IMR 7/2008 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

im Wohnraummietrecht hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, wenn die Abrechnung ungewöhnliche Abweichungen von der Vorjahresabrechnung aufweist ( S. 221). Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht in der Literatur bejaht der BGH diese Frage: Eine Abrechnung sei formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahme und Ausgaben enthalte. Auf das Verhältnis einer Abrechnung zum Vorjahresergebnis komme es nicht an. Allerdings sei eine auffällige Abweichung ein Indiz für eine inhaltliche Unrichtigkeit der Abrechnung.

Im Gewerberaummietrecht hatte sich das OLG Rostock mit der Umlegung von Verwaltungskosten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auseinanderzusetzen ( S. 240 und 241). Nachdem es zunächst die wohl herrschende Ansicht wiedergibt, dass Verwaltungskosten grundsätzlich umlegbar sind, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird, versagt es im vorliegenden Fall jedoch dem Vermieter den Ersatz dieser Kosten. Grund hierfür ist, dass in der betreffenden Klausel lediglich von Verwaltungskosten die Rede ist – ohne nähere Erläuterung, Bezifferung oder Höchstgrenze. Nach Ansicht des OLG ist der alleinige Begriff „Verwaltungskosten“ zu unbestimmt, weil man dem Begriff nicht entnehmen könne, ob lediglich die kaufmännische und/oder auch die technische Verwaltung damit gemeint sei. Auch könne der Begriff nicht durch die Heranziehung gesetzlicher Vorschriften konkretisiert werden: Auf die Betriebskostenverordnung könne nicht zurückgegriffen werden, da sie zum einen nicht auf das Gewerberaummietrecht unmittelbar anwendbar sei und zum anderen der Verwaltungskostenbegriff in der Betriebskostenverordnung nur einen Bruchteil der in einem gewerblichen Mietobjekt anfallenden Verwaltungskosten wiedergebe. Auch ein Rückgriff auf das Wohnungseigentumsgesetz scheide aus, da dem Wohnungseigentumsgesetz ein Verwaltungsverhältnis gänzlich anderer Struktur zu Grunde liege, so dass die dort aufgezählten Verwalteraufgaben nicht – auch nicht in analoger Anwendung – auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar seien. Mithin sei die Klausel unwirksam. Damit widerspricht das OLG Rostock einer Entscheidung des OLG Köln ( IMR 2008, 157). Gegen die Entscheidung wurde Revision eingelegt (Az.: XII ZR 69/08).

Im Steuerrecht beschäftigen sich der BFH ( S. 259) und das OVG Nordrhein-Westfalen ( S. 260) mit der Möglichkeit des Grundsteuererlasses bei strukturell bedingtem Leerstand. Der BFH hat in seiner Entscheidung aus dem Jahre 2007 entschieden, dass es für die Gewährung eines solchen Grundsteuererlasses allein auf eine unverschuldete Ertragsminderung ankommt und es gerade nicht darauf ankommt, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Dennoch stellt das OVG Nordrhein-Westfalen für einen Grundsteuererlass auf das Merkmal der „Atypizität“ des Leerstandes ab. Deshalb verweigert es bei Modernisierung/Sanierung einen Grundsteuererlass, weil der daraus folgende zeitweise Leerstand nicht aus dem Rahmen einer üblichen Wohnungsbewirtschaftung fiele. Aufgrund der Entscheidung des BFH, der eine solche Atypizität ausdrücklich ablehnt, dürfte die Entscheidung des OVG Nordrhein-Westfalen nicht zu halten sein.

Auch alle weiteren Beiträge dieser Ausgabe empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.

Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

Zum Inhaltsverzeichnis