Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
IBR 3/2008 - Vorwort
Liebe Leserin,
lieber Leser,
mit dem März-Heft bieten wir Ihnen 60 Beiträge zum Bau-, Architekten- und Vergaberecht an:
Recht am Bau: Ein Unternehmer ist verpflichtet, die vom Besteller erhobene Mängelrüge zu überprüfen und, wenn sich diese als berechtigt erweist, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen. Das versteht sich von selbst. Was aber ist, wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Bestellers unberechtigt war. Kann der Unternehmer dann seine vergeblichen Kosten erstattet verlangen? Dies hat die Rechtsprechung bislang überwiegend abgelehnt, vgl. unter anderem OLG Düsseldorf, 
IBR 2007, 479. Das könnte sich in Zukunft ändern. Denn der für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat anders entschieden ( S. 144). Ein unberechtigtes Mängelbeseitigungsverlangen nach § 439 Abs. 1 BGB stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung dar, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass ein Mangel des Kaufgegenstandes nicht vorliegt, sondern die Ursache für die von ihm beanstandete Erscheinung in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt. Dadurch wird das Recht des Käufers,Mängelbeseitigung zu verlangen, nicht entwertet. Er muss im Rahmen seiner Möglichkeiten lediglich sorgfältiger prüfen, ob die von ihm beanstandete Erscheinung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die nicht dem Verantwortungsbereich des Verkäufers zuzuordnen ist. Im konkreten Fall konnte der Lieferant der Lichtrufanlage von dem Käufer Schadensersatz für die angefallenen Lohn- und Fahrtkosten des Technikers verlangen.
Architekten und Ingenieure: Zwischen einer vorangehenden und einer nachfolgenden HOAI-Leistungsphase besteht eine Wechselwirkung. So kann z. B. eine Genehmigungsplanung nicht erstellt werden, ohne zuvor die Leistungsphasen 1 – 3 durchlaufen zu haben. Deshalb wird häufig die Meinung vertreten, dass die Beauftragung mit der Genehmigungsplanung in der Regel bedeute, dass die Leistungen der Leistungsphasen 1 – 4 des § 15 Abs. 1 HOAI erbracht werden sollen. Wie schon in IBR 2007, 139 teilt der BGH diese Ansicht nicht. Wird ein Architekt beauftragt, so sind Umfang und Inhalt der Beauftragung nicht, soweit dies nicht vereinbart wird, nach der HOAI zu bemessen. Denn die HOAI enthält keine normativen Leitbilder für den Inhalt von Architektenverträgen. Die Auslegung des Werkvertrags und der Inhalt der vertraglichen Verpflichtung des Architekten kann nicht in einem Vergleich der Gebührentatbestände der HOAI und der vertraglich vereinbarten Leistung bestimmt werden. Die Leistungsphasen 1 – 3 des § 15 Abs. 1 HOAI werden mithin nicht allein deswegen Gegenstand des Architektenvertrags über Leistungen bei Gebäuden, weil sie notwendige Vorleistungen der Leistungsphase 4 sind ( S. 161).
Vergabe: Städte und Gemeinden müssen den Verkauf ihrer Grundstücke an private Inverstoren in ganz Europa ausschreiben, wenn die Käufer das Gelände später nach den Vorstellungen der Gemeinden bebauen sollen. Das hat der Vergabesenat des OLG Düsseldorf jetzt bereits zum dritten Mal entschieden ( S. 169).
Im konkreten Fall hatte die Gemeinde Oer-Erkenschwick eine Fläche von 20.000 qm an einen privaten Inverstor verkauft. In der Präambel des Kaufvertrags stand zunächst, der Käufer „sichert der Stadt zu“, auf dem Grundstück nach deren Vorstellungen ein Einzelhandelszentrum zu bauen. Als sich jedoch ein Mitbewerber meldete und eine vergaberechtliche Überprüfung ankündigte, änderten die Parteien des Kaufvertrags die „Zusicherung“ in eine „Absicht“. Das rettet den Kaufvertrag nicht mehr vor der Nichtigkeit. Denn da das Gesamtvolumen der Investition mit mehr als 20 Mio. Euro deutlich über dem gesetzlichen Schwellenwert für ausschreibungspflichtige Aufträge lag, hätte der Grundstückskaufvertrag nach Vergaberecht ausgeschrieben werden müssen. Das OLG Düsseldorf stellte eine Bauverpflichtung des Investors fest und wertete das Geschäft als öffentlichen Bauauftrag. Damit bestätigt das Gericht die Entscheidung der VK Münster, IBR 2007, 698.
Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.
Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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