IMR 6/2009 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

im Wohnraummietrecht beschäftigt sich der BGH in dieser Ausgabe gleich dreimal mit dem Thema Eigenbedarfskündigung. Zum einen hat er die Frage geklärt, ob eine Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs des Schwagers zulässig ist ( S. 189). Der BGH bestätigt die in Literatur und instanzgerichtlicher Rechtsprechung überwiegend vertretene Auffassung, wonach der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt besteht. Man kann wohl mit unserem Autor die Faustregel aufstellen: Der über die Verwandtschaft hinausgehende soziale Kontakt muss umso enger sein, je entfernter der Grad der Verwandtschaft ist, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt ist. Zum anderen hat der BGH entschieden, dass dem wegen einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung ausziehenden Mieter auch dann Schadensersatzansprüche zustehen, wenn die Kündigung formell zwar unwirksam war, der Mieter aber keine Veranlassung hatte, die schlüssigen Darlegungen zum Eigenbedarf in Zweifel zu ziehen ( S. 188). Schließlich beschäftigt er sich noch mittelbar mit einer Eigenbedarfskündigung: Der Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung kündigte dem Mieter, da er die Wohnung für ein Au-pair-Mädchen benötigt. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob § 577a BGB über seinen Wortlaut hinaus für alle Kündigungen wegen einer Eigennutzung gilt ( S. 187). Nach Ansicht des BGH gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen und ist auf eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs nicht analog anwendbar. Der Gesetzgeber habe die Kündigungssperre bewusst auf die Fälle der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung beschränkt. Eine planwidrige Gesetzeslücke bestehe nicht; für eine analoge Anwendung des § 577a BGB sei deshalb kein Raum.

Im Gewerberaummietrecht hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, was passiert, wenn eine Index-Miete vereinbart ist und der entsprechende Index nicht mehr weitergeführt wird ( S. 197). Der BGH geht in einem solchen Fall von einer Regelungslücke aus, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Im vorliegenden Fall wurde der vereinbarte Index für die Lebenshaltung eines Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts nicht mehr fortgeschrieben. Die hierdurch entstandene Regelungslücke schloss der BGH, indem künftig auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen ist.

Auch alle anderen Beiträge dieser Juni-Ausgabe darf ich Ihrer aufmerksamen Lektüre empfehlen.


RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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