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Volltexturteile nach Sachgebieten

3157 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 3020

AG Köln, Urteil vom 22.09.2021 - 210 C 24/21

1. Die Installation von Videokameras sowie die Speicherung der Aufzeichnungen können eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 1, 2 GG darstellen, sofern keine schutzwürdigen Belange des Verwenders der Videokamera überwiegen.

2. Die freie Entfaltung der Persönlichkeit wird gefährdet, wenn jederzeit mit der Beobachtung durch Personen gerechnet werden muss, die man selbst nicht sehen kann, oder wenn die reproduzierte Aufzeichnung des eigenen Verhaltens droht.

3. Eine Videoüberwachung ist gem. Art. 6 Abs. 1 f DSGVO zulässig, wenn die Verarbeitung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist und Interessen oder Grundrechte der betroffenen Personen nicht überwiegen.

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IBRRS 2021, 3737

KG, Urteil vom 04.11.2021 - 8 U 85/21

Der Einwand des Mieters, dass ihm wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Reduzierung der vereinbarten Miete gemäß § 313 BGB zustehe, ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die volle Zahlungspflicht ist für den Mieter, der die Sache trotz Vertragsendes dem Vermieter vorenthält, keine unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge, da er sich ihrer jederzeit durch Rückgabe entledigen kann.*)

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IBRRS 2021, 3738

OLG Celle, Urteil vom 02.12.2021 - 2 U 64/21

Wenn Räume zur Durchführung einer Hochzeitsfeier mit bis zu 120 Personen angemietet werden, die wegen der Corona-Pandemie nur mit einer beschränkten Personenzahl (50 Personen) durchgeführt werden könnte, kommt grundsätzlich ein Kündigungsrecht der Mieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, bei dessen berechtigter Ausübung dem Vermieter jedoch eine Ausgleichszahlung zu leisten ist.*)

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IBRRS 2021, 3710

BGH, Urteil vom 27.10.2021 - XII ZR 84/20

1. Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.*)

2. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat (Abgrenzung zu Senatsurteil, IMR 2017, 401).*)

IBRRS 2021, 3694

LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 - 1 S 111/20

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist es mindestens erforderlich, dass angegeben wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Der Vermieter hat dabei eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen überprüfbar zu erläutern.

2. Der Mieter muss den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterungen des Vermieters als plausibel nachvollziehen können. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

3. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

4. Bei einer umfangreichen Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, müssen, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu gewährleisten, die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden. Dies kann insbesondere durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch weitere Darlegung zu den einzelnen Rechnungspositionen.

5. Die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens müssen grundsätzlich in dem jeweiligen Erhöhungsschreiben enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden; es muss vielmehr ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

6. Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel nicht bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist.

IBRRS 2021, 3652

LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 - 65 S 36/21

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich.

2. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

3. Wollen die Mieter ihren ausschließlichen Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen, liegt keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vor.

4. Per Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften nicht entzogen werden.

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IBRRS 2021, 3641

LG Berlin, Urteil vom 02.11.2021 - 65 S 64/21

1. Der Gesetzgeber hat den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB ausweislich der Gesetzesmaterialien bewusst als Hilfsanspruch des Mieters ausgestaltet; der Auskunftsanspruch bereitet den auf Rückzahlung gerichteten Hauptanspruch vor.

2. Ebenso wie der Auskunftsanspruch aus § 242 BGB kann der aus § 556g Abs. 3 BGB jedenfalls nicht vor dem Hauptanspruch verjähren, dem er dient.

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IBRRS 2021, 3658

OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2021 - 30 U 147/21

1. Weist der Mietvertrag dem gewerblichen Mieter allein das Risiko einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Unterbrechung des Betriebs zu und umfasst diese Risikozuweisung nach der Auslegung auch den Fall der COVID-19-Pandemie, ist der Mieter bei pandemie-bedingter Schließung seines Betriebs nicht berechtigt, nach § 313 BGB eine Anpassung des Mietvertrags zu verlangen.*)

2. Die Ausübung eines Optionsrechts zur Verlängerung des Mietvertrags durch den gewerblichen Mieter und/oder die Vereinbarung der Verlängerung des Mietvertrags zu den bestehenden Konditionen während der Zeit der Corona-Pandemie, insbesondere während einer COVID-19 bedingten Schließung des Betriebs des Mieters, kann ein Indiz dafür begründen, dass dem Mieter ein Festhalten am Mietvertrag zu unveränderten Vertragsbedingungen nicht unzumutbar ist.*)

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IBRRS 2021, 3663

BGH, Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 114/21

Zum Einsichtsrecht eines Mieters bezüglich der Abrechnungsunterlagen zu einer Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter eine (Schwester-)Gesellschaft mit einer Dienstleistung beauftragt und den von dieser in Rechnung gestellten Betrag auf die Mieter umlegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, IMRRS 2021, 1368).*)

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IBRRS 2021, 3650

BGH, Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter dann nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer betreffen, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und der Vermieter die von dem Dritten in Rechnung gestellte Vergütung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt hat (Fortentwicklung von Senatsurteil IMR 2013, 355). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter eine Schwestergesellschaft beauftragt hat, unabhängig davon, ob deren Vergütung eine Gewinnmarge enthält.*)

2. Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in den Vertrag, den der von dem Vermieter beauftragte Dritte mit einem Subunternehmer geschlossen hat, sowie in die Abrechnungen des Subunternehmers aber dann zu, wenn zwischen dem Vermieter und dem von ihm beauftragten Dritten für die Erbringung der Dienstleistung nicht eine Vergütung vereinbart worden ist, sondern nur eine Erstattung der entstandenen Kosten.*)

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IBRRS 2021, 3645

BGH, Urteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile IBR 2005, 241; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, Rz. 20, IMRRS 2006, 0528 = NJW 2006, 1585; vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, Rz. 11, IMRRS 2006, 3143 = NJW 2007, 428; vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, Rz. 19, IMRRS 2008, 0047 = NJW 2008, 508; vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rz. 28, IMRRS 2012, 3023 = BGHZ 195, 64; vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, Rz. 22, IMRRS 2015, 0895 = NJW 2015, 2650; IMR 2020, 357; Senatsbeschlüsse vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, Rz. 6, IMRRS 2016, 1928 = WuM 2016, 225; IMR 2016, 452).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; IBR 1990, 615).*)

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IBRRS 2021, 3449

AG Kreuzberg, Urteil vom 16.09.2021 - 8 C 85/21

1. Bei der Frage, ob Kosten für die Beauftragung eines Wachdiensts als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist darauf abzustellen, ob die Beauftragung des Wachdiensts im Wesentlichen nur den Interessen des Vermieters in Form des Schutzes seines Eigentums oder aber den Interessen der Mieter in Form des Schutzes ihrer körperlichen Unversehrtheit und des Schutzes ihres Eigentums erfolgt.

2. Liegt das Mietobjekt in einem Hotspot der linksradikalen Szene, die bekanntermaßen vor Angriffen auf Personen und schwer wiegenden Anschlägen auf das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten und Gentrifizierer nicht zurückschreckt, haben sowohl der Vermieter als auch Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. zumindest eingegrenzt werden.

3. Die Anmietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht umlagefähig.

4. Hausmeisterleistungen können auf die Mieter umgelegt werden.

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IBRRS 2021, 3447

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 08.07.2021 - 47 C 1106/18

Die Richtigkeit des Ergebnisses einer Berechnung, die auf erkennbar falschen Voraussetzungen beruht, darf pauschal bestritten werden.

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IBRRS 2021, 3448

AG Konstanz, Urteil vom 21.10.2021 - 4 C 163/21

1. Den Mieter trifft durch § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkostenV eine Duldungspflicht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser, sondern eine solche auch dann, wenn funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes) Ablesesystem ersetzt werden sollen (hier: Funk-Heizverteiler).

2. Auch die Ersetzung der bisherigen Kaltwasserzähler durch ein funkbasiertes Ablesesystem hat der Mieter als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache zu dulden, da eine auf einer verbesserten Ablesetechnik beruhende Erleichterung nach der Verkehrsanschauung den Wert einer Wohnung erhöhen kann.

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IBRRS 2021, 3491

AG Marburg, Urteil vom 08.07.2021 - 9 C 737/20

Vermeintliche Schadensersatzansprüche sollten vor Rückgabe der Mietsicherheit nicht nur geltend gemacht, sondern auch mit dieser aufgerechnet werden; andernfalls sind gerichtliche Vergleiche sorgfältig zu formulieren, um Missverständnisse zu vermeiden.

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IBRRS 2021, 3521

LG Berlin, Beschluss vom 02.11.2021 - 67 S 237/21

Ist der Vermieter durch eine sog. gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel gebunden, die ihn nur zur Kündigung berechtigt, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses "notwendig" ist, kommt dem Eigenbarf des Vermieters das für eine Kündigung des Mietvertrags hinreichende Gewicht jedenfalls dann nicht zu, wenn die Mietsache von ihm lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll.*)

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IBRRS 2021, 3442

AG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2021 - 31 C 32/21

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann in jeglicher Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

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IBRRS 2021, 3444

AG Hamburg, Urteil vom 29.10.2021 - 49 C 119/21

1. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache - hier eine Sammelheizung - bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (Anschluss BGH, IMR 2010, 411).*)

2. Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist jedoch als solches nicht prüfbar und damit auch nicht geeignet, eine entsprechende Auseinandersetzung über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu vermeiden, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können.*)

3. Zwar mag es vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers, ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen (vgl. BGH, NZM 2008, 164). Diese Ausnahme kann jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden.*)

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IBRRS 2021, 3108

LG Heidelberg, Urteil vom 07.10.2021 - 5 S 22/21

Wenn ein Mietspiegel (hier der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Heidelberg) vorsieht, dass beim Vorhandensein von Gas-, Strom- und/oder Wasserleitungen, die sichtbar über Putz verlegt sind, ein Abschlag von der Basismiete vorzunehmen ist, gehören auch Heizleitungen zu den insoweit zu berücksichtigenden Wasserleitungen.

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IBRRS 2021, 3445

LG Berlin, Urteil vom 21.10.2021 - 67 S 140/21

1. Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzugewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet.*)

2. Der Mieter ist als Ergebnis seines Widerrufs befugt, die Mietsache - abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs - bis zu 13 Monate kostenfrei zu nutzen.*)

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IBRRS 2021, 3453

BGH, Urteil vom 06.10.2021 - XII ZR 11/20

1. Die formularvertraglich vereinbarte Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum stellt auch im Zusammenspiel mit fehlendem Konkurrenzschutz keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 03.03.2010 - XII ZR 131/08, IMR 2010, 228, und in Abgrenzung zum Senatsurteil, IMR 2020, 203).*)

2. Hat der Vermieter den Vorsatz, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter keiner vorherigen Abmahnung.*)

IBRRS 2021, 3418

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.06.2021 - 33 C 1888/21

1. Schädlinge wie Bettwanzen stellen einen Mangel der Mietsache dar, den grundsätzliche der Vermieter zu beseitigen hat.

2. Etwas Anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat. Einen pflegebedürftigen Mitbewohner in seiner Wohnung zu besuchen und anschließend in die eigene Wohnung zurückzukehren, gehört zum normalen Mietgebrauch und kann dem Mieter nicht vorgeworfen werden.

3. Der Vermieter kann die Durchführung der Arbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Mieter auf eigene Initiative und auf eigene Kosten eine Ersatzunterkunft sucht. Es ist vielmehr Aufgabe des Vermieters, dem Mieter für die Zeit der Durchführung der Maßnahmen eine Ersatzunterkunft zur Verfügung zu stellen.

4. Ebenso wenig kann der Vermieter vom Mieter verlangen, Haushaltsgegenstände und Möbel entweder zu entsorgen oder auf eigene Kosten reinigen zu lassen. Die Reinigung aller Möbel und Haushaltsgegenstände ist Aufgabe des Vermieters.

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IBRRS 2021, 3379

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.09.2021 - 8 C 11/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilerschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu dem abgesetzten Kostenanteil für Instandsetzung enthalten, so dass dem Mieter eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages möglich ist. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist dagegen nicht erforderlich.

2. Die erstmalige Herstellung einer überdachten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung ist eine Modernisierungsmaßnahme.

3. Eine erhebliche Absenkung des U-Wertes durch die Dämmmaßnahme genügt für die Annahme eines erheblichen Energieeinspareffekts. Dass eine Energieeinsparung gerade auch beim Mieter eintritt, ist dagegen nicht Voraussetzung der Umlegbarkeit der Kosten.

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IBRRS 2021, 3851

BGH, Urteil vom 24.09.2020 - III ZR 59/20

1. Soweit keine zwingende medizinische Notwendigkeit besteht, widerspricht die lückenlose Überwachung und Gängelung der Heimbewohner beim Essen deren Recht auf Wahrung der Privatsphäre und der Menschenwürde.

2. Der ausdrücklich geäußerte Wunsch eines Heimbewohners, Weißwürste portioniert, aber mit daran verbliebener Wursthaut gereicht zu bekommen, ist grundsätzlich zu respektieren.

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IBRRS 2021, 3417

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 - 2 O 85/21

1. Es fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten.

2. Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordenen Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

3. Im Zweifelsfall ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies - abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen - irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen.

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IBRRS 2021, 3355

LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 3341

LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2021 - 80 T 233/21

Das Kostenfestsetzungsverfahren ist auf eine formale Prüfung der Kostentatbestände und auf die Klärung einfacher Fragen des Kostenrechts zugeschnitten und aus diesem Grund auf den Rechtspfleger übertragen. Die Klärung von zwischen den Parteien streitigen Tatsachen und von komplizierteren Rechtsfragen ist in diesem Verfahren nicht vorgesehen und mangels der dafür notwendigen verfahrensrechtlichen Instrumente auch nicht sinnvoll möglich.

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IBRRS 2021, 3194

LG Köln, Urteil vom 26.08.2021 - 29 S 234/20

1. Die Erneuerung der Heizungsanlage stellt eine Modernisierung i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB dar.

2. Für eine Mietminderung wegen Modernisierungsarbeiten muss der Mieter substanziiert vortragen, ob und in welchem Umfang es zu Beeinträchtigungen in der Nutzung der Mietsache während der Modernisierungsarbeiten im Gebäude gekommen ist.

3. Unstreitiges Vorbringen ist in II. Instanz ist zu berücksichtigen.

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IBRRS 2021, 3354

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 - 64 S 215/19

1. Der Umbau eines Einrohrheizungssystems zu einer Zweirohrheizung stellt regelmäßig eine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB dar. Der wesentliche Anteil der Energieeinsparung wird dabei dadurch erzielt, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis der Einrohrheizung nicht mehr ständig betrieben werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Sollen nur in einzelnen Wohnungen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und fehlt es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage, handelt es sich bei dem Vorhaben des Vermieters nicht um eine energetische Modernisierung, sondern um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme, da der Heizkreislauf für die Einrohrheizung weiterhin betrieben werden muss. Zur Duldung bloßer Vorratsmaßnahmen ist ein Mieter nach § 555d BGB nicht verpflichtet (Festhaltung an LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16, IMRRS 2021, 1256).*)

2. Soweit der Umbau einer Einrohrheizung zu einer Zweirohrheizung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würde, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort auszeichnet und die Heizungsrohre nicht mehr entlang der Wände, sondern im Fußboden verlegt wären, vermögen diese nur geringfügigen Vorteile des geplanten Umbaus die für die Mieter mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile nicht ohne Weiteres zu kompensieren. Die angekündigte Maßnahme kann sich vielmehr als Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB darstellen, wenn die Wohnung in Folge der partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar wäre, der Vermieter aber nicht in Aussicht stellt, eine Ausweichwohnung bereitzustellen und es nicht zwingende Gründe erfordern, die beabsichtigten Umbaumaßnahmen noch während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmen (Fortführung von LG Berlin, IMR 2018, 1082 - nur online).*)

3. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und das anschließende Duldungsverlangen können sich in Anlehnung an § 6 WiStrG i.S.d. § 242 BGB als unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es dem Vermieter in erster Linie darum geht, das Mietverhältnis durch einen Abfindungsvergleich zu beenden und er die angekündigte Modernisierung nur hilfsweise für den Fall vornehmen will, dass der Mieter einem Abfindungsvergleich nicht zustimmt. So kann es liegen, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen so plant und ankündigt, dass ihre Durchführung zu erheblichen Belastungen für die Mieter führen würden, die bei Achtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme aus § 241 Abs. 2 BGB objektiv ohne Weiteres vermeidbar wären (hier: Vornahme zahlreicher Teil-Modernisierungen, auch innerhalb der Wohnung, über einen Zeitraum von acht Jahren bei erheblichem Leerstand innerhalb der Wohnanlage, beabsichtigte Verlegung von Heizungsrohren in den Fußboden mit der Folge der Unbenutzbarkeit der Wohnung über mehrere Wochen, beabsichtigte Erneuerung des gesamten Leitungsnetzes für Trink- und Warmwasser innerhalb der Wohnung mit nämlicher Folge ohne sachlichen Anlass).*)

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IBRRS 2021, 3334

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.08.2021 - 3 U 105/20

1. Vorenthalten der Mietsache bedeutet die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache zu erfüllen.

2. Der Mieter hat den aus einer berechtigten außerordentlichen Kündigung entstehende Schaden zu ersetzen.

3. Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich den Ausfall der Miete und der Nebenkosten, die der Vermieter bei einer Weitervermietung hätte umlegen können, auszugleichen, wenn die Mietsache nicht oder nur zu einer geringeren Miete vermietet werden kann.

4. Der Vermieter ist gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des in Rede stehenden Objekts zu bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse des Vermieters den Mieter, sofern der Vermieter zunächst seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat.

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IBRRS 2021, 3371

AG Paderborn, Urteil vom 23.04.2021 - 55 C 91/18

Geht das Auftreten von Fogging in der Mietwohnung darauf zurück, dass der Mieter Haushaltschemikalien (Reinigungs- und Körperpflegemittel, Kosmetika) verwendet, zudem großflächig Laminat verlegt hat, Möbel mit Kunststoffoberflächen sowie in Küche, Schlaf- und Esszimmer hauptsächlich aus Kunsstoff bestehende Einrichtungsgegenstände verwendet, geht dies zu seinen Lasten; er kann dann von dem Vermieter weder die Beseitigung des Foggings verlangen, noch ergibt sich deshalb eine Mietminderung.

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IBRRS 2021, 3352

LG Berlin, Urteil vom 12.12.2018 - 64 S 119/17

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme.*)

2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig - bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen - entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden.*)

3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sowie vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" zu Grunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise.*)

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IBRRS 2021, 3353

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 155/18

Aufwendungsersatz nach §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Kosten einer Ersatzunterkunft steht einem Mieter regelmäßig für Zeiträume nicht zu, während derer er dem Vermieter den zur Vornahme der Arbeiten erforderlichen Zugang zur Wohnung tatsächlich nicht gewährt. Verfügt der Vermieter bereits über einen Duldungstitel und könnte nach dessen Vollstreckung auch ohne freiwillige Mitwirkung des Mieters mit den Baumaßnahmen beginnen, mag dies dem Mieter zwar Anlass zur Anmietung einer Ersatzwohnung geben. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Vermieter aber jedenfalls für solche Zeiträume nicht erstatten, während derer der Mieter nicht ernsthaft mit Maßnahmen der Zwangsvollstreckung und dem Beginn der Arbeiten rechnen muss, die Mietvertragsparteien vielmehr noch über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung zur Wohnung verhandeln, und während derer der Vermieter gar nicht weiß, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für die Vorhaltung einer Ersatzwohnung entstehen, so dass er die Durchführung der Baumaßnahme kurzfristig ermöglichen könnte.*)

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IBRRS 2021, 3337

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 203 C 96/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 3213

LG Berlin, Urteil vom 09.07.2020 - 67 O 97/19

Zum störungsbedingten Wegfall der Pflicht des Eigentümers zur Entrichtung eines in einem Anlagen-Contracting-Vertrag vereinbarten „Betriebsführungsentgeltes“.*)

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IBRRS 2021, 3211

AG Recklinghausen, Urteil vom 27.08.2020 - 52 C 134/19

1. Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen die gleichen Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist.

2. Wenn die auf einem Grundstück errichteten Häuser jedoch hinsichtlich Größe, Alter und Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweisen, sind die Betriebskosten für jedes Haus gesondert zu ermitteln und - im Regelfall flächenanteilig - umzulegen.

3. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Haus Balkone besitzt, das andere hingegen nicht oder ein Haus zweigeschossig und das andere viergeschossig ist.

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IBRRS 2021, 2901

LG Köln, Urteil vom 08.12.2020 - 14 O 191/20

1. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln.

2. Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

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IBRRS 2021, 2976

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 147/20

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Gaststätten begründen auch im Pachtverhältnis keinen zur Minderung führenden Mangel der gepachteten Gewerberäume und keine Unmöglichkeit der von dem Verpächter geschuldeten Leistung. Das Fruchtziehungsrecht des Pächters führt zu keiner abweichenden Beurteilung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann die Geschäftsgrundlage auch eines Pachtvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Der Pächter ist aber nicht berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen.*)

3. Gibt der Pächter den Geschäftsbetrieb auf, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf seine Geschäfte zeigen konnten, ist eine Anpassung der Pacht über § 313 Abs. 1 BGB regelmäßig nicht möglich.*)

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IBRRS 2021, 3198

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 - 24 U 294/20

1. Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 137/11, Rz. 9, IMRRS 2012, 0903).*)

2. Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einem von einem Fachbetrieb installierten, auf Dauerbetrieb ausgelegten Wasseraufbereiter, der als "praktisch wartungsfrei" angegeben wird und aus dem 17 Jahre nach dem Einbau unkontrolliert Wasser ausgetreten war.*)

3. Auch Verschleißteile sind nicht per se einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, denn eine Verkehrssicherungspflicht muss nicht jede nur denkbare Gefährdung ausschließen, sondern erst eine solche, die die Möglichkeit einer Schutzgutverletzung für den Sachkundigen nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 03.12.1985 - VI ZR 185/84, IMRRS 1985, 0002).*)

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IBRRS 2021, 2909

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/20

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).*)

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IBRRS 2021, 3189

LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 - 67 S 139/21

1. Der Zugang einer vermieterseitigen Abmahnung ist nicht mit ihrer positiven Kenntnisnahme durch den Mieter gleichzusetzen.

2. Bestreitet der Mieter den Zugang oder die positive Kenntnisnahme der Abmahnung, ist im Falle des fortgesetzt pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters kündigungsrechtlich lediglich von dessen fahrlässigem Zuwiderhandeln gegen die vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung auszugehen, es sei denn, der Vermieter beweist nicht nur den Zugang der Abmahnung, sondern auch deren positive Kenntnisnahme durch den Mieter.

3. Eine fahrlässige Pflichtverletzung des Mieters wiegt kündigungsrechtlich erheblich weniger schwer als eine vorsätzliche.

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IBRRS 2021, 3187

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21

1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen.*)

2. Die Covid-19-Pandemie führt - vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen - nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB.*)

3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB.*)

4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich.*)

5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer "pauschalen Mietreduzierung" um 50% aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927).*)

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IBRRS 2021, 3166

BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile IBR 2005, 1197 - nur online; IMR 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101). *)

IBRRS 2021, 3096

BGH, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

1. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf.

3. Die Heranziehung von 13 Vergleichswohnungen ist ausreichend.

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht, und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

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IBRRS 2021, 3143

LG Hanau, Beschluss vom 08.07.2021 - 2 S 140/20

Bei rein optischen Beeinträchtigungen handelt es sich nicht um Beschädigungen, die die Nutzung der Mietsache tatsächlich beeinträchtigen.

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IBRRS 2021, 3142

AG Hamburg, Urteil vom 10.08.2021 - 43b C 98/21

Für den Fall einer nachträglich vereinbarten Mieterhöhung folgt aus dem Motiv des Gesetzgebers, dass der bezweckte Schutz des § 556d BGB nur auf die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Miete zu beziehen ist. Eine Erhöhung der Bestandsmiete ist nicht erfasst (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556d Rz. 19).

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IBRRS 2021, 3130

AG Bremen, Urteil vom 22.07.2021 - 5 C 106/21

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, sowie wenn einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

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IBRRS 2021, 3128

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20

Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt.*)

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IBRRS 2021, 3110

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 45/21

Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18, NJOZ 2020, 451).

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IBRRS 2021, 3109

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 100/21

Der Mietauskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht mit Abschluss des Mietvertrags und verjährt deshalb auch innerhalb der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB ab Jahresende der Entstehung des Anspruchs.

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