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IMR 1/2016 - Vorwort

Liebe Kolleginnen und Kollegen,

das neue Jahr hat hoffentlich für Sie gut und erfreulich begonnen. Im Namen des gesamten Geschäftsführenden Ausschusses möchte ich hiermit vorab meine allerbesten Wünsche, insbesondere Glück, Gesundheit und Erfolg für 2016 übermitteln.

Auch dieses Jahr wird wohl wieder eine gesetzliche Änderung des Mietrechts bringen, nämlich nach Mietpreisbremse und Bestellerprinzip den zweiten Teil der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Änderungen. Bislang sind lediglich Eckpunkte veröffentlicht worden. Im Frühjahr 2016 soll ein erster Entwurf vorgelegt werden, damit die Neuerungen in jedem Fall noch in dieser Legislaturperiode in Kraft treten können. Was uns erwartet:

• Vermieter sollen künftig nur noch 8% statt 11% der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen dürfen.


• Für derartige Mieterhöhungen nach einer Modernisierung soll weiter eine Kappungsgrenze eingeführt werden: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50%, maximal um vier Euro pro Quadratmeter, steigen dürfen.


• Nur noch die Kosten für notwendige Modernisierungen sollen umlegbar sein, die ein verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste (keine Luxusmodernisierungen).


• Alternativ soll das Verfahren vor allem für Kleinvermieter vereinfacht werden (Abzug ersparter Erhaltungsmaßnahmen nur noch pauschaliert; keine Berücksichtigung von Drittmitteln i.S.v. § 559a BGB mehr). Dafür wird die Erhöhungsmöglichkeit auf 4% jährlich begrenzt. Der Vermieter hat die Wahl.


• Der noch im Koalitionsvertrag vorgesehene Wegfall der Modernisierungsmieterhöhung, sobald sich dadurch die Kosten des Vermieters amortisiert haben, scheint vom Tisch.


• Eine Modernisierungsmieterhöhung soll untersagt werden, wenn durch die Mieterhöhung der Anteil der Miete einschließlich Betriebs- und Heizkosten am Nettoeinkommen des Mieters 40% übersteigt. Eine derartige Härtefallprüfung soll auch dann stattfinden, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein als üblich gilt. Für den Härteeinwand soll der Mieter einem Monat mehr Zeit als bisher haben.


• Der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB soll um den alters- oder behindertengerechten Umbau ergänzt werden, der dann ebenfalls eine Modernisierung darstellen soll, sofern die Mietsache hinterher auch dauerhaft von dieser Nutzergruppe bewohnt wird.


• Der Bezugsraum der ortsüblichen Vergleichsmiete soll von vier auf zehn Jahre verbreitert werden.


• Jedenfalls für die Umlage der Betriebskosten nach Fläche soll es künftig allein auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen und nicht mehr auf die im Mietvertrag vereinbarte ±10%. Gleiches soll für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (so bekanntlich auch aktuell der BGH in seinem Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14) und für Modernisierungsmieterhöhungen gelten.

Für uns Mietrechtler bleiben die Zeiten also spannend und die rechtlichen Fragestellungen nach wie vor komplex - erfreulicherweise. So bleibt mehr als das Gefühl, gebraucht zu werden.

Dazu trägt auch die Rechtsprechung insbesondere des BGH nach wie vor bei. Alle relevanten aktuellen Urteile finden Sie in diesem Heft. Viel Spaß und Nutzen für Ihre tägliche Praxis bei der Lektüre.

Ein Editorial zum Jahresbeginn darf natürlich nicht ohne Hinweis auf unsere Veranstaltungen für 2016 enden:

12. Febr. 2016: 5. Abrechnungstag in Ingolstadt
22. April 2016: 6. Karlsruher Immobilienrechtstag
02. Juni 2016: DAT-Tagung und Mitgliederversammlung in Berlin
23./24. Sept. 2016: Herbsttagung in Magdeburg.

Die genauen Programminhalte, sofern sie schon feststehen, finden Sie mit dem jeweiligen Anmelderevers auf unserer Homepage www.mietrecht.net. Ich freue mich, möglichst viele Kolleginnen und Kollegen dort begrüßen zu dürfen.

Für heute verbleibe ich mit allerbesten kollegialen Grüßen

Ihr
Thomas Hannemann
Rechtsanwalt

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