Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IMR 3/2009 - Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
im Wohnraummietrecht hat der VIII. Senat des BGH eine wichtige Entscheidung für die Immobilienwirtschaft getroffen. Bisher scheiterte die Schaffung neuen Baugrundes durch Abriss älterer Wohngebäude mit schlechter Bausubstanz häufig an den Mietern. In seinem Urteil wägt der BGH nun die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und die Interessen des Eigentümers an einer wirtschaftlichen Verwertung gegeneinander ab. Sofern das Gebäude sehr stark sanierungsbedürftig sei, können der Abriss des Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus die einzig vernünftige wirtschaftliche Lösung sein. Dann müsse der Vermieter aber die Möglichkeit haben, den Mietern zu kündigen, um diese Lösung umzusetzen (
S. 75). Allerdings muss auch hier darauf hingewiesen werden, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt. Hier lag die Besonderheit darin, dass für eine umfassende Sanierung eine Entkernung erforderlich gewesen wäre, so dass auch in diesem Falle der Auszug der Mieter notwendig gewesen wäre. Lediglich bei einer Minimalsanierung hätten die Mieter bleiben können. In diesem Fall hätte sich aber eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes nicht erzielen lassen. Ob der BGH ebenfalls so entschieden hätte, wenn eine sinnvolle Sanierung ohne Auszug der Mieter möglich gewesen wäre, bleibt offen.
Im Gewerberaummietrecht bzw. Pachtrecht beschäftigt sich der BGH wieder einmal mit dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB und führt seine „Auflockerungsrechtsprechung“ fort. Hatte er zuletzt unter anderem entschieden, dass nicht beide Vertragsexemplare jeweils von Vermieter und Mieter unterzeichnet werden müssen, sondern es ausreicht, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet ( IMR 2008, 231) oder dass ein fehlender Vertretungszusatz unbeachtlich ist, wenn die Vertretung auf andere Weise deutlich wird, etwa wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterzeichnet ( IMR 2008, 268), so hat er nun entschieden, dass kein Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB vorliegt, wenn zwar dem Mietvertrag die Grundrisspläne nicht als Anlage beigefügt sind, obwohl dies gemäß Mietvertrag geschehen sollte, der Mietgegenstand aber in der Vertragsurkunde bereits textlich hinreichend bestimmbar beschrieben ist ( S. 92).
Im Wohnungseigentumsrecht liegt nun die erste Entscheidung des BGH zum neuen WEG vor. Der BGH hat entschieden, dass bei einer Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG n.F. der Kläger gehalten ist, innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist die Gründe vorzutragen, auf die er seine Anfechtung stützt, ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen ( S. 94). Des Weiteren handelt es sich bei den in § 46 WEG n.F. genannten Fristen um Ausschlussfristen des materiellen Rechts ( S. 95).
Auch alle anderen Beiträge dieser März-Ausgabe darf ich Ihrer aufmerksamen Lektüre empfehlen.
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber