IMR 7/2009 - Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

im Gewerberaummietrecht hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses die vertraglich übernommene Versorgungsleistung - z. B. mit Heizenergie einzustellen oder zu unterbrechen. Nach Ansicht des BGH ist dies zumindest dann zu bejahen, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigungen im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht ( S. 232). Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass nach dem BGH die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume darstellt ( S. 233). Ob sich der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH unserem Autor anschließt, dass diese Entscheidung keinesfalls auf Wohnraummieten übertragen werden kann, bleibt abzuwarten.

Im Zwangsversteigerungsrecht hat der BGH zwei wichtige Entscheidungen getroffen, die die Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaften im Zwangsversteigerungsverfahren künftig deutlich verbessert. Der BGH ging ursprünglich noch davon aus, dass eine Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 zwingend voraussetzt, dass der zu vollstreckende Betrag 3% des Einheitswerts der Eigentumswohnung übersteigt und dass dies nur durch Vorlage des Einheitswertbescheids nachgewiesen werden kann ( IMR 2008, 287). Aufgrund des Steuergeheimnisses kann die Gemeinschaft den Einheitswertbescheid jedoch nicht selbst vorlegen, so dass der Nachweis für das Überschreiten der gesetzlich geforderten Mindesthöhe von 3% des Einheitswerts problematisch war. Nun hat der BGH sich zu einer Nachweiserleichterung für die Gemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren "durchgerungen": Die Vorlage des Einheitswertbescheids hält er nicht mehr für erforderlich, vielmehr genügt jetzt die rechtskräftige Feststellung des Verkehrswerts als Nachweis für die Überschreitung der Mindesthöhe ( S. 251). Einziger Haken an dieser Entscheidung ist, dass der Verkehrswert meist deutlich höher ist als der Einheitswert, was die direkte Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 nicht unbedingt erleichtert. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH nun entschieden, dass das Vollstreckungsgericht die Mitteilung des Einheitswerts durch das Finanzamt im Versteigerungsverfahren verwerten darf. Erst nachdem diese Mitteilung vorliegt, darf das Vollstreckungsgericht über den Antrag der Gemeinschaft, ihren Beitritt in die Rangklasse 2 zuzulassen, entscheiden ( S. 252). Damit ist der genannte Nachteil beseitigt, da durch die Mitteilung der Finanzämter wieder auf den meist niedrigeren Einheitswert abgestellt werden kann.

Auch alle weiteren Beiträge dieser Ausgabe empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.


RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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