IBR 5/2011 - Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

das Immobilien- und Baurecht wird grün! Allein sechs Beiträge in dieser Ausgabe - teils im privaten, teils im öffentlichen Baurecht - beschäftigten sich mit Rechtsfragen rund um den Umweltschutz und die Energieeinsparung. Bei dem Vertrieb von Photovoltaikanlagen stellt sich die Frage, wie die Zusage des Verkäufers zur Höhe der zu erzielenden Enspeisevergütung bei einer erst zu errichtenden Photovoltaikanlage rechtlich zu qualifizieren ist. Das OLG Saarbrücken ( S. 258) lehnt eine Beschaffenheitsvereinbarung bzw. eine Beschaffenheitsgarantie ab und geht von einem Beratungsverhältnis aus mit der Konsequenz, dass der Erwerber bei falscher Beratung regelmäßig nur das negative Interesse verlangen kann. In Erinnerung sei gerufen, dass der BGH den Vertrag über Lieferung und Montage einer Photovoltaikanlage auf einem Dach nicht als Bau-, sondern als Kaufvertrag mit Montageverpflichtung qualifiziert (BGH,  IBR 2004, 306).

Auch Blockheizkraftwerke werden mit Energie- und Kostensparkonzepten vertrieben. Das ändert selbstverständlich nichts daran, dass der Auftraggeber gleichwohl eine zuverlässige Wärme- und Warmwasserversorgung erwarten kann, die einem Mindeststandard an zeitgemäßem Wohnen entspricht (OLG Hamm,  S. 259). Das erinnert an die Rechtsprechung zum Schallschutz bei Öko- oder Sparhäusern: Auch bei diesen sind selbstverständlich die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten und bei Reihenhäusern sind etwa - so OLG München,  IBR 1999, 4 - Haustrennwände grundsätzlich zweischalig auszuführen.

Damit ein Eigentümer einen Anspruch auf erhöhte Einspeisevergütung nach § 11 Abs. 2 EEG 2004 hat, muss die Photovoltaikanlage ausschließlich an oder auf einem Gebäude angebracht sein. Das kann auch der Fall sein, wenn die Phtovoltaikanlage nachträglich in ein später (!) errichtetes Gebäude integriert wird, so dass es zugleich unverzichtbarer Teil der Gebäudestatik ist (BGH,  S. 297). Mit der Zulässigkeit eines Sondergebiets "Photovoltaikanlage" neben einem allgemeinen Wohngebiet befasst sich der VGH Hessen ( S. 301). Der VGH Bayern hat es mit einer Biogasanlage im Außenbereich zu tun, gegen die sich ein Eigentümer aus einem angrenzenden allgemeinen Wohngebiet wegen der zu erwartenden Geruchsimissionen zur Wehr setzt ( S. 302). Dass wir in Zukunft immer mehr Windkraftanlagen in Deutschland haben werden, liegt auf der Hand. Da wird sich so mancher Grundstückseigentümer "umzingelt" fühlen, was aber wohl für eine Klage gegen die Baugenehmigung solcher Anlagen allein nicht ausreicht (vgl. OVG Rheinland-Pfalz,  S. 304).

Im Recht der Bauinsolvenz hat der Bundesgerichtshof ( S. 270) eine wichtige Frage entschieden: Ist der Auftraggeber eines Bauvertrags verpflichtet, nach fehlgeschlagenem Sicherheitentausch eine als Austauschsicherheit gestellte Gewährleistungsbürgschaft an den Auftragnehmer zurückzugewähren, kann nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftraggebers der Auftragnehmer die Bürgschaftsurkunde aussondern. Der Insolvenzverwalter haftet sogar auf Verzugsschäden, wenn er auf das Verlangen des Auftragnehmers die nicht ausbezahlte Bürgschaft nach einer angemessenen Prüfungsfrist nicht herausgibt ( S. 271).

Im Architekten- und Ingenieurrecht hat der BGH ein wichtiges Urteil zur Haftung des Architekten und zum Mitverschulden des Bauherrn bei nicht genehmigungsfähiger Planung veröffentlicht ( S. 280, 281, 282). Ein Architekt, der mit der Genehmigungsplanung beauftragt ist, schuldet als Werkerfolg grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Die Haftung des Architekten ist nicht einmal dann ausgeschlossen, wenn zunächst eine Baugenehmigung erteilt, diese aber später wegen Rechtswidrigkeit wieder aufgehoben wird, zum Beispiel wegen Verletzung von Abstandsvorschriften. Häufig sind die Fälle aber derart, dass der Architekt vom Bauherrn gehalten ist, die Bebaubarkeit des Grundstücks möglichst weitgehend auszuschöpfen. Dann stellt sich die Frage, inwieweit dem Bauherrn die bauordnungsrechtlichen Bedenken gegen die Zulässigkeit eines Bauvorhabens bekannt sind und er überhaupt auf die Rechtsmäßigkeit einer erteilten Baugenehmigung vertrauen darf. Grundsätzlich wird der Architekt von seiner Haftung nur durch eine rechtsgeschäftliche Risikoübernahme durch den Bauherrn oder durch eine eigene erschöpfende und detaillierte Bedenkenanmeldung befreit. An diesen hohen Anforderungen scheitert häufig eine Haftungsbefreiung. Der BGH weist aber darauf hin, dass ein Mitverschulden des Bauherrn in Frage kommen kann, wen sich ihm die bauordnungsrechtlichen Bedenken aufdrängen und er gleichwohl von der erteilten Baugenehmigung Gebrauch macht.

Im Bauprozessrecht stellt sich mitunter die Frage, ob eine Partei mit Einwendungen, die sie im selbständigen Beweisverfahren hätte vorbringen können bzw. müssen, im späteren Hauptsacheprozess präkludiert ist. Diese Frage hat der V. Sentat des BGH bejaht, wenn auch nur in einem sog. obiter dictum ( S. 310). Das sehen einige Oberlandesgerichte anders, zum Beispiel OLG München,  IBR 2008, 59. Damit ist die Frage endgültig nicht entschieden. Nach dem Vorsichtsprinzip empfiehlt es sich aber, die Präklusionsmöglichkeit auch im selbständigen Beweisverfahren zu berücksichtigen.

Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer Aufmerksamkeit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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