IMR 8/2008 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

im Wohnraummietrecht bleibt eines der relevanten Themen die Unwirksamkeit von Klauseln mit starren Fristenplänen in Formularmietverträgen und ihre Folgen. Das KG hat gerade wieder entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter zu "regelmäßigen" Renovierungsarbeiten anhält, einen starren Fristenplan beinhalte und somit unwirksam sei ( S. 264). Denn das Wort "regelmäßig" bedeute "in gleichen Abständen". Die zweite Bedeutung des Wortes - nämlich "in der Regel" - zieht das KG gar nicht erst in Erwägung. Vermietern kann daher nur angeraten werden, ihre Mietverträge auf mehrdeutige Klauseln hin zu untersuchen und diese durch eindeutige und klare zu ersetzen.
Viel wichtiger ist in diesem Zusammenhang aber die Entscheidung des BGH vom 09.07.2008 ( S. 261) zu der Frage, ob bei einer unwirksamen Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen der Vermieter wenigstens berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen. Die Befürworter dieser Ansicht argumentieren, der Vermieter hätte bei Nichtabwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine höhere Miete verlangt. Dieser Ansicht widerspricht jedoch der BGH entschieden und lehnt einen Mietzuschlag bei unwirksamer Überbürdung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter kategorisch ab. Es bleibt also dabei: Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren und auch nichts zahlen.

Im Gewerberaummietrecht beschäftigte sich das OLG Brandenburg mit der Frage, ob beim Tod des vorletzten Gesellschafters einer BGB-Gesellschaft dieser ein Sonderkündigungsrecht aus § 580 BGB zusteht ( S. 274). Nach Ansicht des OLG Brandenburg ist § 580 BGB in diesem Fall weder direkt noch analog anwendbar. Unser Autor, Herr Weißenborn, weist in seinem Praxishinweis des Weiteren darauf hin, dass auch ein Sonderkündigungsrecht nach § 314 BGB wohl ausscheidet. Zum einen, weil die mietvertragliche Regelung aus § 543 Abs. 1 BGB als Sondervorschrift Vorrang haben dürfte, zum anderen dürften Störungen aus dem eigenen Risikobereich des Mieters grundsätzlich kein Kündigungsrecht begründen. Einer Mieter-GbR bleibt also nichts anderes übrig, als sich im Mietvertrag für diesen Fall ein Sonderkündigungsrecht auszubedingen.

Das OLG Köln musste im Wohnungseigentumsrecht die Frage klären, ab welchem Schwellenwert ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels besteht ( S. 276). Jeder Wohnungseigentümer könne eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheine. Ein Änderungsanspruch sei danach erst anzunehmen, wenn die Wohn- und Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25% abweiche.

Auch alle weiteren Beiträge dieser Ausgabe empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.

Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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