IMR 9/2006 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

das Land Baden-Württemberg will unter der Federführung des Justizministers Prof. Dr. Ulrich Goll (FDP) eine Bundesratsinitiative zur Reform des Mietrechts in die Wege leiten. Danach soll das Wohnungsmietrecht in drei Punkten geändert werden. Zum einen sollen für Mieter und Vermieter einheitliche Kündigungsfristen von drei Monaten gelten. Zum zweiten soll die sog. „Schonfrist“, innerhalb derer der Mieter die rückständige Miete bezahlen und so die Rechtsfolgen einer fristlosen Kündigung abwenden kann, von zwei auf einen Monat verkürzt werden. Drittens sollen die Landesregierungen ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass die sog. Kappungsgrenze nicht 20%, sondern 30% beträgt. Auf diese Weise soll – so Goll – „der Wohnungsbau ... wieder an Attraktivität gewinnen“.

Richtig ist: Die Anleger halten sich mit Investitionen in den Wohnungsbau zurück, weil die Errichtung und die Vermietung von Neubauwohnungen nicht mehr rentabel erscheint. Die Verkürzung von Kündigungs- und Schonfristen wird daran nichts ändern. Die bestehende Kappungsgrenze von 20% in drei Jahren kann ohnehin nicht ausgeschöpft werden, weil der Markt eine derartige Mietsteigerung nicht zulässt.

Richtig ist: Das Mietrecht hat Regelungsdefizite. Diese liegen aber auf anderen Gebieten.

So besteht ein wesentliches Problem des Wohnungsmarktes darin, dass ein Großteil der Mieter nur über ein begrenztes Einkommen verfügt und dass deshalb der für die Wohnung bestimmte Anteil vom Einkommen nicht beliebig erhöht werden kann. Anderseits ist festzustellen, dass der Anteil der Betriebskosten an den Wohnkosten seit Jahren kontinuierlich steigt. Ursächlich hierfür sind vor allem die Energiekosten. Der Rohölpreis liegt zur Zeit bei etwa 70 Dollar je Barrel. Die mittlere jährliche Preissteigerung in den letzten 40 Jahren liegt bei ca. 10% pro Jahr. Die Vorräte an Erdöl werden nach den Schätzungen der Fachleute in ca. 40 Jahren, diejenigen an Erdgas in ca. 60 Jahren erschöpft sein. Die Verknappung der Energie wird auch in Zukunft zu erheblichen Preissteigerungen führen. Andererseits ist unter Fachleuten bekannt, dass beispielsweise ein Großteil der Heizanlagen nicht optimal eingestellt ist und dass bei optimaler Zusammenarbeit aller Einzelkomponenten der Heizungsanlage (Kessel, Pumpen, Regler, Thermostate, Heizkörper etc.) bis zu 20% der Energie eingespart werden könnte. Die tatsächlich verbrauchte Energie ist in den meisten Fällen höher als die benötigte Energie. Gegenwärtig bestehen kaum Anreize für Sparmaßnahmen, weil die Betriebskosten in der jeweils entstehenden Höhe an den Mieter weitergegeben werden. Generell gilt, dass das geltende Mietrecht die ökologischen und ökonomischen Aspekte der Immobiliennutzung nicht hinreichend berücksichtigt. Maßnahmen zur Nutzung von erneuerbarer Energie (Solarenergie, Windkraft) gelten nach herrschender Meinung nicht als Energiesparmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB. Die Gesetzeslage ist ungeklärt. Die Berücksichtigung der ökologischen und ökonomischen Folgen einer Modernisierungsmaßnahme ist in den Abwägungskriterien des § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB nicht vorgesehen. Rechtliche Regelungen zur effektiven Kontrolle des wirtschaftlichen Betriebs einer Heizungsanlage fehlen. Solche Kontrollmaßnahmen sind ökonomisch sinnvoll; sie sind dem Vermieter auch zuzumuten, weil er die hierfür entstehenden Kosten nach § 2 Nr. 4.4 BetrKV auf den Mieter umlegen kann.

Das Energieeinsparungsgesetz und die Energieeinsparverordnung sind ein Schritt in die richtige Richtung. Die dort enthaltenen Ansätze müssen im Interesse von Vermietern und Mietern konsequent fortgesetzt und weiterentwickelt werden. Reformen nach der Art der baden-württembergischen Initiative sind überflüssig.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr
Hubert Blank
Richter am LG Mannheim
Mitherausgeber

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