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BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03
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Einzeldokumente | Abschnitte in Büchern und Arbeitshilfen | ||||
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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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IBR 2004, 1146 | BGH - Schönheitsreparaturklausel mit "starrem" Fristenplan unwirksam |
30 Volltexturteile gefunden |
LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22.07.2010 - L 7 AS 60/09
Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, ist der Grundsicherungsträger nicht gemäß § 22 SGB II zur Übernahme der Renovierungskosten verpflichtet. Es besteht keine grundsätzliche Pflicht des Grundsicherungsträgers gemäß § 22 SGB II zur Übernahme von Renovierungskosten.
VolltextAG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 - 6 C 4050/09
Dem Mieter steht ein Bereicherungsanspruch vor, sofern er aufgrund einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.
VolltextAG Stuttgart, Urteil vom 19.06.2009 - 31 C 949/09
Die Erhöhung des Nutzungsentgelts aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel ist wirksam. Wirtschaftlichkeitsberechnung als Grundlage für eine Erhöhung der Nutzungsgebühr ist beizufügen, welche die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.*)
VolltextLSG Baden-Württemberg, Urteil vom 19.02.2009 - L 7 SO 1131/07
1. Die Aufwendungen des Hilfebedürftigen für turnusmäßige Schönheitsreparaturen können Bestandteil der Kosten der Unterkunft nach § 29 Abs. 1 Satz 1 SGB XII sein. Für sie kommen Leistungen für die Unterkunft nach dieser Vorschrift jedoch grundsätzlich nur in Betracht, wenn die Überwälzung auf den Mieter vertraglich wirksam vereinbart ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Übertragung auf den Mieter aufgrund einer vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärten Formularklausel erfolgt und deshalb der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (vgl. schon Senatsurteil vom 21.02.2008 - L 7 SO 827/07 - SAR 2008, 62
2. Zum Selbsthilfegrundsatz des § 2 Abs. 1 SGB XII.*)
VolltextBGH, Urteil vom 18.02.2009 - VIII ZR 210/08
1. Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.*)
2. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia."
in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)
"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.*)
VolltextBGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).*)
VolltextBGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.*)
LG Berlin, Urteil vom 04.09.2006 - 67 S 65/06
Die individualvertragliche Übernahme der Anfangsrenovierung führt dann nicht zur Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten laufenden Renovierungspflicht, wenn der Mieter für die Anfangsrenovierung ausreichend kompensiert wird.
VolltextBGH, Urteil vom 28.06.2006 - VIII ZR 124/05
1. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum.*)
2. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.*)
BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05
1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.*)
2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.*)
BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05
1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.*)
2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)
VolltextBGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 109/05
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)
VolltextBGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*)
VolltextBGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)
VolltextKG, Urteil vom 23.05.2005 - 8 U 234/04
1. Der mit einer Botschaft als Mieterin geschlossene Vertrag stellt sich als Geschäftsraummietvertrag dar, auch wenn die Räume von der Botschaft sodann an Botschaftsangehörige als Wohnräume überlassen werden.*)
2. Der in Anspruch genommene Bürge kann sich auf die Verjährung der Bürgschaftsschuld auch dann berufen, wenn diese erst nach Klageerhebung eingetreten ist.*)
VolltextBGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, daß die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.*)
VolltextBGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04
Zur Zulässigkeit von Fristenbestimmungen bzgl. Renovierungsarbeiten.
VolltextBGH, Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
1. Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).*)
2. Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.*)
3. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.*)
VolltextBGH, Urteil vom 22.09.2004 - VIII ZR 360/03
Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03).*)
VolltextBGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03
Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird.*)
Volltext14 Nachrichten gefunden |
(17.05.2024) Viele Mietverträge übertragen Mietern die Pflicht, ihre Wohnung regelmäßig zu renovieren. Allerdings sind viele der üblichen Mietvertragsklauseln von Gerichten inzwischen für unwirksam erklärt worden.
mehr…
(18.03.2015) Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur ...
mehr… BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 242/13
(19.12.2012) Kratzer im Parkett, vergilbte Tapeten oder kaputte Türen: Schönheitsreparaturen sind ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich ist laut Gesetz der Vermieter zur Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen und somit auch der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
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Beratungsbedarf bei Schönheitsreparaturen stark gestiegen
(04.06.2009) Rund 1,12 Millionen Rechtsberatungen haben die Juristen der 322 örtlichen Mietervereine des Deutschen Mieterbundes (DMB) 2008 durchgeführt. "Größter Erfolg der Rechtsberatungen ist, dass in 97,34 Prozent aller Fälle der Streit oder die Probleme zwischen Mietern und Vermietern außergerichtlich beigelegt werden konnten", sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, auf einer Pressekonferenz im Vorfeld des 63. Deutschen Mietertages in Leipzig.
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(01.04.2009) Richter am Bundesgerichtshof Dr. Dieter Wolst wird mit Ablauf des 31.03.2009 nach Erreichen der Altersgrenze in den Ruhestand treten.
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(11.04.2008) Am 16.07.2008 entscheidet der BGH über die Frage, ob der Vermieter bei unwirksamen Renovierungsklauseln als Ausgleich einen Miet-Aufschlag verlangen darf. Nach Einschätzung des Mieterbundes betrifft das Urteil mindestens die Hälfte der bestehenden Mietverträge.
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(31.08.2007) Däumchen drehen statt Pinsel schwingen: Der Vermieter will seinem Mieter per Vertrag alle möglichen Renovierungsverpflichtungen aufbrummen - ungültig! urteilen Gerichte. Der Mieter muss manchmal sogar gar nichts tun. In vielen Mietverträgen stehen Renovierungsklauseln, die ungültig sind, weil sie den Mieter im Übermaß in die Pflicht nehmen. Solche Klauseln sind ungültig! Der Mieter muss in solchen Fällen gar nicht renovieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte mehrfach, dass bestimmte Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Das Immobilienportal Immowelt.de rät daher: Mieter sollten die Formulierungen in ihrem Mietvertrag überprüfen, Vermieter sollten bei Neuabschlüssen penibel auf rechtskonforme Formulierungen achten.
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Zudem die wichtigsten BGH-Entscheidungen
(31.05.2007) 20,6 Prozent aller Zivilprozesse betreffen eine Mietrechtsstreitigkeit. Rund 312.000 Verfahren in Wohnraummietsachen wurden im Jahr 2005 abgeschlossen, 299.133 bei den Amtsgerichten und 13.336 bei den Landgerichten als Berufungsinstanz. Im Anschluss noch die wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofs.
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(19.10.2006) Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat gestern entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
mehr… IMR 2006, 180 BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06
(20.05.2005) In den letzten drei Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) weit mehr als 100 Grundsatzurteile zum Mietrecht gefällt. Damit hat er massiver und einschneidender in das Mietrechtsverhältnis von Millionen Mietern und Vermietern eingegriffen als der Gesetzgeber zum Beispiel mit der Mietrechtsreform 2001. Die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung zu den Problemen von Kündigungsverzicht, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten und Modernisierung wird nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) in diesem Jahr zahlreiche weitere oder neue Streitigkeiten nach sich ziehen.
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