Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IBR 7/2016 - Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
die meisten Bauvorhaben werden (immer noch) von einem bauausführenden Unternehmer auf der Grundlage einer vom Auftraggeber einem Architekten oder Ingenieur in Auftrag gegebenen (Ausführungs-)Planung errichtet. Leidet die Planung unter Fehlern und kommt es aufgrund dessen zu einem Baumangel, muss sich der Auftraggeber - wenn er den Bauunternehmer wegen dieses Mangels in Anspruch nimmt - das (Planungs-)Verschulden "seines" Architekten regelmäßig anspruchsmindernd zurechnen lassen (siehe z. B. OLG Naumburg, 
IBR 2014, 732). Anders verhält es sich, wenn dem Unternehmer Ausführungsmängel unterlaufen und der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt diese (schuldhaft) nicht bemerkt. Macht der Auftraggeber in einem solchen Fall gegenüber dem Unternehmer Mängelrechte geltend, kann dieser nicht einwenden, er sei nicht ordnungsgemäß überwacht worden, weshalb den Auftraggeber ein Mitverschulden treffe. Denn der Auftraggeber schuldet dem Unternehmer keine Bauüberwachung (BGH, IBR 2002, 368). Wie verhält es sich aber, wenn der Unternehmer die Werkstatt- und Montageplanung zu erstellen hat, die Leistung erst nach Planfreigabe durch den Architekten ausgeführt werden darf und dem Architekten bei der Prüfung bzw. Freigabe dieser Pläne Fehler unterlaufen? Anders als die Pflicht zur Übergabe der für die Ausführung nötigen Unterlagen (siehe § 3 Abs. 1 VOB/B) handelt es sich nämlich bei der Planprüfung lediglich um eine sog. Obliegenheit, die zudem eine andere Schutzrichtung aufweist: Sie soll nicht die Grundlage für die Leistung des Unternehmers sein, sondern nur und ausschließlich im Interesse des Auftraggebers eine mangelhafte Leistung des Unternehmers verhindern (H. Fuchs, Leseranmerkung vom 30.05.2016 - nur online). Damit steht sie einer unzureichenden Bauüberwachung näher als einem Planungsmangel. Dessen ungeachtet hat das OLG Karlsruhe am 12.04.2016 entschieden, dass sich der Auftraggeber gegenüber dem in Anspruch genommenen Unternehmer das Verschulden der mit der Prüfung und Freigabe der Montagepläne eingesetzten Fachleute zurechnen lassen muss, wenn der Unternehmer seine Leistung erst nach Prüfung und Freigabe dieser Pläne ausführen darf ( S. 389).
Der Auftragnehmer hat bei der Ausführung seiner Leistung die anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Das ist in der VOB/B in § 13 Abs. 1 Satz 2 ausdrücklich so vorgesehen, gilt aber auch - selbst wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde - im BGB-Bauvertrag (Kniffka, in: ders., ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 28.07.2015, § 633 Rz. 32). Ob das auch für Herstellerrichtlinien und -vorgaben gilt, lässt sich nicht einheitlich beantworten. Grundsätzlich stehen die Montageanleitungen eines Herstellers den anerkannten Regeln der Technik nicht gleich. Ein Verstoß gegen derartige Vorgaben führt also nicht zwangsläufig dazu, dass die Leistung als mangelhaft anzusehen ist. Die Vorgaben des Herstellers gehören aber dann zur vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, wenn ihre Einhaltung vereinbart ist. Nach Ansicht des OLG Hamm kann dies auch stillschweigend durch sog. konkludentes Handeln erfolgen, insbesondere wenn der Auftraggeber ein besonderes Interesse an der Einhaltung der Herstellervorgaben hat ( S. 391).
Im Bauträgerrecht hat der Bundesgerichtshof erst kürzlich entschieden, dass sich die Sachmängelhaftung bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, nach Kaufvertragsrecht richtet ( IBR 2016, 288). Für die Rechtslage nach Inkrafttreten der Schuldrechtsmodernisierung am 01.01.2002 war bislang nicht höchstrichterlich entschieden, ob das auch für neu errichtete Häuser oder Wohnungen gilt. In der baurechtlichen Literatur ist das umstritten, weil sich in der Gesetzesbegründung die Bemerkung findet, dass der Bundesgerichtshof nunmehr in der Lage sei, auf Bauträgerverträge Kaufrecht anzuwenden (siehe Kniffka, a.a.O., vor § 631 Rz. 89 m.w.N.). Am 12.05.2016 hat der VII. Senat des Bundesgerichtshofs nunmehr entschieden, dass sich Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt ist. In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof zudem die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. ... am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben" als unwirksam angesehen ( S. 398).
Im Recht der Architekten und Ingenieure ist auf eine Entscheidung des OLG Köln hinzuweisen, die sich mit der Problematik befasst, ob ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt, der von seinem Auftraggeber eine monatliche Pauschalvergütung in Höhe von 3.000 Euro erhält, als Arbeitnehmer anzusehen ist. Das ist deshalb von hoher praktischer Bedeutung, weil ein als Scheinselbstständiger tätiger, aber tatsächlich angestellter Architekt für Überwachungsfehler nur eingeschränkt bzw. überhaupt nicht haftet, während ein freiberuflich tätiger Planer für seine Mängel grundsätzlich vollumfänglich und ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden einzustehen hat. Entscheidendes Abgrenzungskriterium ist dabei nicht die Art und Weise der Vergütung, sondern der Grad der persönlichen Abhängigkeit, in der sich der Architekt befindet. Etwaige Vorgaben des Auftraggebers zum Arbeitsort (der Baustelle) und der Arbeitszeit (der Handwerker) reichen dabei aber noch nicht aus, um von einer Arbeitnehmereigenschaft auszugehen, sondern folgen aus der Art des Auftrags als Bauüberwacher ( S. 402).
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 3 VOB/A 2016 müssen die Angebote die geforderten Preise bzw. nach § 57 Abs. 1 Nr. 5 VgV 2016 die erforderlichen Preisangaben enthalten, andernfalls wird das Angebot - sofern es sich nicht um unwesentliche Einzelpositionen handelt, deren Einzelpreise den Gesamtpreis nicht verändern oder die Wertungsreihenfolge und den Wettbewerb nicht beeinträchtigen - ausgeschlossen. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf enthält ein Angebot nicht nur dann nicht die geforderten Preise, wenn eine Preisangabe komplett fehlt, sondern auch, wenn der angegebene Preis unzutreffend ist. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn auch nur für eine Position nicht der Betrag angegeben wird, der für die betreffende Leistung auf der Grundlage der Urkalkulation tatsächlich beansprucht wird. Deshalb ist das Angebot eines Bieters vom Vergabeverfahren auszuschließen, wenn bei einer Preisangabe das Komma "verrutscht" und eine Tonne Betonstahl für 1,01 Euro statt für 1.010 Euro angeboten wird ( S. 413).
Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer Aufmerksamkeit.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Stephan Bolz
Schriftleiter