IBR 2/2008 - Vorwort

Liebe Leserin,
lieber Leser,

mit dem Februar-Heft bieten wir Ihnen 68 Beiträge zum Immobilien- und Baurecht, von denen folgende hervorgehoben seien:

Für die Abrechnung frei gekündigter Bauverträge hat der BGH mit Urteil vom 22.11.2007 ( S. 70) eine offene Frage beantwortet: Der auf die nicht erbrachten Leistungen entfallende Vergütungsanteil hat Entschädigungscharakter und scheidet somit als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer aus. Nur soweit die zu zahlende Vergütung Entgelt für die schon erbrachten Leistungsteile darstellt, handelt es sich um einen steuerbaren Umsatz. Der BGH sieht sich im Einklang mit einem Urteil des EuGH vom 18.07.2007 – Rs. C-277/05, ibr-online. Damit entfällt eine lästige Unsicherheit bei der Kündigungsabrechnung.

Mit Urteil des BGH vom 08.11.2007 ( S. 77,  S. 78,  S. 79) hat sich der BGH erstmals mit dem gesetzlichen Mangelbegriff nach der Schuldrechtsreform auseinandergesetzt. Im Ergebnis wird der funktionale Mangelbegriff, von dem die Rechtsprechung seit langem ausgeht, auch für das neue Recht bestätigt. Ein Werk entspricht somit nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn es nicht die vereinbarte Funktionstauglichkeit aufweist. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Vertragspartner erfüllen soll. Im konkreten Fall bedeutete dies: Die von einem Installateur eingebaute und an ein Blockheizkraftwerk angeschlossene Heizungsanlage ist mangelhaft, wenn das Kraftwerk keine ausreichende Abwärme für die Heizung produziert und somit die Heizung die ihr zugedachte Funktion nicht erfüllt. Zwar beruht dieser Funktionsmangel darauf, dass das Kraftwerk – von einem anderen Unternehmer erstellt – keine ausreichende Abwärme zur Verfügung stellt. Der Installateur kann der Mängelverantwortung durch Erfüllung seiner Prüfungs- und Hinweispflicht entgehen ( S. 78). Im Übrigen muss der Besteller im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht dem Installateur zur Ermöglichung seiner Mängelbeseitigung eine geeignete Vorunternehmerleistung zur Verfügung stellen ( S. 79). Der funktionale Mangelbegriff ist also sehr weit, er entlässt jedoch den Besteller und etwaige Vorunternehmer nicht aus der Verantwortung.

Wenn der Bauherr vom Architekten oder Ingenieur Rückzahlung von überzahltem Honorar verlangt, ist von entscheidender Bedeutung, wer die Darlegungs- und Beweislast hat. Der BGH ( S. 98) sieht die Darlegungs- und Beweislast beim Architekten, wenn der Auftraggeber Voraus- oder Abschlagszahlungen vereinbarungsgemäß geleistet und der Architekt seine Leistungen nach Abnahme oder Beendigung des Vertrags noch nicht abgerechnet hat. Insoweit steht dem Auftraggeber ein vertraglicher Anspruch auf Auszahlung eines etwaigen Überschusses zu. Den Überzahlungsbetrag kann der Auftraggeber unter Ausschöpfung der ihm zur Verfügung stehenden Quellen beziffern. Insbesondere ist er nicht – wie der Architekt – gehalten, eine prüfbare Schlussrechnung zu erstellen. Die Zäsur dürfte die Schlusszahlung sein. Verlangt der Auftraggeber Rückzahlung, nachdem er die Schlussrechnung geprüft und eine Schlusszahlung geleistet hat, macht er einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend. Dafür hätte er die Darlegungs- und Beweislast.

Grundstückskaufverträge mit städtebaulichen Komponenten sind ausschreibungspflichtig! Diese für viele Gemeinden und Investoren überraschende Erkenntnis entwickelt sich zur herrschenden Meinung in der Rechtsprechung, wie eine weitere Entscheidung des OLG Düsseldorf ( S. 107) zeigt. Danach kann also der geplante Verkauf eines kommunalen Grundstücks als öffentlicher Bauauftrag im Sinne von § 99 Abs. 3 GWB in Form einer Baukonzession zu qualifizieren sein, wenn sich die verkaufende Kommune die rechtliche Befugnis sichert, die Verfügbarkeit des Bauwerks für die angestrebte öffentliche Zweckbestimmung zu gewährleisten. Es kommt nicht darauf an, ob die Kommune wesentliche oder lediglich nebensächliche Baurealisierungsvorgaben aufstellt.

Auch alle anderen Beiträge empfehle ich Ihrer aufmerksamen Lektüre.

Mit freundlichen Grüßen
RA Dr. Alfons Schulze-Hagen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Herausgeber

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