IMR 11/2008 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

mit Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06 (bisher nur als Presseerklärung vorliegend) hat sich der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Senat des BGH der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senats angeschlossen, wonach eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet ist, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen. Auch der XII. Senat sieht in einer solchen Klausel eine unangemessene Benachteiligung des gewerblichen Mieters, da dieser hiernach mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden kann, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht. Wegen des weiteren Inhalts dieser Entscheidung darf ich Sie auf die entsprechende Pressemitteilung des BGH in dieser Ausgabe verweisen. Sobald uns die schriftliche Ausfertigung des Urteils vorliegt, erfolgt eine Besprechung für die IMR.

Im Gewerberaummietrecht beschäftigt sich der BGH in dieser Ausgabe unter anderem mit der Frage, ob es sich bei der Anmietung eines Reihenhauses durch eine juristische Person, um es teils als Büroräume für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, um ein Geschäftsraummietverhältnis handelt. Zur Beantwortung dieser Frage stellt der BGH nicht darauf ab, worin das Schwergewicht der Nutzung zu sehen ist; vielmehr argumentiert er, dass eine juristische Person keine Partei eines Wohnraummietverhältnisses sein könne, da sie keinen Wohnbedarf habe. Dies gelte auch dann, wenn die Räume vom Geschäftsführer der juristischen Person als Wohnung genutzt werden sollen ( S. 370).

Im Immobilienbereich kennt jeder den Verband „Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.“. Da ist die Verlockung natürlich groß, von der Bekanntheit und dem guten Ruf dieses Verbands profitieren zu wollen. Und so kommt es immer wieder vor, dass andere Unternehmen ihre Firmenbezeichnung mit den Worten „Haus & Grund“ ausschmücken. Dies möchte der Verband „Haus & Grund“ natürlich am liebsten unterbinden und so stellt sich die Frage, ob er gegen solche Unternehmen und deren Firmenbezeichnung vorgehen kann. Erforderlich hierfür ist eine Verwechslungsgefahr. Während das OLG Naumburg im Falle eines Immobilienmaklers bereits eine Branchennähe zwischen der Tätigkeit des Verbands und der Tätigkeit des Immobilienmaklers verneinte und damit eine Verwechslungsgefahr ausschloss ( IMR 2008, 211), bejaht der BGH dagegen eine Branchennähe, sofern das Unternehmen nur irgendwie im Immobilienbereich tätig ist – sei es als Makler, Verwalter o. Ä.. Der BGH stellt in diesem Fall auf die weiteren Namenszusätze in der Firmenbezeichnung ab. So kommt er zu dem Ergebnis, dass bei der zusätzlichen Verwendung des Familiennamens des Firmeninhabers keine Verwechslungsgefahr bestehe, da dem Familiennamen – als klassisches Kennzeichnungsmittel – die allein prägende Bedeutung der Firmenbezeichnung beizumessen sei ( S. 390). Dagegen sei die Verwechslungsgefahr zu bejahen, wenn als weiterer Namenszusatz eine geographische Angabe (etwa der Heimatort) verwendet werde. Denn hierdurch könne der Eindruck erweckt werden, dass es sich um eine örtliche Untergliederung des Verbands „Haus & Grund“ handle ( S. 391).

Auch alle weiteren Beiträge dieser Ausgabe empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.

Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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