Gesamtsuche

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18

1. Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.*)

2. Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise - neben den Angeboten nur für Kinder - unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.*)

3. Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.*)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18

1. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.*)

2. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.*)

3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.*)

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Bauträger

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.05.2019 - 14 U 253/10

1. Grundsätzlich steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung die Befugnis zu, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag gegenüber dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen. Dies gilt auch für Rechte, die auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftlich gezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind.

2. Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit. Ein selbstständiges Vorgehen des Erwerbers ist ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft abweichende Mangelbeseitigungsmaßnahmen beschließt oder ganz bzw. teilweise auf bestimmte Maßnahmen verzichten will.

3. Die Begründung der gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands hat zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt sind.

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 IBR 2022, 53

Öffentliches Baurecht

BVerwG, Urteil vom 10.04.2019 - 9 A 24.18

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist prozessführungsbefugt für die Geltendmachung subjektiv-öffentlicher Nachbarrechte in Ansehung eines Planfeststellungsbeschlusses, wenn ihr diese Rechte durch Beschluss der Eigentümer zur Ausübung übertragen wurden.*)

2. Eine bauliche Erweiterung einer Straße um einen durchgehenden Fahrstreifen für den Kraftfahrzeugverkehr i.S.v. § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 der 16. BImSchV liegt vor, wenn auf der gesamten Länge des Vorhabens ein bisher nicht den konstruktiven Anforderungen für einen Fahrstreifen entsprechender Standstreifen durch bauliche Maßnahmen ertüchtigt wird.*)

3. Die Führung einer Straße in einem Tunnel kann eine aktive Lärmschutzmaßnahme im Sinne des § 41 BImSchG darstellen, wenn der Überdeckelung neben dem Lärmschutz keine weitere Funktion zukommt und die konkreten Vorhabenziele davon unberührt bleiben (Bestätigung von BVerwG, IBR 2002, 281)*)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 298/16

Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).*)

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 IMR 2019, 243

Wohnungseigentum

LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 11 S 40/18

1. Durch die Bezeichnung als 'Gaststätte' in der Teilungserklärung ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter erfolgt. Hierdurch wird eine bestimmte Nutzungsform in der Teilungserklärung festgeschrieben.

2. Allerdings kann eine nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

3. Selbst wenn von der beabsichtigten Nutzungsänderung keine größere Beeinträchtigung ausgeht als von der bisherigen Nutzung, kann die Nutzungsänderung untersagt werden, wenn sie Auswirkungen auf den Gesamtcharakter der Gesamtanlage hat.

4. Dies ist zu bejahen, wenn in einer Ferienhausanlage Räume durch eine Religionsgemeinschaft genutzt werden sollen, da dies potentielle Feriengäste abschrecken könnte.

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 IMR 2019, 466

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 - 2-13 S 108/18

1. Sieht eine Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit ausdrücklich eine gewerbliche Nutzung vor, liegt in der an anderer Stelle angeführten Bezeichnung „lila umrandete Lagerräume mit Büro“ keine Zweckbestimmung.*)

2. Zur – hier bejahten – Zulässigkeit einer Wohnnutzung in einer Teileigentumseinheit.*)

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 IMR 2019, 245

Wohnungseigentum

LG Stuttgart, Beschluss vom 12.03.2019 - 19 S 31/18

1. Eine vereinbarte Nutzungsbestimmung als "Restaurant" legt nach objektiver Auslegung fest, dass die Teileigentumseinheit als Betrieb eines Gastgewerbes genutzt werden darf, das in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert.*)

2. Ein sog. Schnellrestaurant stellt eine Unterform des Restaurants dar und gehört innerhalb des Gastgewerbes zur sog. Systemgastronomie und stellt daher nach der durchzuführenden normativen Auslegung ein Restaurant dar, da auch in einem Schnellrestaurant der Verkauf und Verzehr der verkauften Speisen im Vordergrund steht, die Kunden Sitzplätze nebst Stühlen vorfinden und sanitäre Anlagen vor Ort nutzen können. Weiter werden die Speisen von den Kunden anhand eines Menüs bzw. einer Speisekarte ausgewählt und nach Kundenbestellung zubereitet und verkauft. Demgegenüber steht die Möglichkeit Speisen zum späteren Verzehr mitzunehmen nicht im Vordergrund, sondern die Zubereitung von Speisen, weshalb es sich auch nicht um einen Ladenraum bzw. Geschäftsraum handelt - in diesen werden ständig Waren zum Verkauf dargeboten und der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte steht im Vordergrund.*)

3. Im Rahmen von § 14 WEG sind "Nachteile" durch eine innerhalb einer Zweckbestimmung vorgesehenen Nutzung typischerweise nicht erheblich und somit von den übrigen Eigentümern zu dulden. Nur wenn die grundsätzlcih zwar erlaubte Nutzung im konkreten Einzelfall deutlich überschritten wird, kann sich ein Anspruch auf Unterlassung ergeben.*)

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 IMR 2019, 286

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 330/17

1. Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.*)

2. Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben.*)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 08.02.2019 - V ZR 153/18

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hiervon ausgenommen sind Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind.*)

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 IMR 2019, 285

 Nachricht

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 18.01.2019 - V ZR 72/18

Zur Herabsetzung der Stimmkraft des Eigentümers von sog. „Geisterwohnungen“.*)

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 IMR 2019, 283

 Nachricht

Wohnungseigentum

LG Berlin, Beschluss vom 16.01.2019 - 55 S 46/18 WEG

1. Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Gewerbeeinheit (Laden)" bezeichnet, kann darin keine gastronomische Einrichtung betrieben werden.

2. Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Teil- oder Wohnungseigentümer auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung seines Teil- oder Wohnungseigentums in Anspruch, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Beeinträchtigungen dem Kläger durch die zweckwidrige Nutzung erwachsen, wobei diese Nachteile und auch das gegenläufige Interesse des Beklagten frei zu schätzen sind.

3. Bei der Störung von Grundeigentum bemisst sich das Interesse des gestörten Eigentümers grundsätzlich nach dem Wertverlust des Grundstücks.

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Bauträger

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2018 - 29 U 123/17

Errichtet eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft eine Reihenhaussiedlung und verhandelt sie jahrzehntelang mit den Erwerbern und später der Wohnungseigentümergemeinschaft über Mängel, verstößt die Erhebung der Verjährungseinrede gegen Treu und Glauben.

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 IBR 2019, 195

Prozessuales

OLG Braunschweig, Urteil vom 09.11.2018 - 5 U 5/17

Der im Verfügungsverfahren ergangenen Entscheidung kommt keine materielle Rechtskraft für den Schadensprozess zu.*)

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Wohnungseigentum

OLG Rostock, Urteil vom 13.09.2018 - 3 U 40/17

1. Jedem Wohnungseigentümer einer WEG steht ein Individualanspruch gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung, z.B. wegen Lärms oder auch durch eine bauliche Veränderung zu.*)

2. Einer besonderen Ermächtigung durch die WEG bedarf es nicht.*)

3. Zum Anspruch der Nutzung des Nachbargrundstücks als Zuwegung zum eigenen hinteren Grundstücksteil.*)

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 IMR 2019, 289

Bauträger

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2018 - 6 O 320/17

1. Die Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen kann durch Verhandlungen gehemmt werden, § 203 BGB.

2. Für "Verhandlungen" bedarf es eines Meinungsaustauschs zwischen den Vertragsparteien.

3. Ein solcher Meinungsaustausch liegt nicht vor, wenn in einem Telefonat lediglich Ansprüche angemeldet werden und der Gesprächspartner mitteilt, dass er vorab seine Bevollmächtigung nach vorangegangener Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu klären hat.

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Wohnungseigentum

LG Dortmund, Urteil vom 18.05.2018 - 17 S 116/17

1. Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband geschlossen, so dass Ansprüche aus der Verletzung des Verwaltervertrags grundsätzlich nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen.

2. Ist der Schaden aber im Vermögen einzelner Wohnungseigentümer entstanden, so steht nur diesen der Anspruch zu.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch diese Schadensersatzansprüche gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

4. Da § 49 Abs. 2 WEG keine materiell-rechtliche Haftungsmilderung i.S.v. § 276 Abs. 1 BGB bewirkt, kann der Verwalter noch in einem gesonderten Rechtsstreit auf Schadensersatz (und Ersatz etwaiger Prozesskosten) mit der Behauptung in Anspruch genommen werden, es liege jedenfalls einfaches Verschulden vor.

5. In Rechtsprechung und Literatur gilt die fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen als anerkanntes Beispiel für eine Kostenhaftung des Verwalters wegen groben Verschuldens.

6. Einer professionellen Hausverwaltung muss bekannt sein, dass sie bei Vergabe eines Auftrags zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens, das mit erheblichen Kosten einhergeht, zur Vorlage von Alternativangeboten verpflichtet ist.

7. Die Erstellung einer ordnungsgemäßen Beschlussvorlage gehört zu den regelmäßigen Verwalterpflichten, so dass eine professionelle Verwaltung zumindest fahrlässig handelt, wenn sie einen Beschlusstext formuliert, der zur Nichtigkeit führt.

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 IMR 2018, 1091 (nur online)

Bauträger

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018 - 8 U 19/14

1. Grundsätzlich stehen jedem einzelnen Erwerber auch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sämtliche Mängelansprüche zu.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüchen auf Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvorname mit Aufwendungsersatz oder Vorschuss an sich gezogen, ist der einzelne Erwerber von der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen.

3. Beschließen die Eigentümer, einen Sachverständigen mit einer für alle Beteiligten verbindlichen Mangelbeurteilung zu beauftragen, haben sie - inzidenter - auch die Ausübung der Rechte wegen dieser Mängel an sich gezogen.

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

5. Der Beginn der fünfjährigen Verjährung ist nicht zwingend an die Abnahme der Werkleistung geknüpft. Die Verjährungsfrist beginnt auch zu laufen, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber gleichwohl keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt oder das vertragliche Erfüllungsverhältnis aus anderen Gründen in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt ist.

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 IBR 2018, 564

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 275/16

1. Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen.*)

2. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.*)

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 IMR 2018, 199

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16

1. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.*)

2. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.*)

3. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.*)

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 IMR 2018, 22

 Nachricht

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 14.10.2017 - V ZR 45/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17

Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB besteht auch dann keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist.*)

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 IMR 2018, 23

 Nachricht

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 305/16

Für den Individualanspruch des Wohnungseigentümers aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann eine Ausübungsbefugnis des Verbandes nicht begründet werden.*)

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 IMR 2018, 107

 Nachricht

Bauträger

OLG Stuttgart, Urteil vom 16.11.2016 - 3 U 98/16

Den Bauträger trifft auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung die Pflicht, die Schließkarte und den Schließplan für die Schließanlage eines Mehrfamilienhauses an die Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Die Geltendmachung dieses Anspruchs fällt in die geborene Ausübungszuständigkeit des Verbands.*)

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Wohnungseigentum

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.09.2016 - 14 S 2471/16 WEG

1. Die Verfolgung eines Anspruchs auf Abänderung der Regelungen der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durch den Verband unterfällt indes weder der "geborenen" noch der "gekorenen" Wahrnehmungskompetenz des Verbands.

2. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG regelt ein höchstpersönliches vergemeinschaftungsfeindliches Individualrecht.

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 180/14

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.*)

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 IMR 2016, 200

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Wohnungseigentum und Teileigentum

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 169/14

1. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer (für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht) im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands begründet.*)

2. Klagen die Wohnungseigentümer, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht, kann die Klage dadurch zulässig werden, dass der Verband im Wege des gewillkürten Parteiwechsels in den Prozess eintritt; der Parteiwechsel ist als sachdienlich anzusehen und kann noch in der Revisionsinstanz erfolgen.*)

3. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre.*)

4. Eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Ladenraum dient, darf jedenfalls dann nicht als Gaststätte mit nächtlichen Öffnungszeiten genutzt werden, wenn das maßgebliche Landesrecht die nächtliche Öffnung von Verkaufsstellen untersagt.*)

5. Für die schuldrechtliche Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung ist erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat und allseitig der rechtsgeschäftliche Wille besteht, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen; eine schlichte Duldung reicht keinesfalls aus.*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht