Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IBR 6/2010 - Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
im Bauvertragsrecht ist ein Urteil des OLG Koblenz (
S. 313) hervorzuheben, das sich mit einer typischen Problematik in allen Arten von Pauschalpreisverträgen befasst, nämlich dem Spannungsverhältnis von Komplettheits- bzw. Pauschalierungsabreden einerseits und einer detaillierten Leistungsbeschreibung andererseits. Das OLG Koblenz nimmt mehrfach Bezug auf die sog. Bistro-Entscheidung des BGH ( IBR 2008, 311, 312) und arbeitet den Vorrang von Detailregelungen vor Komplettheitsklauseln heraus. Natürlich können die Parteien eines Bauvertrags auch die Komplettheitsregelung über die Detailregelung stellen. Solche Komplettheitsklauseln zielen allerdings auf einen Verzicht des Unternehmers auf Nachtragsforderungen ab. Verzichtserklärungen sind aber eher ungewöhnlich, weshalb an ihre Formulierung besonders strenge Anforderungen zu stellen sind. Das umfangreiche Urteil ist darüber hinaus auch deshalb beachtenswert, weil es zeigt, wie man durch klare Gliederung auch einen komplexen Nachtragsprozess - es ging um ca. 30 Nachträge mit einem Volumen von ca. 3,5 Mio. Euro - beherrschbar macht.
Mit dem sog. Fristenverbrauch befasst sich das OLG Köln ( S. 314). Im Rahmen einer Nachtragsverhandlung hatte ein Auftraggeber einen Auftragnehmer unter Kündigungsandrohung eine Frist zur Fortsetzung der Arbeiten und Erklärung der Leistungsbereitschaft gesetzt. Nach Fristablauf setzte er jedoch die Verhandlung mit dem Auftragnehmer fort. Erst danach kündigte er, ohne eine weitere Frist mit Kündigungsandrohung zu setzen, den Vertrag. Das ist gefährlich, denn durch die Fortsetzung der Verhandlung kann die Frist verbraucht sein mit der Folge, dass eine gleichwohl ausgesprochene Kündigung als sog. freie Kündigung zu behandeln ist.
Bemerkenswert ist auch die Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth ( S. 336). Hierbei handelt es sich um das erste veröffentliche Urteil zum neuen § 648a BGB. Dieser unterscheidet sich von der alten Regelung insbesondere dadurch, dass der Unternehmer einen einklagbaren Anspruch auf eine Sicherheit gemäß § 648a BGB hat. Die Neuregelung ist anwendbar auf Verträge, die ab dem 01.01.2009 geschlossen sind. Das Urteil zeigt, dass diese Neuregelung in der Bauwirklichkeit angekommen ist.
Viele Architekten und Ingenieure wissen nicht, dass das Gesetz für sie eine günstige Regelung zur Verzugsbegründung bereit hält. Während bei einem VOB/B-Bauvertrag die Fälligkeit einer Schlussrechnung erst zwei Monate nach Zugang der Schlussrechnung eintritt, gibt es für Architekten-Honorarschlussrechnungen eine solche Fälligkeitsregelung nicht. Die Fälligkeit kann mit Zugang eintreten, so dass ein Verzug gemäß § 286 Abs. 3 BGB dann automatisch nach 30 Tagen eintritt, ohne dass es einer Mahnung bedarf (OLG Naumburg, S. 344).
Im Vergaberecht weist das OLG Düsseldorf ( S. 352) darauf hin, dass vom Bieter mit Angebot vorzulegende Unterlagen bzw. Nachweise nicht unter einen Vorbehalt gestellt werden dürfen. Das gilt auch für die Vorlage einer Urkalkulation in einem verschlossenen Umschlag. Reicht der Bieter einen solchen Umschlag mit dem Zusatz "Öffnung nur im Beisein des Bieters" ein, handelt es sich um einen solchen Vorbehalt, der im Ergebnis zum Angebotsausschluss führt.
Im Recht der Sachverständigen befasst sich das Kammergericht ( S. 364) mit der Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen Bausachverständige. Im vorliegenden Fall hatte der Bausachverständige vom Bauträger den Auftrag, ein Fertigstellungstestat zu erstellen. Da dieses falsch war, hatten die Käufer die Bauträgerbürgschaft zu früh zurückgegeben, weshalb sie nunmehr vom Sachverständigen Schadensersatz verlangen. Das Kammergericht sieht in der Tätigkeit eines solchen Sachverständigen eine Überwachungsleistung, die zu einer fünfjährigen Verjährung gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB führt. Ob das zutreffend ist, wird möglicherweise der BGH entscheiden, denn insoweit ist von den Sachverständigen Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt worden (Az.: VII ZR 42/10). Sieht man die gutachterliche Tätigkeit nicht als Überwachungsleistung, käme die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis gemäß §§ 195, 199 BGB zum Tragen. Dies muss für die Sachverständigen nicht von Vorteil sein, denn ohne Rücksicht auf Kenntnis beträgt diese Frist im Höchstfall sogar zehn Jahre ab Entstehung.
Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer Aufmerksamkeit.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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