Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IMR 6/2021 - Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
Vatertag. Ein Wetter, das den Eisheiligen – heute Servatius – gerecht wird, zumindest hier in München. Ich blicke durch den Schnürlregen aus meiner Denkwerkstatt, wie ich mein Arbeitszimmer nenne, auf die Balkonpflanzen. Ich überlege, ob Sie auch die Ungeduld spüren, die mich erfüllt: nach Sommer!
Bis es endlich so weit ist, könnten Sie sich diesem Heft widmen. Eine Reihe von ungelösten Fragen könnten uns die Zeit vertreiben.
Und nein, es geht dabei nicht ausschließlich um Corona: Das Gesetz zur Förderung von Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) ist vor einem halben Jahr am 01.12.2020 in Kraft getreten. Die Auswirkungen von § 9a Abs. 2 WEG auf die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers für die bereits vor dem 01.12.2020 anhängigen Verfahren waren sogar schon Gegenstand einer BGH-Entscheidung (Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19). Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z. B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.
Praktisch dürfte damit bis auf Weiteres die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers außer Frage stehen, da der entgegenstehende Wille der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur durch einen Beschluss gebildet werden kann und eine Beschlussfassung unter den aktuellen Umständen – jedenfalls in Bayern – kaum rechtssicher erfolgen kann. Wohnungseigentümerversammlungen sind nämlich auch nach der 12. BayIfSMV untersagt. Umlaufbeschlüsse nach § 23 Abs. 3 WEG scheitern an der Hürde der Allstimmigkeit, zumal die durch das WEMoG eingeführte Erleichterung für den Einzelfall nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht ohne vorherigen Beschluss möglich ist und ein solcher wieder nur allstimmig im schriftlichen Verfahren oder in einer Versammlung gefasst werden kann. Auch die sog. Hybrid-Versammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bedarf eines vorherigen Beschlusses, so dass auch dieses Novum im WEG in der sich gerade noch stellenden Pandemie-Situation nicht weiterhilft. Und das, obwohl das Gesetzgebungsverfahren während der Pandemie durchlaufen worden ist. Nachdem die Instanzrechtsprechung den sog. Vertreterversammlungen fast überwiegend mit der „Nichtigkeits-Keule“ entgegengetreten ist, ist eine Vorbesprechung via Video-Konferenzschaltung mit anschließender Ein- oder Zwei-Personen-Versammlung des Verwalters bzw. des Verwalters mit dem Beiratsvorsitzenden als Teilnehmer und Vertreter kein sicherer Weg, zu Entscheidungen zu gelangen.
So landen wir auch bei der Befassung mit dem WEMoG doch wieder bei der Corona-Pandemie!
Apropos: Diese Pandemie macht es erneut erforderlich, den DAT 2021 (07. bis 11.06.2021) komplett online zu veranstalten. Die ARGE Mietrecht und Immobilien veranstaltet ihre Mitgliederversammlung und ihr Fachprogramm am Freitag, den 11.06.2021, ab 09.45 Uhr. Ich freue mich, wenn wir uns zumindest virtuell zum (fachlichen) Austausch begegnen.
Bis dahin wünsche ich Ihnen eine gute Zeit und grüße Sie herzlich
Alice Burgmair
Rechtsanwältin