Gesamtsuche

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 20.02.2026 - V ZR 34/25

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 02.02.1979 - V ZR 14/77, IMRRS 2007, 2579 = BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90, IMRRS 1991, 0008 = NJW 1991, 2909).*)

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 IMR-Beitrag

Pachtrecht

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 - 18 U 127/24

Hat der Vermieter/Verpächter zu Gunsten eines Grundstücksnachbarn eine Stellplatzbaulast übernommen, so steht dies einem Herausgabeanspruch des Vermieters/Verpächters nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses nicht notwendig entgegen, doch kann die Baulast gem. § 242 BGB dem Anspruch auf Rückbau des Parkplatzes entgegenstehen, wenn dadurch ein (realisiertes) Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück (materiell) baurechtswidrig wird und ein Anspruch des Vermieters/Verpächters auf Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 Satz 2 BauO-NW) nicht besteht; die Entscheidungen des BGH vom 24.01.2024 (V ZR 51/24, IMRRS 2025, 0211) und vom 27.06.2025 (V ZR 150/24, IMRRS 2025, 0973) stehen nicht entgegen.*)

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 IMR-Beitrag

Immobilien

OLG Stuttgart, Urteil vom 18.11.2025 - 12 U 191/24

Der Duldungspflicht nach § 7c NRG-BW steht die Möglichkeit einer Wärmedämmung mit einer geringeren Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nicht entgegen, wenn die Umsetzbarkeit dieser Möglichkeit erst geprüft werden müsste und dabei nicht unerhebliche Kosten anfielen, eine Umsetzung zu höheren Kosten führen würde und die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks sich nur um wenige Zentimeter verringern würde.*)

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Öffentliches Baurecht

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.11.2025 - 8 S 701/23

1. Bei der baurechtlichen Entscheidung über die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung einer Schweinehaltung in einen reinen Mastbetrieb handelt es sich jedenfalls um einen Verwaltungsakt, durch den ein anderes als in § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 2b UmwRG genanntes Vorhaben unter Anwendung umweltbezogener Rechtsvorschriften des Bundesrechts zugelassen wird (vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 UmwRG).*)

2. Zu den umweltbezogenen Rechtsvorschriften des Bundesrechts zählen bauplanungsrechtliche Vorschriften, in denen das Gebot der Rücksichtnahme verankert ist, soweit im konkreten Fall Umwelteinwirkungen - wie etwa Geruchsimmissionen - zu beurteilen sind.*)

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Nachbarrecht

BGH, Urteil vom 07.11.2025 - V ZR 121/24

Ein Überbau muss nur unter den Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB geduldet werden; liegen diese nicht vor, kann eine Pflicht zur dauerhaften Duldung des Überbaus weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch aus dem Schikaneverbot hergeleitet werden.*)

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 IMR 2026, 71

Prozessuales

LG Berlin II, Beschluss vom 28.10.2025 - 85 S 37/25 WEG

ohne amtliche Leitsätze

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Öffentliches Baurecht

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 29.09.2025 - 22 D 227/2

1. Mit dem Erfordernis einer ausreichenden (verkehrlichen) Erschließung soll ein Mindestmaß an Zugänglichkeit der Grundstücke für Kraftfahrzeuge gewährleistet sein. Bei Vorhaben, die von der Natur der Sache oder von ihrer Zweckbestimmung her bevorzugt in den Außenbereich gehören, reicht ein dem Verkehrsbedarf des Vorhabens noch genügender, aber "außenbereichsgemäßer" Standard aus. Hier ist nicht der gleiche Maßstab anzulegen wie im beplanten oder unbeplanten Innenbereich.*)

2. Die konkreten Anforderungen an die wegemäßige Erschließung sind insbesondere abhängig von den individuellen Umständen, namentlich dem aufgrund der Anlagennutzung zu erwartenden Verkehr. Ein allgemeingültiger Ausbaustandard existiert im Außenbereich nicht und kann insoweit von der Gemeinde nicht zugrunde gelegt oder gefordert werden.*)

3. Für die Erschließung von Windenergieanlagen, die typischerweise nur einen sehr geringen anlagenbezogenen Verkehr auslösen, reicht danach grundsätzlich und regelmäßig bereits ein reiner Feldweg, jedenfalls aber ein geschotterter Weg aus; eine Asphaltierung kann im Regelfall nicht gefordert werden.*)

4. Die Erschließung i. S. v. § 35 Abs. 1 BauGB ist bei einer öffentlichen (Wege)-Parzelle auch ohne förmliche Widmung jedenfalls dann gesichert, wenn eine Benutzung dem Vorhabenträger aus Gründen der Gleichbehandlung nicht verwehrt werden kann bzw. wenn die Gemeinde aus Rechtsgründen dauernd gehindert ist, den Anliegerverkehr zum Vorhabengrundstück zu untersagen.*)

5. Von einer gesicherten Erschließung ist nicht erst dann auszugehen, wenn die Vorhabenträgerin die Erschließungsaufgabe vertraglich übernommen hat. Vielmehr genügt es, dass der Gemeinde ein zumutbares Erschließungsangebot vorgelegen hat. Ein solches Angebot hat eine Ersetzungsfunktion.*)

6. Die Gemeinde ist verpflichtet, an der Klärung der Zumutbarkeit des Erschließungsangebots mitzuwirken. Kommt auch nur in Betracht, dass sie verpflichtet sein könnte, ein Erschließungsangebot anzunehmen, so schließt das nach Treu und Glauben die Pflicht oder zumindest die Obliegenheit der Gemeinde ein, an der Klarstellung der Rechtslage mitzuwirken, also über das Angebot in einer Weise zu verhandeln, die eine Beurteilung seiner Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit ermöglicht. Verweigert sie sich dieser Obliegenheit, muss sie sich dies zurechnen lassen.*)

(...)

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 18.09.2025 - V ZR 162/24 

Ein Vertrag, der eine Verpflichtung zur Fernwärmeversorgung durch die Käuferin vorsieht, stellt keinen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter dar, wenn er lediglich eine Pflicht zur Aufnahme entsprechender Regelungen in Mietverträge begründet. (Rn. 11-12)

Die Annahme einer Duldungspflicht der Klägerin hinsichtlich der Fernwärmeeinrichtungen aufgrund einer Grunddienstbarkeit bedarf einer näheren Begründung und Prüfung durch das Berufungsgericht. (Rn. 14-15)

Das Berufungsgericht muss klären, ob sich aus dem Kaufvertrag oder anderen Vereinbarungen eine Pflicht zur Duldung der hinter dem ersten Absperrventil liegenden Fernwärmeeinrichtungen ergibt. (Rn. 13, 15)

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Öffentliches Baurecht

VG Schleswig, Urteil vom 17.09.2025 - 8 A 78/23

1. Die Bauaufsichtsbehörde ist für ein bauaufsichtliches Einschreiten (hier: aufgrund von Lärmimmissionen auf einem Wohngrundstück) grundsätzlich nur noch subsidiär zuständig. Vorrangig zuständig für die Abwehr von Immissionen sind die Immissionsschutzbehörden.

2. Die Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörde für die Abwehr von Immissionen ist jedoch gegeben, wenn das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme betroffen ist oder es dazu Auflagen in der Baugenehmigung gibt.

3. Der Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung ist bereits dann verletzt, wenn die Bauaufsicht ohne hinreichende Ermittlungen über den Antrag auf Einschreiten nicht entscheidet.

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 IBR 2026, 1006 (nur online)

Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 08.09.2025 - 14 S 12685/24

1. Erfolgt ein vertraglich nicht mehr gedeckter (teil-)gewerblicher Gebrauch eines Mietobjekts, so kann dies eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt insb. dann, wenn der Mieter eine Wohnung ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters gewerblich nutzt und dadurch eine Schädigung des Mietobjekts oder eine unzumutbare Belastung von Mitmietern oder des Vermieters hervorgerufen wird.*)

2. Dabei kommt es grds. darauf an, ob der Mieter mit seiner gewerblichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt (Außenwirkung), etwa indem er das Mietobjekt als seine Geschäftsadresse angibt, er dort Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.*)

3. Bei der Beurteilung der Außenwirkung ist zunächst zu berücksichtigen, ob sich die Mieträume in einem Mehrfamilienhaus befinden, in welchem das räumliche Umfeld ggf. besonders sensibel auf Störungen - wie sie z.B. durch Publikumsverkehr hervorgerufen werden können - reagiert, oder ob sich das Mietverhältnis auf ein freistehendes EFH bezieht, in welchem allein die Mieter selbst leben. Beeinträchtigungen zum Nachteil von Mitbewohnern - namentlich durch etwaige störende Geräusche oder eine sonstige Störung der Privatsphäre, ausgehend von fremden, nicht dem Haus zugehörigen Personen - können in letzterem Fall oftmals ausgeschlossen sein.*)

4. Maßgeblich für eine kündigungsrelevante Außenwirkung kann ferner sein, ob es in der Folge der (auch) gewerblichen Nutzung bereits zu konkreten Beschwerden oder sonstigen Beanstandungen, namentlich durch Mitmieter bzw. Nachbarn gekommen ist.*)

5. Bei etwaigem Publikumsverkehr mit Kunden kann eine geringe Anzahl an Kundenbegegnungen (hier: ca. 2 Kunden wöchentlich - ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung mit dem Mieter) gegen die Annahme einer wirksamen Kündigung sprechen.*)

6. Zwar geht auch mit der Internetpräsenz eines gewerblichen Betriebs i.d.R. eine gewisse Außenwirkung einher. Eine solche kann jedoch im konkreten Fall unzureichend sein, wenn der Mieter gleichwohl faktisch nur sehr wenige, vorangemeldete Kunden empfängt und diese letztlich auch keine störenden Beeinträchtigungen nach außen hin verursachen.*)

7. Bei der Beschäftigung von Mitarbeitern im Mietobjekt kann es namentlich auf die Art der Tätigkeit und ihre etwaige Außenwirkung, auf Dauer und Umfang der Beschäftigung (z.B. Teilzeit) sowie auf Häufigkeit und Dauer der Anwesenheiten der betreffenden Mitarbeiter ankommen.*)

8. Zur kündigungsrechtlichen Relevanz namentlich einer Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt durch einen angeblichen Kaufinteressenten bzw. unangemeldet erscheinenden Handwerker, durch vermeintlich vertragswidrige Gartenarbeiten (Gehölzschnitt), verweigerte Mangelbeseitigungsmaßnahmen und eine mieterseitige Behauptung, das Mietobjekt sei mangelhaft.*)

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Stellungnahmen und Empfehlungen zu Gesetzentwürfen

Schreiben privater Verbände