Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IMR 6/2007 - Vorwort
Liebe Leserin,
lieber Leser,
der BGH hat in den letzten Wochen im Bereich des Immobilien- und Mietrechts sehr viele Entscheidungen veröffentlicht, so dass über die Hälfte dieses Heftes aus Beiträgen zu BGH-Entscheidungen besteht.
Im Bereich des Wohnraummietrechts hat der BGH mit einer aktuellen Entscheidung vom 16. Mai das Aufstellen einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung erleichtert. Zwar sieht der BGH auch weiterhin das Vorhandensein eines Kabelanschlusses regelmäßig als legitimen Grund für ein Antennenverbot auf dem Balkon an. Gleichwohl kann es aber sein, dass der Vermieter das Aufstellen einer Parabolantenne zu gestatten hat. Das ist zumindest dann der Fall, wenn die Parabolantenne ohne Substanzverletzung des Mietobjekts angebracht werden kann und die ästhetische Beeinträchtigung nicht nennenswert ist (Az.: VIII ZR 207/04). Sobald die Entscheidung im Volltext veröffentlicht ist, wird sie für die IMR besprochen.
Im Wohnungseigentumsrecht befassen sich gleich drei Entscheidungen mit der Frage, ob im Außenverhältnis die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder die einzelnen Wohnungseigentümer haften: So geht der BGH zum einen davon aus, dass bei einem im Namen der WEG abgeschlossenen Energielieferungsvertrag die rechtsfähige Gemeinschaft und nicht die einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner verpflichtet werden (
S. 188), zum anderen hat der BGH entschieden, dass bei Störungen, die vom Grundstück ausgehen, sich ein Abwehranspruch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer richten muss, weil nur die Wohnungseigentümer Miteigentümer des Grundstücks sind und nicht die Gemeinschaft ( S. 189). Nach Ansicht des KG haften die Eigentümer auch für Abfall- und Straßenreinigungsgebühren, soweit die gesetzlichen Regelungen über den Anschluss- und Benutzungszwang die Verpflichtung zur Entgeltzahlung an die Eigentümerstellung anknüpfen ( S. 190).
Sehr fleißig arbeitet der BGH derzeit an der Fortentwicklung des Bauträgerrechts. Nachdem die Teilrechtsfähigkeit der WEG ab dem 01.07.2007 mit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle auch gesetzlich verankert ist, hat der BGH ( S. 195) nunmehr auch für das Mängelgewährleistungsrecht geklärt, für welche Erwerberrechte bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum die Durchsetzung in der Zuständigkeit der WEG liegt. Danach ergibt sich jetzt folgendes Ergebnis: Erfüllungs-, Nacherfüllungs-, Aufwendungsersatz- und Vorschussansprüche kann der Einzelerwerber grundsätzlich selbstständig verfolgen, soweit sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt. Die WEG kann allerdings durch Mehrheitsbeschluss die Verfolgung und Durchsetzung dieser Ansprüche an sich ziehen. Die Verfolgung der Minderungs- und kleinen Schadensersatzansprüche hinsichtlich der Mängel am Gemeinschaftseigentum liegt dagegen von vorneherein ausschließlich in der Zuständigkeit der WEG. Dagegen verbleibt es dabei, dass die nicht gemeinschaftsbezogenen Ansprüche der Erwerber auf Rücktritt bzw. großen Schadensersatz ausschließlich bei diesen verbleiben. Denn mit der Rückabwicklung findet lediglich ein Austausch zwischen einem Erwerber und dem Bauträger statt. Dieser Vorgang ist nicht gemeinschaftsbezogen und liegt daher außerhalb der Verwaltungskompetenz der WEG.
Auch alle anderen Beiträge dieses besonders interessanten Heftes empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.
Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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