Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IMR 12/2007 - Vorwort
Liebe Leserin,
lieber Leser,
kurz vor Drucklegung dieser Ausgabe hat der BGH im Wohnraummietrecht zwei Entscheidungen erlassen. Im ersten Urteil hatte der BGH über eine Klausel zur Tierhaltung in einer Mietwohnung zu entscheiden. In dieser war geregelt, dass der Mieter zur Tierhaltung die Zustimmung des Vermieters einholen muss mit Ausnahmen von einigen explizit aufgezählten kleinen Tieren. Der BGH hält diese Regel für unwirksam, weil für andere Kleintiere ebenfalls eine Genehmigung nötig wäre, obwohl deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. In seinem zweiten Urteil entschied der BGH, dass der Vermieter von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine "Nutzerwechselgebühr" verlangen kann. Wegen des weiteren Inhalts dieser Entscheidungen darf ich Sie auf die entsprechenden Pressemitteilungen des BGH in dieser Ausgabe verweisen. Sobald uns die schriftliche Ausfertigung dieser Urteile vorliegt, erfolgt eine Besprechung für die IMR.
Hervorheben möchte ich in der Dezember-Ausgabe das Urteil des BGH vom 26.09.2007 über intransparente Abgeltungsklauseln (
S. 377). Danach ist eine Abgeltungsklausel intransparent und damit unwirksam, wenn aufgrund ihrer Formulierung für die Berechnung des Abgeltungsbetrags mehrere Wege, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, in Betracht kommen. Viel wichtiger scheint mir an dieser Entscheidung jedoch - worauf auch unser Autor, Herr Dr. Lehmann-Richter, in seinem Beitrag hinweist -, dass der BGH zur Länge der Renovierungsfristen Stellung nimmt: Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Verträge hält er an den bisher üblichen Fristen (drei, fünf und sieben Jahre je nach Raum) fest. Diesen Hinweis sollte man als Warnung verstehen, dass sich der BGH in Zukunft der Ansicht anschließen könnte, die diese Fristen für unangemessen kurz hält. Klauseln mit den bisher üblichen Fristen wären dann unzulässig, was zur Unwirksamkeit von Renovierungs- und Abgeltungsklauseln führen dürfte. Angesichts der Verbreitung der Fristenpläne würde sich das Szenario der massenhaften Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln wiederholen.
Im Wohnungseigentumsrecht möchte ich eine Entscheidung des AG Konstanz herausstellen ( S. 399). Es handelt sich hierbei zwar "nur" um die Entscheidung eines Amtsgerichts, die zudem auch noch nicht rechtskräftig ist, ihre besondere Bedeutung erfährt sie aber dadurch, dass es sich um einen der ersten Versuche eines Gerichts handelt zu klären, was eine unbillige Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG n.F. ist. Sicher ist im Moment nur, dass die Anforderungen an eine Beeinträchtigung durch das Merkmal der "Unbilligkeit" höher sind als in § 22 Abs. 1 WEG n.F.. Darin liegt allerdings auch die Krux der Entscheidung: Das Gericht nutzt überwiegend die gleichen Argumente für die festgestellten Beeinträchtigungen nach § 22 Abs. 1, 2 WEG n.F..
Im Übrigen empfehle ich alle Beiträge Ihrer aufmerksamen Lektüre.
Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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