Gesamtsuche

Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2014 - 55 S 150/12 WEG

1. Die Jahresabrechnung muss, anders als der Wirtschaftsplan, nicht nur die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweisen sowie Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.

2. Jahresabrechnung, in der der Endbestand der Abrechnung mit dem Endbestand der Kontenentwicklung nur in Einklang zu bringen ist, indem man eine DIN A4 - Seite mit einem erklärenden Rechenweg zur Kenntnis nehmen und nachvollziehen muss, ist nicht ordnungsgemäß.

3. Ein Beschluss, der einen Schreibfehler enthält, ist trotzdem wirksam, wenn aus der Beschlussvorlage klar zu entnehmen ist, welche Fragen behandelt werden sollen.

4. Der Verwalter kann auch ohne Verwaltervertrag wirksam bestellt werden.

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 11.10.2013 - V ZR 271/12

Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.*)

 Volltext

 IMR 2014, 24

 Nachricht

Wohnungseigentum

LG Hamburg, Urteil vom 10.04.2013 - 318 S 87/12

1. Grundsätzlich muss bei kostenintensiven Maßnahmen ein (gesonderter) Finanzierungsbeschluss ergehen (vgl. OLG München, ZMR 2008, 233; LG Hamburg, ZMR 2012, 474).*)

2. Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die (weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und gegebenenfalls Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007 bis 2009 eingetreten sind.*)

 Volltext 3 Beiträge

Wohnungseigentum

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.11.2012 - 980a C 28/12 WEG

1. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die WEG-Verwaltung nicht in der Lage war, innerhalb eines Zeitraums von mehr als einem Jahr die Jahresabrechnung als geordnete Darstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen. Die von der Verwaltung fehlerhaft erstellte Jahresabrechnung schließt ihre wirksame Entlastung im Wege einer entsprechenden Beschlussfassung aus.

2. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe, noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

3. Bilanzmäßige Darstellungen sind in Jahresabrechnungen unzulässig.

4. Auch bei fehlerhaftem Verwaltungshandeln in der Vergangenheit kommt eine wirksame Neubestellung dieser Verwaltung in Betracht. Diesbezüglich ist den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zuzubilligen, vor allem dann, wen es sich um korrigierbare Fehler der Verwaltung handelt, bei denen die Aussicht besteht, dass sie in Zukunft "abgestellt" werden können.

 Volltext

Wohnraummiete

AG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2012 - 290a C 6117/12

Reparaturen und Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht aus den Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer nach Wirtschaftsplan, sondern auf Rücklage finanziert werden und dazu verwendete Rücklagengelder, gegebenenfalls durch Zwischeneinzahlung auf das Girokonto, verwendet werden, sind weder Einnahmen, da diese Gelder tatsächlich nicht im Wirtschaftsjahr geflossen sind, noch Ausgaben, die in der Abrechnung abzurechnen sind, da sie nicht aus den Vorschusszahlungen sondern aus der Rücklage finanziert wurden. Derartige Ausgaben sind daher allein in der Rücklagenentwicklung darzustellen.*)

 Volltext

Prozessuales

BGH, Urteil vom 19.10.2012 - V ZR 233/11

1. Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll.*)

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.*)

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012 - 55 S 346/11 WEG

Eine Jahresabrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände vom Jahresanfang und Jahresende nicht übereinstimmt, ist nicht schlüssig und nachvollziehbar und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

 Volltext

 IMR 2013, 152

Wohnungseigentum

AG Bremen, Urteil vom 22.06.2012 - 29 C 5/12

1. Selbst bei Annahme einer sog. Untergemeinschaft kann diese kein eigenes Rechtssubjekt darstellen.

2. Eine Anfechtungsklage kann daher nicht nur im Rahmen einer "Untergemeinschaft" und damit nicht (nur) gegen deren Mitglieder gerichtet werden, sondern gegen sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt ausnahmslos und gerade auch dann, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet worden sind.

3. Das Verwaltungsvermögen steht allein der Gesamtgemeinschaft zu.

4. Eine etwaige partielle Kompetenz der Mitglieder einer Untergemeinschaft findet Ihre Grenzen allerdings dort, wo die Interessen der Gesamtgemeinschaft tangiert werden.

5. Es ist nur eine die Gesamtgemeinschaft betreffende Jahresabrechnung notwendig.

 Volltext

 IMR 2013, 29

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung.*)

 Volltext

 IMR 2012, 330

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 15.05.2012 - V ZB 282/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 193/11

Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind.*)

 Volltext

 IMR 2012, 329

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 17.02.2012 - V ZR 251/10

1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.*)

2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.*)

 Volltext

 IMR 2012, 195

 Nachricht

Wohnungseigentum

LG Köln, Urteil vom 19.01.2012 - 29 S 190/11

1. Die Beschlussvorlage zur Jahresabrechnung ist rechnerisch unschlüssig und insgesamt für ungültig zu erklären, wenn es an der Übereinstimmung der Entwicklung der Konten und dem Saldo von Einnahmen und Ausgaben fehlt.

2. Mängel in der Buchführung des Verwalters betreffend das Verwalterkonto können dazu führen, dass die Eigentümer einen Buchprüfer bestellen müssen und der Verwalter sich schadensersatzpflichtig hierfür macht.

 Volltext

 IMR 2012, 199

Wohnungseigentum

AG Hannover, Urteil vom 15.11.2011 - 484 C 3413/11

Wurden keine präzisen Eckdaten vorgegeben und müssen Vergleichsangebote noch eingeholt werden, entspricht die Delegation von Entscheidungskompetenz auf den Vewalter nicht den Maßstäben ordnungsgemäßer Verwaltung.

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 162/10

Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.*)

 Volltext

 IMR 2011, 285

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 04.03.2011 - V ZR 156/10

1. In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.*)

2. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.*)

 Volltext

 IMR 2011, 194

Wohnungseigentum

AG Koblenz, Urteil vom 12.11.2010 - 133 C 98/10 WEG

Ohne Eintragung im Handelsregister ist die Verschmelzung einer bestellten Verwalterfirma mit einer anderen Verwalterfirma nicht wirksam.

 Volltext

Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 23.09.2010 - 483 C 487/10

1. Eine teleologische Reduktion von § 16 Abs. 6 Satz 1 2. Halbs. WEG bei nachteiligen baulichen Veränderungen findet nicht statt.

2. Die Kostenbefreiung des § 16 Abs. 6 2. Halbs. WEG greift auch im Falle der unterbliebenen Zustimmung zu einer nachteiligen baulichen Veränderung, ohne dass es der vorherigen Anfechtung der Baumaßnahme als solcher bedürfte.

 Volltext

 IMR 2011, 30

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09

1. Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.*)

2. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.*)

3. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.*)

4. § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.*)

 Volltext

 IMR 2010, 381

Wohnungseigentum

AG Hannover, Urteil vom 01.06.2010 - 484 C 13827/09

Der Soll - Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darf nicht als nur fiktive Ausgabe angesetzt werden. Die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Abrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Schon gar nicht darf bei der Darstellung der Rücklage der Soll - Betrag als Zugang nachvollzogen werden, obwohl der Ist - Eingang geringer ist. Diese Rechtslage gilt auch für Abrechnungszeiträume vor 04.12.2009 lagen.

 Volltext

Wohnungseigentum

AG Brühl, Urteil vom 26.04.2010 - 23 C 587/08

1. Werden lediglich 12,34% des Wärmeverbrauchs durch die elektronischen Erfassungsgeräte bei einer Einrohrheizung abgebildet und sind die Kosten zu 70% nach Verbrauch umzulegen, so muss nach einem nicht verbrauchabhängigen Maßstab, d. h. der Wohnfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume, abgerechnet werden.

2. Die Festlegung des Abrechnungsmaßstabes im Rahmen der Vorgaben der Heizkostenverordnung liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer.

 Volltext

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09

1. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.*)

2. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).*)

 Volltext

 IMR 2010, 149

Wohnungseigentum

LG Köln, Urteil vom 07.10.2001 - 29 S 57/10

Beschlüsse über Abrechnungen wirken objektbezogen und gelten für den jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer unabhängig davon, wer in der Einzelabrechnung benannt ist. Daher ist es unschädlich, wenn bei einem Eigentümerwechsel der Verwalter zwei Abrechnungen erstellt, sofern er beide dem Erwerber zuleitet.

 Volltext