IMR 8/2007 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

der VIII. Senat des BGH hat in den letzten Wochen sehr viele Entscheidungen veröffentlicht, so dass in diesem Heft zum Wohnraummietrecht (fast) ausschließlich Beiträge zur BGH-Rechtsprechung zu finden sind. Hervorgehoben werden sollen zwei Urteile, die sich beide mit der Problematik der Wohnfläche befassen:
Zum einen beschäftigt sich der BGH mit der Frage, wie der vertragliche Begriff der „Wohnfläche” bei frei finanzierten Wohnungen auszulegen ist, und kommt zu dem Ergebnis, dass auch hier die Auslegung des Begriffs nach den Regeln des preisgebundenen Wohnraums zu erfolgen hat, also nach der II. Berechnungsverordnung bzw. der Wohnflächenverordnung ( S. 241).
Zum anderen entscheidet der BGH, dass der Vermieter, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche um weniger als 10% übersteigt, die Miete nicht an die tatsächliche Wohnfläche anpassen darf und auch bei zukünftigen Mieterhöhungen die vertraglich vereinbarte – nicht die tatsächliche – Wohnfläche zu Grunde legen muss ( S. 242).

Im Wohnungseigentumsrecht beschäftigt sich das OLG Hamburg ( S. 263) mit der Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Außenfassade durch eine Hydrophobierung in einen wasserabweisenden Zustand versetzen möchte, ein Eigentümer jedoch an einer hohen Chemikalienempfindlichkeit leidet und diese Versiegelungs-Arbeiten der Außenfassade eine starke Gesundheitsgefährdung für ihn bedeuten würden. Das OLG kommt zu dem Ergebnis, dass der Eigentümer zunächst selbst gehalten ist, das ihm Zumutbare zu tun, um die gesundheitlichen Risiken für ihn zu verringern. Insoweit sei ihm auch ein zeitweiser Auszug zumutbar, schließlich sei die Sanierung der Hausfassade auch in seinem Interesse.

Welche strafrechtlichen Konsequenzen es haben kann, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht getrennt von seinem eigenen Vermögen verwaltet, zeigt der Fall, den das OLG Zweibrücken entscheiden musste ( S. 272): Ein Vermieter legte die ihm anvertraute Mietkaution nicht zu den üblichen Zinskonditionen bei einer Bank getrennt von seinem eigenen Vermögen an, sondern hob die Kaution bereits zu Beginn des Mietverhältnisses für eigene Zwecke ab und verbrauchte sie. Es kam, wie es kommen musste: Am Ende des Mietverhältnisses konnte er die Kaution nicht zurückzahlen, da er zwischenzeitlich vermögenslos geworden war. Das OLG Zweibrücken entschied, dass die nicht erfolgte Anlage der Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und die dadurch verursachte unmögliche Rückzahlung wegen Vermögenslosigkeit den Tatbestand der Untreue des § 269 StGB erfüllt, da dem Vermieter hinsichtlich der Kaution des Mieters eine besondere Vermögensbetreuungspflicht obliege.

Auch alle anderen Beiträge dieses Heftes empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.

Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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