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Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 07.12.2022 - 64 S 151/22

1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung "ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien" abhängig gemacht wird, "die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs" abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters "in dessen freies, d. h. an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen" gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, so dass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.*)

2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.*)

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 IMR 2024, 139

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AG Köpenick, Urteil vom 13.09.2022 - 7 C 36/22

Die gesetzliche Begrenzung zur Höhe der Mietkaution verbietet nicht eine Überschreitung der Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken (hier: Zusatzkaution für die Erlaubnis zur Hundehaltung in Wohnung mit Parkett).

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Wohnraummiete

AG Köln, Urteil vom 07.07.2021 - 210 C 208/20

1. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten, so dass sich eine schematische Lösung verbietet.

2. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie Bedürfnisse des Mieters.

3. Die Frage der artgerechten Tierhaltung hat für die mietrechtliche Frage der Haltungserlaubnis keine Relevanz.

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 IMR 2021, 355

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LG Berlin, Urteil vom 09.09.2020 - 65 S 255/19

1. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter auf den Fortbestand einer einmal erteilten Erlaubnis zur Hundehaltung vertrauen darf. Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach eine Erlaubnis jederzeit widerrufen werden darf, verstößt gegen § 307 BGB.

2. Die Erlaubnis darf widerrufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, (auch) ohne dass es eines vertraglichen Widerrufsbehaltes bedarf.

3. Ist die Tierhaltung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 in Verbindung mit den Regelungen des Mietvertrags und der darauf beruhenden Zustimmung des Vermieters gedeckt, so kann Letzterer den Mieter nach einer Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen, sofern der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt.

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BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18

1. Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.*)

2. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223).*)

3. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624).*)

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 IMR 2019, 272

Wohnraummiete

AG Bremen, Urteil vom 01.06.2017 - 6 C 32/15

1. Eine Klausel, demnach die Haltung einer Katze oder eines Hundes in einer Mietwohnung unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs genehmigt werde, lässt die gebotene Interessenabwägung unberücksichtigt und ist deshalb im Sinne des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ist nicht durch eine bestimmte Anzahl von Großtieren und damit abstrakt verbundenen Risiken, sondern nur durch das Vorliegen konkreter Beeinträchtigungen berechtigter Vermieterinteressen im Einzelfall begrenzt.

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 IMR 2017, 312

Prozessuales

LG Berlin, Beschluss vom 16.04.2015 - 67 S 92/15

In Fällen einer zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung liegt die Beschwer sowohl im Falle der Klagestattgabe als auch der Klageabweisung grundsätzlich bei nicht mehr als 600,00 EUR.*)

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 IMR 2016, 1128 (nur online)

Versicherungsrecht

OLG Hamm, Urteil vom 30.01.2015 - 20 U 106/14

1. Die Beanspruchung der Mietsache ist übermäßig, wenn sie über das für den einzelnen Raum vereinbarte oder übliche Maß quantitativ oder qualitativ erheblich hinausgeht und deshalb zu erhöhter Abnutzung oder erhöhtem Verschleiß oder einem anderen Schadensrisiko führt.

2. Ein grundsätzlich vertragsgemäßer, jedoch in der Intensität gesteigerter Gebrauch der Mietsache stellt einen Grund für die Verweigerung des Deckungsschutzes durch den Privatversicherer dar. Das ist nicht der Fall bei einer schon ihrer Art nach (auch ohne Übermaß) widerrechtlichen oder falschen Behandlung der Mietsache.

3. Die Haltung von vier Katzen in der Mietwohnung ohne ausreichende Beaufsichtigung stellt eine übermäßige Beanspruchung der Mietsache dar.

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 IMR 2015, 298

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

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