IMR 2/2017 - Vorwort

Liebe Kolleginnen und Kollegen,

mit einem Paukenschlag beginnt das Immobilienrechtsjahr 2017. Am 13.01.2017 hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Das entspricht zwar der Rechtslage, wird jedoch der immer älter werdenden Gesellschaft auf den ersten Blick nicht gerecht. Die Entscheidung liegt noch nicht im Volltext vor (Az.: V ZR 96/16).

Ebenfalls turbulent endete das Mietrechtsjahr 2016 mit zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs um die Weihnachtszeit. Die Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung einer „Investoren-GbR“ zeigt, dass der Reformgesetzgeber eben doch nicht jede Lücke gegen die viel beschworene Gentrifizierung in deutschen Großstädten geschlossen hat ( S. 47 und 48). Nicht minder große Auswirkungen hat schließlich das Urteil des VIII. Zivilsenats vom 05.10.2016 (VIII ZR 222/15), das erst mitten im Weihnachtstrubel veröffentlicht wurde. In seiner sehr ausführlichen Entscheidung setzte sich der Bundesgerichtshof mit der sog. Rechtzeitigkeitsklausel bei unbarer Zahlung auseinander. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob solche Klauseln insgesamt wegen eines Verstoßes gegen die gesetzlich normierte Fälligkeits- und Karenzzeit von drei Tagen nach § 556b BGB unwirksam sind ( S. 46).

Neuigkeiten aus Karlsruhe gibt es auch für Mieter, die in ihrer Wohnung Betäubungsmittel lagern. Denn die Aufbewahrung von 26,32 Gramm Marihuana in der Mietwohnung stellt eine Obhutspflichtverletzung dar, weil es im Zuge strafprozessualer Maßnahmen zu Schäden an der Wohnung kommen kann. Den Schaden muss der Mieter seinem Vermieter jedoch nur ersetzen, wenn sich genau diese Gefahr verwirklicht hat. Denn das Grunderfordernis jeder Schadenszurechnung - sowohl im Rahmen der vertraglichen als auch der deliktischen Haftung - bildet die Verursachung des Schadens im logisch-naturwissenschaftlichen Sinn (BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 49/16, Rz. 17, IMRRS 2017, 0038). Wohl dem, der vor Erhebung der Schadensersatzklage die Strafakte gelesen und diese Zusammenhänge erkannt hat.

Wahrscheinlich nicht in erster Linie aus ökologischen Gründen, aber dennoch: Das beA ist da! Wer wie ich seit Jahren E-Akte und EGVP benutzt, lächelt da zwar nur müde. Spannend ist es jedoch allemal. Denn spätestens ab dem 01.01.2022 wird die elektronische Einreichung von Schriftsätzen und Anlagen für die Anwaltschaft verpflichtend. Die händische Einreichung bei Gericht wird unzulässig. Von dieser Verpflichtung ausgenommen sind Urkunden in Urkundsverfahren. Allerdings habe ich noch nichts dazu gelesen, wie ich sodann im Prozess ein Wohnraummietverhältnis (erneut) kündigen kann, wenn der Empfänger meines Schriftsatzes keine entsprechende Empfangsvorrichtung besitzt (DE-Mail o.Ä.). Denn der Umweg über das Gericht wahrt nicht die Form des § 568 BGB (so völlig richtig AG Wiesbaden, Urteil vom 12.03.2013 - 92 C 4921/12, IMRRS 2013, 0718).

Apropos Form. Der preußische König Friedrich Wilhelm I. bescherte uns seinerzeit mit seiner Kabinettsorder vom 15.12.1726 (dem sog. „Spitzbubenerlass“) die schwarze Robe. Diese Robe zu tragen, ist weiterhin erwünscht und bisweilen sogar Pflicht (BVerfGE 28, 21, 31), wenngleich vor den Amtsgerichten in Zivilsachen nicht mehr vorgeschrieben (§ 20  S. 2 BORA). Trägt der Anwalt im Gerichtssaal nun (freiwillig) seine Robe, darf er diese aber nicht mit Werbung versehen, und zwar weder mit seiner eigenen (BGH, Urteil vom 07.11.2016 - AnwZ (Brfg) 47/15, IMRRS 2016, 1920) noch mit anderer. Denn durch das Anlegen der Robe tritt der Rechtsanwalt als Person hinter seiner Funktion als Prozessbeteiligter zurück. Er wird dadurch aus dem Kreis der übrigen Teilnehmer an der Verhandlung herausgehoben; seine Stellung als unabhängiges Organ der Rechtspflege (§ 1 BRAO) wird sichtbar gemacht (BVerfG 28, 21, 31 f.). Ein langer Weg von den „Spitzbuben“ zur verfassungskräftigen Kleidung!

Es grüßt Sie herzlich

Ihr

Peter Schüller
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses

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