

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 30.11.2012 - V ZR 234/11

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.*)

 Volltext

 IMR 2013, 68

 Nachricht

Wohnungseigentum

AG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2012 - 291a C 8319/12

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Er darf seine Wohnung auch zu anderen Zwecken nutzen, solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

2. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht und kann daher nicht durch einen Beschluss der kleinen Eigentümergemeinschaft untersagt werden.

 Volltext

Immobilien

AG Reutlingen, Urteil vom 26.10.2012 - 9 C 1190/12 WEG

1. Die tatsächliche Behauptung von Lärm und Vibrationen kann für den Unterlassungsanspruch aus §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens auch und gerade durch eine Versicherung an Eides statt glaubhaft gemacht werden.*)

2. Im Grundsatz unbeachtlich ist, dass diese subjektiven Eindrücke im einstweiligen Verfügungsverfahren nicht technisch gemessen und überprüft wurden. Würde man den Unterlassungsanspruch nur dann bejahen, wenn die Beeinträchtigung im technischen Sinne messbar war und hierbei Richtwerte - etwa der der TA Lärm - überschritten wurden, würde verkannt werden, dass technischen Richtwerten allenfalls eine Indizwirkung zukommt.*)

3. Tabellen aus der TA Lärm u. Ä. haben für das Zivilgericht keine Bindungswirkung. Es handelt sich bloß um normkonkretisierende Verwaltungsvorschriften. Allein daraus, dass deren Werte unter- oder überschritten werden, lässt sich noch nicht sagen, dass es sich um eine unwesentliche oder wesentliche Beeinträchtigung handelt ("limitierte Verwaltungsakzessorietät"). Stattdessen ist zu fragen, ob die festgestellte Beeinträchtigung für einen verständigen Durchschnittsmenschen zu einer Lästigkeit führt.*)

 Volltext

 IMR 2013, 195