Gesamtsuche

Wohnungseigentum

AG Rosenheim, Urteil vom 11.07.2019 - 13 C 744/18 WEG

(kein amtlicher Leitsatz)

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Bauträger

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2019 - 23 U 205/18

1. Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG.

2. Dem "Schweigen" der Erwerber nach der Erklärung der Abnahme durch den Verwaltungsbeirat ist kein Erklärungswert beizumessen.

3. An einer konkludenten Abnahme fehlt es bereits daran, wenn ein Erwerber Mängelrügen erhebt und damit zu erkennen gibt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß hergestellt ansieht.

 Volltext 2 Beiträge

Bauträger

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.05.2019 - 14 U 253/10

1. Grundsätzlich steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung die Befugnis zu, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag gegenüber dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen. Dies gilt auch für Rechte, die auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftlich gezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind.

2. Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit. Ein selbstständiges Vorgehen des Erwerbers ist ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft abweichende Mangelbeseitigungsmaßnahmen beschließt oder ganz bzw. teilweise auf bestimmte Maßnahmen verzichten will.

3. Die Begründung der gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands hat zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt sind.

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 IBR 2022, 53

Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 - 55 S 14/18 WEG

§ 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist.*)

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 IMR 2019, 201

Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 267/17

1. Wird nach Eintritt der Rechtshängigkeit die in Streit befangene Sache veräußert, so muss der Rechtsnachfolger des Veräußerers einen zwischen dem Veräußerer und dem Prozessgegner geschlossenen gerichtlichen Vergleich gegen sich gelten lassen, wenn und soweit der Inhalt des Vergleichs auch das Ergebnis eines Urteils in dem anhängigen Prozess sein könnte und sich die Rechtskraft eines solchen Urteils auf den Rechtsnachfolger erstreckt hätte; unter diesen Voraussetzungen kann dem Prozessgegner gemäß §§ 795, 727 ZPO eine vollstreckbare Ausfertigung gegen den Rechtsnachfolger des Veräußerers erteilt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 14.05.1986 - IVa ZR 146/85, NJW-RR 1987, 307 sowie BGH, Urteil vom 09.12.1992 - VIII ZR 218/91, BGHZ 120, 387, 392).*)

2. Veräußert der Rechtsinhaber die streitbefangene Sache nach Eintritt der Rechtshängigkeit und ergeht gegen ihn ein Urteil, so erstreckt sich dessen Rechtskraft gemäß § 325 Abs. 1 ZPO auch dann auf den Rechtsnachfolger, wenn dieser die Rechtshängigkeit bei Rechtserwerb weder kannte noch kennen musste.*)

3. Die in § 325 Abs. 2 ZPO angeordnete entsprechende Anwendung der Vorschriften des bürgerlichen Rechts zugunsten derjenigen, die Rechte von einem Nichtberechtigten herleiten, betrifft allein die Veräußerung durch einen Nichtberechtigten; insoweit erstreckt sich die Rechtskraft eines nachteiligen Urteils nicht auf den Rechtsnachfolger, wenn sich dessen guter Glaube sowohl auf die Rechtsinhaberschaft des Veräußerers als auch auf die fehlende Rechtshängigkeit bezieht („doppelte Gutgläubigkeit“; Fortführung von BGH, Urteil vom 07.05.1991 - VI ZR 259/90, BGHZ 114, 305, 309 f.).*)

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 12.07.2018 - V ZR 221/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 06.07.2018 - V ZR 221/17

1. Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht; geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zu Stande gekommen.*)

2. Wird bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen, sind die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz maßgeblich, wenn es sich um grundlegende Um- oder Ausbauten, wie etwa einen Dachgeschossausbau, handelt.

3. Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden. In diesem Fall muss lediglich das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip erhalten bleiben; es darf jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden.

4. Die Entfernung dreier Dachgauben und die Errichtung einer 2,30 m hohen Gaube mit vorgelagerter Loggiafläche auf einer Breite von 6,50 m stellt eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes dar, die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich macht.

5. Im schriftlichen Verfahren kommt ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Wohnungseigentum

AG Marl, Urteil vom 19.03.2018 - 34 C 8/17

1. Die Festlegung, welche Firma Instandsetzungsarbeiten ausführen soll, muss sich ausdrücklich aus dem Beschluss ergeben.

2. Die Tatsache, dass den in der Eigentümerversammlung anwesenden Teilnehmern die ausführende Firma bekannt gewesen ist, genügt nicht, da dies nicht für jedermann, insbesondere Rechtsnachfolger, ersichtlich ist.

3. Bei der Kreditaufnahme müssen die wesentlichen Rahmenbedingungen feststehen.

4. Das Risiko der Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss vor der Beschlussfassung erörtert werden, dies muss aus dem Protokoll hervorgehen.

5. Es besteht auch nach der Veräußerung des Sondereigentums der Kläger ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Beschluss noch in die Rechte der Kläger eingreift.

6. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Verteilung von Kosten, wenn die Rechtsfolgen des Beschlusses nach der Fälligkeitstheorie weiterhin die ausgeschiedenen Wohnungseigentümer treffen.

 Volltext 3 Beiträge

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 06.03.2018 - II ZR 1/17

Der Beschluss einer Publikumspersonengesellschaft ist nach seinem objektiven Erklärungsbefund auszulegen. (Rn. 16)*)

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Wohnungseigentum

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2017 - 11 S 145/16

1. Ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch kann von jedem Miteigentümer bei jedem unzulässigen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 3 WEG geltend gemacht werden, eine darüberhinausgehende konkrete Beeinträchtigung des Anspruchstellers ist keine Anspruchsvoraussetzung.

2. Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.

3. Ein Vorbehalt "an Räumen und weiteren Flächen des Gemeinschaftseigentums Sondernutzungsrechte zu begründen und/oder an Räumen des Gemeinschaftseigentums Sondereigentum zu begründen, sowie solche Sondernutzungsrechte und/oder Räume bestehenden Miteigentumsanteilen zuzuordnen bzw. mit solchen zu verbinden" lässt dies nicht erkennen.

4. Ein obligatorisches Sondernutzungsrecht wirkt grundsätzlich nur zwischen den Parteien, die es abgeschlossen haben. Bei Wechsel auch nur eines Wohnungseigentümers entfällt ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht in der Regel vollständig (§ 139 BGB), wenn nicht ausnahmsweise anzunehmen ist, dass die Vereinbarung unter den Verbleibenden aufrechterhalten werden soll.

5. Bei einer Unterlassungsklage nach § 1004 BGB finden auch bei einem Prozess unter Wohnungseigentümern die Vorschriften der §§ 265, 266 ZPO Anwendung.

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 IMR 2018, 1020 (nur online)

Prozessuales

BGH, Urteil vom 29.09.2017 - V ZR 19/16

1. Die Erweiterung der subjektiven Grenzen der Rechtskraft eines Urteils gegenüber dem Rechtsnachfolger gemäß § 325 Abs. 1 Fall 1 ZPO führt nicht zu einer Erweiterung der objektiven Grenzen der Rechtskraft.*)

2. Die auf ein schuldrechtliches Recht zum Besitz gestützte Abweisung einer Vindikationsklage im Vorprozess hindert den Rechtsnachfolger nicht an einer eigenen Vindikationsklage, wenn er weder rechtsgeschäftlich noch kraft Gesetzes in das Schuldverhältnis mit dem Besitzer eingetreten ist.*)

3. § 265 ZPO ist auch anzuwenden, wenn die Ansprüche aus dem Eigentum an der in Streit befangenen Sache aufgrund einer Ermächtigung durch den Rechtsinhaber von einem Dritten im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend gemacht werden.*)

4. Das Besitzrecht eines Käufers, dem der Verkäufer die Kaufsache übergeben hat, entfällt, wenn der Eigentumsverschaffungsanspruch aus dem Kaufvertrag, etwa infolge Rücktritts oder aufgrund eines Verlangens von Schadensersatz statt der ganzen Leistung, nicht (mehr) besteht.*)

5. Das Revisionsgericht kann über die sachliche Berechtigung der Klage auch nach deren Abweisung als unzulässig entscheiden, wenn das Berufungsurteil einen Sachverhalt ergibt, der für die rechtliche Beurteilung eine verwertbare tatsächliche Grundlage bietet, und bei Zurückverweisung der Sache ein anderes Ergebnis nicht möglich erscheint (Anschluss an BGH, Urteile vom 05.12.1975 - I ZR 122/74, WM 1976, 164, 165 und vom 10.10.1991 - IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, 438).*)

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Wohnungseigentum

LG Hamburg, Urteil vom 12.07.2017 - 318 S 31/16

1. Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Fußbodenbelag durch einen anderen ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, sofern sich nicht ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau aus der Gemeinschaftsordnung ergibt.

2. Bei Eingriffen in den unter dem Belag liegenden Estrich und die Geschossdecke, aus denen sich "nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz" ergeben, ist im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinsichtlich der einzuhaltenden Schallschutzwerte die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende DIN 4109 heranzuziehen.

3. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorgefundenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Schallschutzes.

4. Bodenbeläge wie Fliesen, Parkett, Teppich, Linoleum und Ähnliches stellen regelmäßig Sondereigentum dar.

5. Der rechtlichen Qualifizierung des Bodenbelages als Sondereigentum steht nicht entgegen, dass der Bodenbelag Auswirkungen auf den Trittschallschutz hat. Etwas anderes gilt dann, wenn ein solcher Fußbodenbelag integraler Bestandteil des Isolationskonzepts ist, sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme.

6. Sind die vorgenommenen Umbaumaßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar und haben sie nachhaltige Auswirkung auf die Gebäudesubstanz, so sind die zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahme aktuellen Schallschutzwerte einzuhalten.

7. Kann ein Wohnungseigentümer seine Zustimmungserklärung bis zur Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter noch widerrufen, muss dies auch für eine ursprünglich erklärte Ablehnung und deren Wechsel in eine Zustimmung gelten.

8. Das Allstimmigkeitserfordernis in § 23 Abs. 2 WEG ist dahingehend abdingbar, dass im schriftlichen Beschlussverfahren ein positiver Beschluss auch dann zu Stande kommt, wenn die allstimmige Zustimmung nicht vorliegt.

9. Beim Durchbruch einer tragenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Wand ist ein nicht hinnehmbarer Nachteil erst dann ausgeschlossen, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist.

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 IMR 2018, 113

Wohnungseigentum

LG Itzehoe, Urteil vom 19.01.2016 - 11 S 61/14

1. Verkündet der Versammlungsleiter das Ergebnis einer Beschlussfassung nicht, ist der Beschluss unwirksam. Die unterbliebene Beschlussfeststellung des Versammlungsleiters kann in einem gerichtlichen Verfahren ersetzt und der Beschluss dadurch wirksam werden.

2. Es kann auch ein Negativbeschluss festgestellt werden. Dies ist ein Beschluss, der einen Antrag ablehnt, weil die erforderliche Mehrheit (hier: nach Gemeinschaftsordnung geforderte qualifizierte Mehrheit) fehlt.

3. Der Austausch von 30 Jahre alten Holzfenstern durch Kunststofffenster ist eine Modernisierungsmaßnahme (keine bauliche Veränderung) und stellt für einen verständigen Wohnungseigentümer eine sinnvolle Neuerung dar, die geeignet ist, den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen.

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 IMR 2017, 1030 (nur online)

Wohnungseigentum und Teileigentum

LG Hamburg, Urteil vom 28.10.2015 - 318 S 9/15

1. Ein Beschluss über eine Jahrzehnte früher geregelte Angelegenheit kann erneut gefasst werden.

2. In der Beschlussfassung über die langfristige Vermietung liegt keine Einräumung eines Sondernutzungsrechts und damit keine unzulässige Umgehung der dafür erforderlichen Vereinbarung. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt insoweit.

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 IMR 2016, 154

Wohnungseigentum

LG Hamburg, Urteil vom 23.07.2014 - 318 S 19/14

1. Grundsätzlich entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Sache Zweitbeschlüsse gefasst werden, während die Erstbeschlüsse zwar angefochten, aber noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind.

2. Werden die Zweitbeschlüsse jedoch rechtkräftig für ungültig erklärt, leben die Erstbeschlüsse auf jeden Fall auf, unabhängig davon, ob sie tatsächlich aufgehoben wurden.

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 168/13

1. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.*)

2. Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.*)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13

1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.*)

2. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).*)

 Volltext 2 Beiträge2 Nachrichten

Wohnungseigentum

AG Ratingen, Urteil vom 29.07.2011 - 10 C 396/10

Wurde auf der Eigentümerversammlung einstimmig über die Errichtung eines Geräteschuppens abgestimmt und die Zustimmung erteilt, kann der nicht anwesende Gegner den Beschluss zwar anfechten, jedoch führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

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Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 27.04.2009 - 1 S 19129/08

1. Das Gericht ist nicht verpflichtet, das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses festzustellen, wenn der Verwalter wegen eines bestehenden Einstimmigkeitserfordernisses (Zustimmung zu baulicher Veränderung) verkündet hat, dass der Beschluss abgelehnt wurde.

2. Zulässiges Rechtsmittel gegen die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf den Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG ist die sofortige Beschwerde. Über sie kann, wenn in der Hauptsache Berufung eingelegt wurde und der Verwalter nicht Partei ist, im Berufungsurteil mit entschieden werden.

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Wohnungseigentum

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 - 16 Wx 184/04

1. Für den Abschluss eines langfristigen Wartungsvertrags bedarf der Verwalter einer speziellen Vollmacht der Wohnungseigentümer in Form eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. In der Entlastung des Verwalters kann eine nachträgliche Genehmigung des Abschlusses von Verträgen erblickt werden.

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Wohnungseigentum und Teileigentum

BGH, Beschluss vom 07.03.2002 - V ZB 24/01

a) Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlußgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben.*)

b) Aus dem zwischen ihnen bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis kann der Wohnungseigentümer jedoch im Einzelfall gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere die Regelung zur Tragung der Kosten des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums maßgeblich. Durch eine solche Verpflichtung wird die Gültigkeit der Beschlußfassung jedoch nicht berührt.*)

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Wohnungseigentum

BGH, Beschluss vom 23.08.2001 - V ZB 10/01

a) Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens läßt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch das Gericht bedarf es nicht.

b) Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlußergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.

c) Die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlußantrages durch die Wohnungseigentümer hat Beschlußqualität. Ein solcher Negativbeschluß ist kein Nichtbeschluß.

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 IBR 2002, 49