Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IMR 8/2006 - Vorwort
Liebe Leserin,
lieber Leser,
in diesem Heft finden Sie fast ausschließlich höchstrichterliche Rechtsprechung des BVerfG, des BGH und des BFH. Dabei haben wir noch längst nicht alle Entscheidungen, die wir in letzter Zeit in die Datenbank ibr-online eingestellt haben, in diesem Heft besprechen können. Das zeigt, wie sehr das Immobilienrecht die Gerichte beschäftigt und wie viele offene Rechtsfragen es noch gibt.
Der VIII. Senat des BGH beschäftigt sich mit der Berechnung des Vier-Jahres-Zeitraumes gemäß § 557a Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Das BGH-Urteil (
S. 39) zeigt eine Falle bei der Vertragsgestaltung: Für die Berechnung des Vier-Jahres-Zeitraums ist auf den Tag des Vertragsabschlusses, nicht auf den späteren Bezug der Wohnung abzustellen. Jede Abweichung von der zwingenden gesetzlichen Regelung zu Lasten des Wohnungsmieters führt zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigungsausschlussklausel, mag es auch nur um wenige Tage gehen.
Von großer Bedeutung ist auch eine Entscheidung des III. Senats zum Betreuten Wohnen ( S. 46). Je größer der Anteil der Senioren an unserer Bevölkerung wird, desto mehr muss auch die Immobilienwirtschaft auf deren Bedürfnisse eingehen. Dazu gehört unter anderem das Modell des Betreuten Wohnens, also die Kopplung von Miet- und Betreuungsvertrag. Der BGH hat nunmehr Klarheit in der seit langem diskutierten Frage geschaffen, ob aus der Einheit solcher Verträge der Betreuungsvertrag isoliert herausgekündigt werden kann. Der BGH hält eine isolierte Kündbarkeit von Service- und Betreuungsverträgen im Rahmen des Betreuten Wohnens für rechtlich nicht zulässig. Er sieht im Modell des Betreuten Wohnens ein einheitliches Rechtsgeschäft, welches nur insgesamt gekündigt werden kann. Dieses neue Urteil gibt vielen Unternehmern auf dem Markt der Seniorendienstleistungen größere Rechtssicherheit.
Sogar das BVerfG hat sich mit dem Wohnungseigentumsgesetz befasst, genauer gesagt mit der Frage, ob Sondereigentum gemäß WEG öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ausschließt. Diese Frage ist keineswegs theoretisch. Gerade in älteren Teilungsverträgen und Teilungserklärungen ist oft sehr weitreichend der Ausbau weiterer Gebäude oder ganzer Dachgeschossflächen vorbehalten mit der einzigen Maßgabe, „soweit dies öffentlich-rechtlich zulässig ist“, also soweit eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung zu erlangen ist. Im Übrigen kann der Umfang der zulässigen Umbauten immer nur im WEG-Verfahren geklärt werden. Eine zusätzliche Nachbarklage beim Verwaltungsgericht, wie sie unter Grundstücksnachbarn möglich ist, scheidet dagegen generell aus. Da kann auch das BVerfG nicht helfen ( S. 52).
Weitere interessante BGH- und OLG-Entscheidungen finden Sie nicht nur in diesem Heft, sondern auch in der Datenbank ibr-online. Hervorheben darf ich ein wichtiges Urteil zum Bauträgerrecht (BGH, IBR 2006, 447). Danach darf der Bauträger die Auflassung verweigern, wenn der Käufer eine restliche Rate nicht bezahlt hat, und zwar auch dann, wenn diese verjährt ist. Die Verjährung von Kaufpreisraten des Bauträgers ist gar nicht so selten. Wenn sich die Parteien – z. B. in einem selbständigen Beweisverfahren – über längere Zeit über Mängel streiten, tangiert dies die Verjährung der Kaufpreisrate nicht. Manche Bauträger übersehen dies.
Auch alle anderen Beiträge in diesem Heft empfehle ich Ihrer Aufmerksamkeit, ebenso die vielen Beiträge, die in die Datenbank ibr-online eingestellt wurden.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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