IMR 8/2009 - Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

kurz vor Drucklegung dieser Ausgabe hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH drei wichtige Entscheidungen (bisher nur als Presseerklärung vorliegend) getroffen. Zum einen hat er mit Urteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zu Grunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche eine geringere Größe aufweist, sofern die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Zum anderen hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 geurteilt, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht. Schließlich hat der BGH mit Urteil vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08 entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln. Wegen des weiteren Inhalts dieser Entscheidungen darf ich Sie auf die entsprechenden Pressemitteilungen in dieser Ausgabe verweisen. Sobald uns die schriftliche Ausfertigung der Urteile vorliegt, erfolgt eine Besprechung für die IMR.

Im Gewerberaummietrecht behandeln gleich drei Entscheidungen die Problematik des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ( S. 264 ff). Wenske beschäftigt sich mit einer älteren Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2007 und glaubt, in den Ausführungen des BGH zum Vorvertrag neue Perspektiven in der Vertragsgestaltung bei der Eindämmung von Schriftformmängeln gefunden zu haben: Nachdem das OLG Rostock entschieden hat, dass auch trotz einer sog. Heilungsklausel die Kündigung wegen Schriftformmangels möglich sei ( IMR 2008, 305), könnte eine Heilungsklausel nunmehr ergänzend ausgestaltet werden als vorvertragliche Verpflichtung, die Laufzeitbindung des Vertrags wieder in den Vertrag aufzunehmen, wenn sie wegen Schriftformverstoßes entfallen sollte. Um nach einer erstmaligen Heilung sich nicht der Erfüllungseinrede auszusetzen, wäre die Pflicht auf alle künftigen eventuellen Schriftformmängel zu erstrecken ( S. 264). Ob diese Gestaltung das Problem tatsächlich lösen kann, wird sich aber erst noch zeigen müssen.

Im Übrigen empfehle ich alle Beiträge dieser Ausgabe Ihrer aufmerksamen Lektüre.

RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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