IBR 5/2016 - Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

der Umstand, dass die Bauleistung Mängel aufweisen kann, ist wohl jedem Baubeteiligten aus eigener Erfahrung (leidlich) bekannt. Da Baumängel aber oftmals erst nach Ablauf eines gewissen Zeitraums auftreten, hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, für Mängelansprüche an einem Bauwerk eine Verjährungsfrist von fünf Jahren, beginnend mit dem Zeitpunkt der Abnahme, festzulegen (siehe § 634a BGB). Tritt während dieses Gewährleistungszeitraums ein Mangel auf, bedeutet das aber nicht automatisch, dass dem Auftraggeber ein Anspruch auf Mängelbeseitigung, Erstattung der Ersatzvornahmekosten, Minderung oder Schadensersatz zusteht. Denn das Mangelsymptom kann auch auf andere Ursachen als auf eine mangelhaft erbrachte Leistung zurückzuführen sein. Zu denken ist insbesondere an eine unzureichend oder überhaupt nicht durchgeführte Wartung oder an eine unsachgemäße Nutzung. Wenngleich die Mängelhaftung des Auftragnehmers grundsätzlich verschuldensunabhängig ist, muss er nicht für jede nach der Abnahme auftretende Verschlechterung seiner Leistung einstehen. Denn der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber lediglich ein mangelfreies Werk zu "verschaffen" (siehe § 633 Abs. 1 BGB). Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, bestimmt sich nach dem Zustand der Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme. Deshalb kann mit einem erst nach der Abnahme eingetretenen Zustand die Mangelhaftigkeit des Werks allein nicht begründet werden. Darauf weist der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 25.02.2016 hin ( S. 274).

In der Rubrik Bauträgerrecht ist gleich auf mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs hinzuweisen:

Zunächst hat der V. Zivilsenat am 26.02.2016 entschieden, dass Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers, nach denen der Erwerber länger als drei Monate an sein Angebot gebunden ist, mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar und deshalb unwirksam sind, auch wenn dem Erwerber ein (inhaltlich beschränktes) Lösungsrecht eingeräumt wird ( S. 286). Gleiches gilt für eine Klausel, wonach das Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrags durch die Erklärung des Erwerbers aufschiebend bedingt ist, dass die Finanzierung gesichert ist ( S. 287).

Der VII. Zivilsenat, nach dessen Rechtsprechung zum "alten" Schuldrecht Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht zu beurteilen sind, auch wenn das Bauwerk zwei Jahre vor Vertragsschluss fertig gestellt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 09.01.2003 - VII ZR 408/01, IBRRS 2003, 0369), hat in seiner Entscheidung vom 25.02.2016 insoweit eine Grenze gezogen und klargestellt, dass sich bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht richtet ( S. 288). Die kaufvertraglichen Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger kann die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind ( S. 289).

In einer anderen Bauträgersache hat der VII. Senat zudem entschieden, dass eine von einem Bauträger in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragsschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung unwirksam ist ( S. 290).

Im Recht der Architekten und Ingenieure ist eine Entscheidung des OLG Köln im Zusammenhang mit den Pflichten eines Architekten beim sog. Planen im Bestand besonders hervorzuheben. Da das Planen und Bauen im Bestand oftmals ein besonderes Risiko für den Erfolg der Maßnahme birgt, trifft den mit dem Umbau eines Bestandsgebäudes beauftragten Architekten eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht. Hierzu gehört die Prüfung, ob die vorhandenen Bauunterlagen und der Zustand des Gebäudes eine sichere Grundlage für das geplante Bauvorhaben sind ( S. 296).

Nicht alle Unternehmen sind in der Lage, einen öffentlichen Auftrag ausschließlich mit eigenen Ressourcen "zu stemmen". Um den Bereich des öffentlichen Auftragswesens einem möglichst umfassenden Wettbewerb zu öffnen, wird nach ständiger Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) deshalb jedem Wirtschaftsteilnehmer das Recht zuerkannt, sich für einen bestimmten Auftrag auf die Kapazitäten anderer Unternehmen zu stützen, sofern gegenüber dem öffentlichen Auftraggeber nachgewiesen wird, dass dem Bewerber oder Bieter die Mittel dieser Unternehmen, die für die Ausführung dieses Auftrags erforderlich sind, auch tatsächlich zur Verfügung stehen (vgl. EuGH,  IBR 2014, 35). Die Möglichkeit einer solchen Eignungsleihe besteht allerdings dem EuGH zufolge nicht uneingeschränkt. Nach der Entscheidung des Gerichts vom 07.04.2016 kann dieses Recht beim Vorliegen besonderer Umstände eingeschränkt werden, insbesondere wenn die Eigenart eines bestimmten Auftrags und der mit ihm verfolgten Ziele der bloßen Übertragung von Kapazitäten entgegensteht und eine unmittelbare und persönliche Mitwirkung des Dritten an der Ausführung des Auftrags erfordert ( S. 300).

Unter den Entscheidungen zum Prozessrecht verdient ein Urteil des OLG Dresden besonderes Augenmerk. Darin weist das OLG darauf hin, dass einer Streitverkündung keine (verjährungsunterbrechende) Interventionswirkung zukommt, wenn der Streitverkündete bereits zum Zeitpunkt der Streitverkündung erkennbar potenziell gesamtschuldnerisch oder ausschließlich haftet ( S. 322).

Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer Aufmerksamkeit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr
RA Stephan Bolz
Schriftleiter

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