IMR 5/2016 - Vorwort

Liebe Kolleginnen und Kollegen,

der von Justizminister Maas am 12.04.2016 vorgestellte Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (2. MietNovG) treibt nicht nur die Verbände auf die Barrikaden – es sind auch ungewöhnliche Koalitionen zu erkennen.

Hätte ich hier über ein Fußballspiel zu berichten, dann könnte ich den auch im Timing hervorragenden Super-Traumpass beschreiben, mit welchem der BGH durch seine Entscheidung vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 ( IMR 2016, 60) dem Justizminister – rechtzeitig zur Vorlage seines Referentenentwurfs – ein echtes Traumtor ermöglichte.

Jahrelang hatte das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz mehr oder weniger deutlich sein Unbehagen über die bis dato uneingeschränkt geltende 10%-Rechtsprechung des VIII. Senats zum Ausdruck gebracht. Nicht einmal der zutreffende Hinweis mancher Beteiligten, ein Anteil von 10% ließe sich halt am einfachsten rechnen, änderte etwas an der Tatsache, dass in der Praxis immer häufiger für nicht existente Wohnflächen unterhalb der 10%-Grenze Miete wie auch Betriebskosten geltend gemacht wurden.

Jetzt kann der Justizminister bereits auf Bl. 1 des immerhin 50 Seiten umfassenden Referentenentwurfs sehr zufrieden feststellen, dass der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung im Hinblick auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem oben zitierten Urteil aufgegeben habe – ein Volltreffer zur richtigen Zeit.

Nicht unerwähnt bleiben darf aber auch der Umstand, dass der BGH mit seiner Pressemitteilung vom 18.11.2015 zu der oben zitierten Entscheidung für erhebliche Verwirrung gesorgt hat. Hier fehlte schlicht ein Halbsatz mit dem deutlichen Hinweis, dass – anders als bei der gerade weggefallenen 10%-Grenze bei Mieterhöhungen – die 10%-Grenze bei einem Mangel der Sollbeschaffenheit unverändert wirksam bleibt.

Entsprechend ahnungslos war die Reaktion der Presse: In nahezu allen Publikationen und auch in vielen juristischen Fachforen des Internets wurde undifferenziert getitelt: … „BGH-Urteil zur Wohnfläche: Es gilt immer die tatsächliche Größe“ oder „Wohnflächenabweichung: BGH kippt 10%-Grenze“.

Die später veröffentlichte Entscheidung stellt aber auf  S. 4 unter Rz. 9 klar, dass die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Festlegung der Wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt mit der Folge, „dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) (nur) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt“.

Diese für die Praxis verwirrende und rechtsdogmatisch kaum zu begründende Differenzierung bereitet auch dem Justizminister Bauchschmerzen. Auf Bl. 14 des Referentenentwurfs stellt er unter Z. 3 „Änderungen bei der Behandlung von Flächenabweichungen im Mietrecht“ klar in Aussicht: „Darüber hinaus soll im Gesetz klargestellt werden, unter welchen Voraussetzungen dem Mieter wegen Abweichungen von der vereinbarten Mietfläche Gewährleistungsrechte zustehen.“

Es bleibt also spannend, was der Referentenentwurf zum zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetz im Laufe seiner Überarbeitung noch an derzeit nicht bekannten Änderungen mit sich bringen wird.

Wer sich über die weiter geplanten Änderungen des Mietrechts wie etwa die Umlage von Modernisierungskosten in Höhe von nur noch 8%, die Kappungsgrenze für Modernisierungen, das erleichterte Erhöhungsverfahren bei Modernisierungen wie auch die Erweiterung des Zeitraums zur Berücksichtigung der Mietpreise bei der Erstellung von Mietspiegeln von vier auf acht Jahre und nicht zuletzt auch die Ausweitung der Schonfristzahlung auf eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden informieren möchte, sollte sich gedulden:

Der auch von mir sehr geschätzte Kollege Hannemann wird beginnend mit Heft IMR 6 eine ausführliche Erläuterung und Kommentierung zu den geplanten Änderungen vorlegen. Es ist zu erwarten, dass dies genauso gründlich und umfassend erfolgen wird, wie das in den Heften IMR 11 und 12/2013 zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 der Fall war – eine immer noch lohnende Lektüre.

Mit freundlichen kollegialen Grüßen

Volker J. Ziaja
Rechtsanwalt
Grundmann Immobilienanwälte
Berlin/Köln

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