Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IMR 9/2009 - Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
zwischenzeitlich sollte sich eigentlich herumgesprochen haben, dass die meisten in Formularmietverträgen älteren Datums verwandten Endrenovierungsklauseln unwirksam sind. Was aber, wenn der Mieter glaubt, aufgrund einer solchen Klausel zur Endrenovierung verpflichtet zu sein, diese auch durchführt und sich später herausstellt, dass die Klausel unwirksam ist und der Mieter keine Renovierungsarbeiten hätte durchführen müssen? Dies Frage hat nun der BGH geklärt (
S. 296): Einen Schadensersatzanspruch des Mieters lehnt der BGH - zumindest bei älteren Formularmietverträgen - zwar ab, da bei Vertragsschluss diese Klauseln von den Gerichten regelmäßig noch nicht beanstandet worden sind, so dass den Vermieter kein Verschulden bei Vertragsschluss trifft. Der Mieter hat aber einen Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung, und zwar auf Wertersatz. Ersetzt wird nicht die eingetretene Wertsteigerung der Wohnung, sondern der Wert der erbrachten Renovierungsarbeiten. Hierzu gehören nicht nur der Einsatz an Zeit, sondern auch die Materialkosten und die Vergütung für die Helfer des Mieters aus seinem Verwandten- und Bekanntenkreis.
Im Gewerberaummietrecht beschäftigt sich das OLG Frankfurt mit der Frage, ob Prämien für eine Terrorversicherung umlagefähige Betriebskosten sein können ( S. 309). Nach seiner Ansicht stellt eine Terrorversicherung eine Sachversicherung dar, so dass die Prämien regelmäßig umlagefähig sind. Allerdings muss auch beim Abschluss einer Terrorversicherung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gewahrt bleiben. Diesen sieht das OLG zumindest dann als gewahrt an, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen. Auch das OLG Stuttgart hat bereits in seinem Urteil vom 15.02.2007 ( IMR 2007, 110) entschieden, dass eine Terrorversicherung als Sachversicherung umlagefähig sei.
Im Wohnungseigentumsrecht befasst sich das OLG Frankfurt in zwei Entscheidungen mit der Haftung des Verwalters im Rahmen einer Sanierung. Zum einen entscheidet das OLG, dass der Verwalter nicht für die rechtzeitige Sanierung von Baumängeln verantwortlich ist. Vielmehr beschränkt sich die Pflicht des Verwalters bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen ( S. 317). Zum anderen macht sich der Verwalter aber haftbar, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und später Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzbar sind ( S. 318).
Auch alle weiteren Beiträge dieser Ausgabe empfehle ich Ihrer Aufmerksamen Lektüre.
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber