Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2019 - 65 S 18/19

1. Auch neuartige, vom Bild eines traditionellen Berufs abweichende Tätigkeiten unterfallen dem Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG, Eingriffe bedürfen einer gesetzlichen Grundlage.*)

2. Bei einem Verstoß des Inkassodienstleisters "mietright"/LexFox gegen das RDG ist die Rechtsfolge der Nichtigkeit des Inkasso- und Abtretungsvertrages nach § 134 BGB weder zwingend noch mit dem Schutzzweck des RDG vereinbar; das RDG sieht die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht vor.*)

3. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit würde den in § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG formulierten Schutzzweck des RDG in sein Gegenteil verkehren: sie würde dem Rechtssuchenden Schutz entziehen, die Sicherheit des Rechtsverkehrs belasten, weil trotz behördlicher Registrierung des Inkassodienstleisters auf die Wirksamkeit der von diesem übernommenen Rechtsdurchsetzung nicht vertraut werden kann, ein unstreitiger Verstoß gegen geltende, am Gemeinwohl orientierte Rechtsvorschriften würde sanktioniert.*)

4. Ein "Stichtagszuschlag" kommt nicht in Betracht, wenn die Einzelvergleichsmieten nach zwei aufeinander folgenden Mietspiegeln um 0,10 Euro voneinander abweichen.*)

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Wohnraummiete

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

1. Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig.

2. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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Wohnraummiete

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 4/18

1. Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig.

2. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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Wohnraummiete

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvR 1595/18

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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 IMR 2019, 398

Mietrecht

LG Berlin, Beschluss vom 04.02.2019 - 66 S 152/18

1. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse" sind verfassungskonform.

2. Auch die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

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Mietrecht

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2018 - 65 S 131/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2018 - 65 S 83/18

1. § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG allein rechtfertigt keine eigene Aussetzung. Auch § 148 ZPO ist in diesem Fall nicht anwendbar, auch nicht analog.

3. Die Abtretung von Ansprüchen gemäß "Mietpreisbremse" an einen Inkassodienstleister ist wirksam.

4. Verlangt der Vermieter eine Miete, die die nach § 556d Abs. 1, 2 BGB höchst zulässige Miete übersteigt, darf der Mieter zur Durchsetzung seiner Forderungen unmittelbar einen Rechtsanwalt oder einen Inkassodienstleister beauftragen.

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 IMR 2019, 1003 (nur online)

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 13.08.2018 - 66 S 18/18

1. Eine Streitwerterhöhung soll nicht eintreten, wenn in ein und demselben Rechtsstreit eine Hauptforderung verfolgt wird, zu der eine ebenfalls verfolgte Nebenforderung in einem Abhängigkeitsverhältnis steht.

2. Dagegen ist die Zusammenrechnung beider Ansprüche dann geboten, wenn es sich um eine "emanzipierte" Nebenforderung handelt, für die die zugehörige Hauptforderung entweder aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist oder für die die Hauptforderung von vornherein nie zum Gegenstand des Prozessverfahrens gemacht wurde.

3. Der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der "Mietpreisbremse" durch einen eingetragenen Inkassodienstleister stehen keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegen.

4. Die auftragsgemäße "Einziehung einer Forderung" kann auch die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtseinsichten einschließen.

5. Bei einem "Mietzinsrechners" handelt es sichum heute allgemein zugängliche technische Kommunikationsmittel, die für den Einzelfall des interessierten Benutzers eine erste summarische Prüfung ermöglichen.

6. Zur Wahrung des Bestimmbarkeitserfordernis ist es erforderlich (aber auch genügend), in der Abtretungserklärung den Umfang der von der Abtretung erfassten Forderungen der Höhe und der Reihenfolge nach aufzuschlüsseln. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist durch Auslegung der vom Abtretenden und vom Abtretungsempfänger abgegebenen Erklärungen zu ermitteln.

7. Es steht einer Abtretung nicht entgegen, wenn der Freistellungsanspruch gerade an den Gläubiger der zu tilgenden Schuld abgetreten wird.

8. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse" sind verfassungskonform.

9. Ebenso bestehen gegen Berliner MietpreisbegrenzungsVO keine Bedenken.

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 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 64 S 199/17

1. Gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 bestehen keine Bedenken. Der Umstand, dass im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin nur der Verordnungstext ohne die Begründung veröffentlicht wurde, steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen; entscheidend ist allein, dass die Verordnung eine den gesetzlichen Vorgaben genügende Begründung enthält, die auch veröffentlicht wurde.

2. Die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB begegnen keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken.

3. Eine Interpolation zwischen zwei Mietspiegeln kommt auch für qualifizierte Mietspiegel in Betracht.

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 IMR 2018, 452

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18

1. Teilt ein Fachgericht die Überzeugung eines vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit einer gesetzlichen Regelung mit dem Grundgesetz nicht, so hat es diese weiter anzuwenden.

2. Die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungseinzug gestattet stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung. Sie umfasst auch die rechtliche Beratung darüber, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten dem Kunden eine Forderung überhaupt zusteht.

3. Da die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechtsanwälten vorbehalten, sondern der durch Inkassounternehmer sogar gleichgestellt ist, müssen auch Rechtsäußerungen im Rahmen des außergerichtlichen Konfliktes zwischen Gläubiger und Schuldner von der Inkassoerlaubnis gedeckt sein.

4. Eine rechtliche Beratung darüber, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten dem Kunden eine Forderung zusteht, im Vorfeld der Abtretung ist eine von einer Inkassoerlaubnis gedeckte Tätigkeit.

5. Eine Beschränkung der Einziehung auf bereits entstandene, fällige Forderungen findet weder im Gesetz noch seinen Materialien oder der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine Stütze.

6. Zur Einziehung übertragen oder abgetreten werden können auch künftige Forderungen, sie müssen lediglich bestimmt oder bestimmbar sein, um den konkreten (vertraglichen) Rahmen der Inkassodienstleistung zu beschreiben.

7. Das Anbieten eines "Mietpreisrechners", der Mietern über heute allgemein übliche und zugängliche technische Kommunikationsmittel eine summarische Prüfung ermöglicht, ob Forderungen gegen den Vermieter bestehen können, ist keine Rechtsberatung.

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 IMR 2018, 388

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2018 - 65 S 238/17

1. § 556d BGB ist verfassungskonform, insbesondere verstößt er nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG oder gegen Art. 3 Abs. 1 GG.

2. Teilt ein Fachgericht die Überzeugung eines vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit einer gesetzlichen Regelung mit dem Grundgesetz nicht, so hat es diese weiter anzuwenden.

3. Auch die MietBegrV Berlin vom 28.04.2015 ist verfassungsgemäß.

4. Zwar findet § 556d Abs. 1 BGB dem Wortlaut nach nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird; Mietvertragsverlängerungen, -erneuerungen bzw. schlichte Parteiwechsel unterfallen nicht dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es jedoch von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist.

5. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels - wie im Fall des Berliner Mietspiegels 2017 - in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

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 IMR 2018, 408

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2018 - 67 S 328/17

1. Eine mietvertragliche Vereinbarung, die den Beweismittelkanon der ZPO mit Blick auf eine etwaige spätere zivilgerichtliche Ermittlung der gem. § 556d BGB preisrechtlich zulässigen Miete beschränkt, ist gem. § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.*)

2. Die Vorschrift des § 556d Abs. 1, 2 BGB ist mit Art. 3 Abs. 1, Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar.

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 IMR 2018, 1052 (nur online)

Mietrecht

LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17

Die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig, da der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt hat, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich trifft.

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 IMR 2018, 87

 Nachricht

Öffentliches Recht

VG Berlin, Urteil vom 23.11.2017 - 4 K 103.16

Eine (atypische) Feststellungsklage vor dem Verwaltungsgericht gegen den Verordnungsgeber einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist mangels Fehlens anderweitiger Rechtsschutzmöglichkeiten unzulässig. Effektiver Rechtsschutz besteht vor den Zivilgerichten.

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 IMR 2018, 86

 Nachricht

Mietrecht

AG Neukölln, Urteil vom 11.10.2017 - 20 C 19/17

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind verfassungsgemäß; ebenso ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verfassungskonform und rechtswirksam.

2. Wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt, ist § 556d analog anwendbar.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn es für diese Vertragsgestaltung keinen sachlichen Grund gibt, sie vielmehr lediglich der Umgehung der Mietpreisbremse dienen soll.

4. Der Berliner Mietspiegel 2017 kann zumindest als einfacher Mietspiegel gem. § 287 ZPO herangezogen werden.

5. Ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter ist unwirksam.

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 IMR 2017, 12

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 - 67 S 149/17

Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) dürften verfassungswidrig sein.

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 IMR 2017, 390

 Nachricht

Wohnraummiete

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2017 - 33 C 3490/16

1. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 ist rechtmäßig und wirksam, da sie von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt ist.

3. Der Frankfurter Mietspiegel 2014 ist als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB anzusehen.

4. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

5. Sieht ein Mietspiegel nur für eine integrierte Küche einen Zuschlag vor, kann für eine Einbauküche keine analoge Anwendung dieses Zuschlags erfolgen, da eine Einbauküche nicht mit einer integrierten Einbauküche vergleichbar ist.

6. Dass andere Mietspiegel für eine Einbauküche einen Zuschlag vorsehen, ist irrelevant.

7. Der Tatrichter kann im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraum einen Stichtagzuschlag geben, wenn zwischen Erhebungsstichtag und Zugang des Mietspiegels nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Dies gilt auch für den Fall von § 556d Abs. 1 BGB, da die Sachlage vergleichbar ist.

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 IMR 2018, 11

Wohnraummiete

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.06.2017 - 913 C 2/17

1. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung ist rechtswirksam, da sie umfassend begründet ist (entgegen AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16).

2. Diese Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Freien und Hansestadt Hamburg durch den Qualifizierten Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum 2015 i.S.d. § 558d BGB erfolgt, der die in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum widerspiegelt.

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 21.06.2017 - 414 C 26570/16

1. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10.11.2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.*)

2. Deshalb hat der Münchener Mieter auch keinen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter wegen der Höhe der Vormiete.*)

3. Der Bundesgesetzgeber hat deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von seinem Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein.*)

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 IMR 2017, 311

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2017 - 65 S 424/16

1. Die Regelung in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungsgemäß, insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie. Die Regelung greift zwar in das Eigentumsrecht ein, bestimmt aber in verfassungsrechtlich zulässiger Weise dessen Inhalt und Schranken.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin ist von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt, insbesondere überschreitet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nicht die Grenzen der Zweckbindung der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB.

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

4. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig; er kann jedenfalls als einfacher Mietspiegel taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

5. Er kann sich als Mieter selbst dann auf die Überschreitung der nach der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin zulässigen Mietobergrenze berufen, wenn er selbst als Untervermieter diese Grenzen nicht einhält.

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 IMR 2017, 262

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Mietrecht

AG Neukölln, Urteil vom 08.09.2016 - 11 C 414/15

Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform, die auf ihrer Grundlage erlassene Mietenbegrenzungsverordnung Berlin rechtmäßig. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig.

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 IMR 2016, 505

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