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Volltexturteile nach Sachgebieten

2768 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IBRRS 2023, 2643

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.03.2023 - 5 C 84/22

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 ist wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung nichtig (Anschluss an AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590; jedoch entgegen BGH, Urteil vom 05.07.2023 - VIII ZR 94/21, imr-online-Werkstatt).

2. Der Rechtsprechung des KG (Beschluss vom 29.09.2022- 12 W 26/22, IMRRS 2022, 1319) ist zu folgen, wonach der Streitwert für eine Klage wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nach dem Jahresbetrag der streitigen Mietdifferenz zu bemessen ist.

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IBRRS 2023, 2644

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 07.07.2022 - 210 C 348/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 2652

LG Berlin, Beschluss vom 10.08.2020 - 64 S 189/19

1. Schadenersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter gem. §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur dann zu, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern. (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMRRS 2018, 0422 = BGHZ 218, 22 ff.; ständige Rechtsprechung des BGH).*)

2. Das Gericht muss den Vermieter auf das nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshof grundsätzlich bestehende Erfordernis der Fristsetzung jedenfalls dann nicht hinweisen, wenn dieser sich auf einen Ausnahmetatbestand beruft und vorträgt, der Mieter habe sich ernsthaft und endgültig geweigert, Schönheitsreparaturen durchzuführen.*)

3. Der Vermieter kann die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen nicht dadurch umgehen, dass er schlichte Dekorationsmängel als Beschädigungen der Mietsache zu qualifizieren sucht.*)

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IBRRS 2023, 2618

LG Berlin, Urteil vom 30.08.2023 - 64 S 309/22

1. Eine allein durch das Kosteninteresse eines Inkassounternehmens oder seiner Prozessbevollmächtigten motivierte Klage ist mangels Rechtsschutzbedürfnis rechtsmissbräuchlich erhoben und damit unzulässig. So kann es liegen, wenn ein mit der Durchsetzung von Ansprüchen aus den Vorschriften über "die Mietpreisbremse" befasstes Inkassounternehmen den Vermieter gem. §§ 398, 556g Abs. 3 BGB aus abgetretenem Recht des Mieters auf Auskunft über Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Anspruch nimmt, obwohl der Vermieter sich wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auf solche ihn begünstigenden Ausnahmetatbestände, sollten sie vorliegen, ohnehin nicht berufen könnte (Anschluss an/Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23.03.2022 - VIII ZR 133/20, IMRRS 2022, 0502).*)

2. Eine Klage ist gem. §§ 253 Abs. 1, 130a Abs. 3 ZPO formwirksam erhoben, wenn die in elektronischer Form eingereichte Klageschrift zwar nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg i.S.d. § 130a Abs. 4 ZPO an das Gericht übermittelt wird, aber mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten der Klägerin versehen ist. Diese Voraussetzung ist auch dann erfüllt, wenn die gerichtliche Software für die Aktenpflege und Aktenverwaltung bloß auf eine mit übersandte einfache ".pdf"-Kopie der Klageschrift zugreift, weil es die signierte Datei nicht verarbeiten kann, diese sich aber mit einem für das Gericht verfügbaren Signaturprüfungsprogramm öffnen und erfolgreich daraufhin überprüfen lässt, dass sie das qualifiziert elektronisch signierte Original der von der Gerichtssoftware verarbeiteten ".pdf"-Kopie enthält (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 und LG Berlin, Urteil vom 20.06.2023 - 65 S 198/22, IMRRS 2023, 1182).*)

3. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten. (Anschluss an KG, Beschluss vom 29.09.2022 - 12 W 26/22, IMRRS 2022, 1319 = GE 2022, 1258 ff. und LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22, IMR 2023, 353 = GE 2023, 698 ff.; Entgegen BGH, Urteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 382/21, IMRRS 2022, 0807, und BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 117, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

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IBRRS 2023, 2616

LG Heidelberg, Urteil vom 22.06.2023 - 5 S 3/23

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist unwirksam, wenn nicht nachvollziehbar ist, wie sich die als Kündigungsgrund aufgeführten Mietrückstände errechnen könnten.

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IBRRS 2023, 2611

OLG Hamburg, Urteil vom 17.08.2023 - 4 U 161/22

1. Es kann rechtsdogmatisch nicht überzeugen, eine Nutzungsvereinbarung, die alle Essentialia negotii eines Mietvertrags enthält, lediglich als Konkretisierung eines gesetzlichen Auffangschuldverhältnisses anzusehen, das gerade das Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung zur Voraussetzung hat. In diesem Fall ist von einem Mietverhältnis auszugehen.

2. Bei der sachverständigen Feststellung der geschuldeten Nutzungsentschädigung ist es nicht zu beanstanden, wenn bestehende Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und den streitgegenständlichen Räumlichkeiten ausgeglichen werden, indem absolute oder prozentuale Auf- oder Abschläge vorgenommen werden, da es in der Regel nicht möglich sein wird, auf gleichartige oder weitgehend identische Gewerberäumlichkeiten im Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zurückzugreifen.

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IBRRS 2023, 2609

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2022 - 334 O 105/22

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 2566

AG Heidelberg, Urteil vom 15.11.2022 - 21 C 51/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 2532

AG Bonn, Urteil vom 01.09.2023 - 206 C 1/23

1. Im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls ist zu beurteilen, ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Durchsetzung einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht.

2. Die Vereinbarung einer Umzugskostenbeihilfe oder der Verzicht auf Schönheitsreparaturen können ergänzend für einen stillschweigenden Verzichtswillen sprechen.

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IBRRS 2023, 2453

AG Dresden, Urteil vom 16.02.2023 - 143 C 2593/22

1. Die Abgabe der Kündigungserklärung in einem Schriftsatz, der mit einer qualifiziert elektronischen Signatur versehen elektronisch bei Gericht eingereicht wird, genügt dem Schriftformerfordernis (§ 126a Abs. 1 BGB). Soweit der qualifiziert signierte Schriftsatz, der die Kündigung enthält, dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten zusammen mit dem Transfervermerk, der das Ergebnis der Integritäts- und Signaturprüfung aufweist, zugeht, ist das Schriftformerfordernis erfüllt.

2. Hat der besonders empfindliche Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten.

3. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

4. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

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IBRRS 2023, 2493

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 - 3 U 88/22

1. Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, können auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen - für sich betrachtet ebenfalls wirksamen - Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt.

2. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel kann unwirksam sein, als durch die - zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende - Staffelmiete ein "Floaten" unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete kann unzulässig sein, wenn "der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen kann".

3. Der "Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland" ist identisch mit dem Verbraucherpreisindex.

4. Weigert sich eine Partei, an der Beauftragung des Schiedsgutachters mitzuwirken, ist die andere Partei nach allgemeiner Ansicht berechtigt, den Gutachter allein zu beauftragen.

5. Das Gutachten eines Schiedsgutachters ist regelmäßig auch dann verbindlich, wenn der Sachverständige den Parteien kein rechtliches Gehör gewährt hat.

6. Eine unmittelbare oder eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Schiedsgerichtsverfahrens auf den Schiedsgutachtervertrag ist nicht möglich.

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IBRRS 2023, 2562

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2023 - 24 U 47/22

1. Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag stellt einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar.*)

2. Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, "die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren", wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet. Denn der vereinbarte Konkurrenzschutz erfasst nicht sämtliche Tätigkeiten, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen.*)

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IBRRS 2023, 2545

LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2023 - 65 S 111/22

1. Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen hat der Mieter die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung zu tragen.

2. Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters gehen dabei zwar nicht über das hinaus, was er - etwa im Fall einer nicht als sozial adäquat hinzunehmenden - Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste. Sie bleiben allerdings auch nicht dahinter zurück.

3. Der Mieter hat vorzutragen, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind.

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IBRRS 2023, 2543

AG Köpenick, Urteil vom 10.11.2022 - 9 C 148/21

Bei umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls haben die Mieter einen wichtigen Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 1 BGB im Fall der fortgesetzten vorsätzlichen Täuschung des Vermieters bei den Betriebskostenabrechnungen.

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IBRRS 2023, 2553

BGH, Urteil vom 05.07.2023 - VIII ZR 94/21

1. Zur rechtzeitigen Bekanntmachung der Begründung zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, IMR 2020, 312 = BGHZ 225, 352).*)

2. Zur Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB im Falle von zwischen denselben Parteien separat geschlossenen Verträgen über die Anmietung einer Wohnung und über die Nutzung eines Kellers.*)

3. Zur Berechnung der bei Mietbeginn zulässigen Miethöhe im Fall der Indexmiete gem. § 557b Abs. 4 BGB.*)

IBRRS 2023, 2549

LG Berlin, Beschluss vom 19.07.2023 - 64 S 260/22

Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigungserklärung kann als i.S.d. § 242 BGB missbräuchlich einzuordnen sein, wenn nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der Wohnung geweckt und bestimmt wurden.*)

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IBRRS 2023, 2516

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2023 - 67 S 79/23

Waren die §§ 556d ff. BGB zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt, bleibt es im Falle der Preisrechtswidrigkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede gem. § 556g Abs. 1 Satz 2, § 556d Abs. 1, 2 BGB bei deren teilweiser Unwirksamkeit, auch wenn sich die §§ 556d ff. BGB zu einem späteren Zeitpunkt als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten.*)

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IBRRS 2023, 2500

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 37 O 445/22

1. Die missbräuchliche Rechtsausübung (hier: der Kündigung) liegt nur dort vor, wo der Berechtigte (hier: der Vermieter) kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde.

2. Ein Stufenverhältnis bzw. einen Vorrang von Vertragsanpassung vor Kündigung gibt es nicht.

3. Die ordentliche Kündigung bedarf als Gestaltungsrecht keines Grundes.

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IBRRS 2023, 2491

AG Tettnang, Urteil vom 03.02.2023 - 8 C 343/22

Für eine Eigenbedarfskündigung ohne Zusage zum Referendariatsplatz genügt es, wenn es nicht ausgeschlossen ist, dass der Begünstigte einen Referendariatsplatz erhält und nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Begünstigte sein Referendariat am Ort der begehrten Wohnung ableisten möchte.

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IBRRS 2023, 2174

LG Ravensburg, Beschluss vom 04.05.2023 - 1 S 22/23

Für eine Eigenbedarfskündigung ohne Zusage zum Referendariatsplatz genügt es, wenn es nicht ausgeschlossen ist, dass der Begünstigte einen Referendariatsplatz erhält und nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Begünstigte sein Referendariat am Ort der begehrten Wohnung ableisten möchte.

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IBRRS 2023, 2357

AG Hamburg, Urteil vom 01.11.2022 - 49 C 366/21

Es ist formell nicht ordnungsgemäß, verschiedene Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung zusammenzufassen, soweit es sich nicht ausnahmsweise um in ihrem Entstehungsgrund gleichartige Kosten handelt.

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IBRRS 2023, 1473

AG Pfaffenhofen, Urteil vom 27.11.2020 - 1 C 128/19

1. Da die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich im Falle einer Eingenbedarfskündigung regelmäßig nicht aus freien Stücken erfolgt, sondern um den Schaden zu begrenzen, und zu diesem Zeitpunkt regelmäßig noch kein Anlass besteht, über einen Schadensersatzanspruch wegen Vortäuschung des geltend gemachten Eigenbedarfs nachzudenken, vermag die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang nicht ohne Weiteres zu unterbrechen.

2. Hinzu kommen muss vielmehr, dass damit auch der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird bzw. mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden soll.

3. Entscheidungserheblich ist mithin, ob die Parteien durch den Abschluss des Räumungsvergleichs einen Schlussstrich unter die bisherige Vertragsbeziehung gezogen haben mit der Folge, dass der Mieter mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen wird, oder ob der Bestand des Eigenbedarfs gewissermaßen als Geschäftsgrundlage für die Räumungsbereitschaft des Mieters anzusehen ist mit der Folge, dass der Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn der Eigenbedarf in Wirklichkeit nicht besteht.

4. Der Eigentümer kann selbst dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wenn er bisher nicht in seinem Haushalt lebende Haushaltshilfen, Pfleger*innen oder Hausmeister mit einem eigenen Wohnraum versorgen will. Voraussetzung ist lediglich, dass für die Beschäftigung solcher Personen ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist.

5. Insoweit ist es ausreichend, dass lediglich eine Hilfs- und Pflegeperson allgemein angegeben und darüber hinaus die Hilfs- und Pflegebedürftigkeit mittels ärztlicher Bescheinigung dokumentiert wird. Im Einzelnen ist nicht erforderlich, dass eine konkrete Person bereits benannt wird.

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IBRRS 2023, 2353

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.07.2023 - 6 UF 170/22

1. Verlangt die zur Vermietung berechtigte Person im Sinne des § 1568a Abs. 5 Satz 1 BGB die Begründung eines Mietverhältnisses besteht ein gebundener Anspruch, das Mietverhältnis ist zwingend zu begründen.*)

2. Fragen der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten sind in gesonderten Verfahren zu klären und nicht bei der Festsetzung einer angemessenen Miete im Sinne des § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB zu berücksichtigen.*)

3. Der Umstand, dass der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, finanziell nicht in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen, rechtfertigt allein nicht, eine geringere als die ortsübliche Vergleichsmiete festzusetzen.*)

4. Eine Befristung nach § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB kann so bestimmt sein, dass sie die mietrechtliche Rechtsnachfolge Dritter in den Mietvertrag ausschließt. § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB ist insoweit eine Spezialregelung.*)

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IBRRS 2023, 2362

KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21

Es verstößt gegen das Transparenzgebot, wenn dem Mieter bereits im Mietvertrag formularmäßig die anteilige Kostentragungspflicht hinsichtlich der Kosten für die Unterhaltung und den Ersatz von Werbe- und Hinweisbeschilderung auferlegt wird, ohne dass dem Mieter die dadurch entstehenden Kosten kalkulierbar sind.

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IBRRS 2023, 2151

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2023 - 3 U 3/22

1. Die Realofferte eines Versorgers richtet sich in erster Linie an den Grundstückseigentümer, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss inne hat.*)

2. Sie kann sich auch an den Mieter richten, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss inne hat.*)

3. Für den konkludenten Vertragsschluss ist es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der Verfügungsmacht bekannt ist.*)

4. Den Beweis für die Person des Empfängers muss der Versorger führen.*)

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IBRRS 2023, 2358

AG München, Urteil vom 12.10.2022 - 417 C 9024/22

Es ist als Bestandteil der vertraglichen Nebenpflichten anzusehen, dass der eintretende neue Mieter den Vermieter zeitnah über den Tod der Mietpartei in Kenntnis setzt. Das Unterlassen dieser Mitteilung stellt ein vertragswidriges Verhalten dar, das eine konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen begründet und einen wichtigen Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB darstellt.

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IBRRS 2023, 1444

AG Remscheid, Urteil vom 02.09.2022 - 27 C 62/22

Die Kosten für das Müllmanagement sind auf den Mieter umlegbar, wenn durch die Einschaltung des damit betrauten Unternehmens zusätzliches Einsparpotential bei den Müllkosten freigesetzt wird, weil dessen Leistungsumfang Maßnahmen umfasst, zu denen der Vermieter nicht verpflichtet ist.

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IBRRS 2023, 2355

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.04.2023 - 30 C 796/22

1. Der vertragsgemäße Gebrauch eines funkablesbaren Erfassungsgerätes (hier: Heizkostenverteiler) umfasst die Möglichkeit, mit einem geeigneten Funk-Empfänger die erfassten Daten auszulesen.

2. Dazu erforderliches Schlüsselmaterial (Codes) hat der Gerätevermieter dem Gerätemieter bei einem Wechsel des Mess-, Ablese- oder Abrechnungsdienstleisters auch dann zur Verfügung zu stellen, wenn der Gerätemietvertrag vor dem Stichtag des § 5 Abs. 1 HeizkostenV, dem 01.12.2022, geschlossen wurde.

3. Unterbleibt die Herausgabe des Schlüsselmaterials durch den Gerätevermieter, wird von diesem der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt, so dass der Gerätemieter den Gerätemietvertrag nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen kann.

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IBRRS 2023, 2342

LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 - 64 S 296/21

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 1896

LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023 - 14 S 95/22

1. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20% voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

2. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem Mietspiegel vermutet, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wenn die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

3. Greift diese Vermutungswirkung, muss die Partei, gegen die die Vermutungswirkung streitet, sie widerlegen, d. h. sie muss zunächst substanziiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll, und dann muss sie diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen.

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IBRRS 2023, 2354

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 67 S 120/23

1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.d. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte.*)

2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegner behaupteten (Mit-)Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer - und von ihm bislang ungekündigter - Miterben widerlegen.*)

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IBRRS 2023, 2256

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 3 U 94/22

1. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht an den Mieter adressiert sein.

2. Bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren, da er nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden ist. Die Möglichkeit der Korrektur kann, da es kein Anspruch ist, nicht verjähren, es ist aber Verwirkung möglich.

3. Die Kosten einer All-Risk-Versicherung mit Extended Coverage sind auf den Mieter umlegbar.

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IBRRS 2023, 2152

VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 - VerfGH 189/21

1. Ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör liegt vor, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass erhebliches tatsächliches oder rechtliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist.

2. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz ausreichend substanziierten entscheidungserheblichen Vortrags oder eines entsprechenden Beweisangebots in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt.

3. Trägt der Vermieter umfangreich zu Aspekten vor, die seiner Meinung nach gegen die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage für die streitgegenständliche Wohnung im Stadtteil Kreuzberg sprechen, und hierzu u. a. auf statistische Erhebungen der Investitionsbank Berlin (sog. IBB Wohnungsmarktberichte) sowie auf einen Aufsatz von zwei Professoren für angewandte Statistik im Fachbereich Wirtschaftswissenschaft verwiesen, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen und darf nicht einfach stattdessen den Berliner Mietspiegel anwenden.

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IBRRS 2023, 2285

AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023 - 5 C 3319/22

1. Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

2. Dabei ist unerheblich, dass der Zahlungsrückstand vorliegend nicht den Mietzins, sondern Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen betrifft. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren.

3. Die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hat zur Folge, dass die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters verbindlich ist.

4. Auch wenn eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart wird und der Vermieter dennoch abrechnet, muss dies innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gerügt werden.

5. Auch der Umstand, dass die Nebenkostenabrechnungen materiell unzutreffend sind und daher bei entsprechenden rechtzeitigen Einwendungen des Mieters ein deutlich geringerer Rückstand bestanden hätte, der für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nicht ausgereicht hätte, führt nicht dazu, dass dies die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam werden lässt.

6. Grundsätzlich besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter zwar die Abrechnung erteilt, aber die damit verbundene Belegeinsicht nicht gewährt. Das Zurückbehaltungsrecht endet jedoch mit Ablauf der Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

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IBRRS 2023, 2277

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.05.2023 - 33 C 429/22

1. Grundsätzlich ist die unerlaubte Tierhaltung nicht per se ein Kündigungsgrund.

2. Lässt der Mieter jedoch 20 Tauben in seiner Ein-Zimmer-Wohnung herumflattern und leben, so dass sie sämtliche Gegenstände, Böden und Wände mit Kot kontaminieren und sich Schimmel bildet, geht diese Nutzung weit über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

3. Indem der Mieter die notwendige Sanierung mit seinem Verhalten konterkariert, gefährdet er die Substanz der Wohnung erneut und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

4. Wenn ein Mieter, der durch sein Verhalten bereits die Bausubstanz seiner Wohnung gefährdet hat und somit kündigungsfällig wäre, vom Vermieter eine zweite Chance bekommen hat, so ist weiteres Fehlverhalten, mit dem er die Wiederherstellung der Wohnung hintertreibt, umso gewichtiger zu seinen Lasten zu würdigen.

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IBRRS 2023, 2302

BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 416/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NZM 2022, 795 - hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln).*)

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IBRRS 2023, 2173

AG Duisburg, Urteil vom 22.06.2023 - 511 C 2555/22

1. Die Fälligkeit der Mietkaution ist frei gestaltbar. Bei einer getroffenen Stundungsvereinbarung kann die Leistungszeit vom Vermieter im Zweifel nach billigem Ermessen bestimmt werden. Auch kann sie vom Vermieter widerrufen werden.

2. Sofern der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug gerät, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2a BGB dar.

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IBRRS 2023, 2279

LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 160/22

1. Erklären die mietenden Eheleute nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB übereinstimmend gegenüber dem Vermieter, dass das unbefristete Mietverhältnis nur mit einem von ihnen fortgeführt werden soll, so kann dies auch ohne gerichtliche Zuweisungsentscheidung dazu führen, dass der andere Ehegatte aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Bleibt im Rechtsstreit streitig, ob und wann die mietenden Eheleute tatsächlich geschieden wurden, ist aber davon auszugehen, dass beide Eheleute weiterhin Mieter sind.*)

2. Ein mit qualifizierter elektronischer Signatur des Prozessbevollmächtigten versehener Schriftsatz genügt der gesetzlichen Schriftform gem. § 568 Abs. 1, § 126 Abs. 3, § 126a Abs. 1 BGB. Wird er gem. § 298 Abs. 1 und 3 ZPO nebst des die Wahrung der Form belegenden Transfervermerks für die in Papierform geführten Akten sowie zum Zwecke der Zustellung ausgedruckt, gem. § 169 Abs. 2 ZPO beglaubigt und geht dem Mieter in dieser Form zu, so genügt die im Schriftsatz erklärte Kündigung dem Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB.*)

3. Fügt die Geschäftsstelle dem für den Mieter bestimmten Ausdruck des Schriftsatzes weder den Transfervermerk nach § 298 Abs. 1 und 3 ZPO noch die Beglaubigung nach § 169 Abs. 2 ZPO bei, so wahrt die dem Mieter zugegangene Kopie der Kündigungserklärung nicht die gesetzliche Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Dem Mieter kann die Berufung auf den Formmangel aber gem. § 242 BGB als missbräuchlich verwehrt sein, wenn er sich zunächst schriftlich mit den Kündigungsgründen auseinandergesetzt und gem. § 295 ZPO rügelos über das auf die Kündigungserklärung gestützte Räumungsbegehren verhandelt hat, ohne den Formverstoß geltend zu machen.*)

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IBRRS 2023, 2154

AG Essen, Urteil vom 20.07.2023 - 136 C 95/23

1. Die Minderung hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab.

2. Eine Möglichkeit zur Berechnung der angemessenen Minderung ist die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse.

3. Bei dem Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10% gerechtfertigt.

4. Für den Mangel der Außenrollos ist eine Minderung von 2,5% gerechtfertigt.

5. Den Absender einer E-Mail trifft - ähnlich wie bei Briefen - die volle Beweislast für den Zugang der Willenserklärung. Eine tatsächliche Vermutung, dass eine abgesandte E-Mail auf dem Server des Empfängers eingeht, besteht nicht.

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IBRRS 2023, 2263

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 375/21

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)

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IBRRS 2023, 2261

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 8/22

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)

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IBRRS 2023, 2150

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 - 2-11 S 13/23

1. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen kann in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat lang im Verzug befindet.

2. Insoweit kommen auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten, auf die eine fristlose Kündigung nicht gestützt werden kann, als Grundlage einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung in Betracht.

3. Grundsätzlich trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter.

4. Der Mieter kann die erfolgte Abrechnung des Vermieters nicht einfach bestreiten. Vielmehr kann er die Zahlen in der Abrechnung prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn er vorher von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht hat und konkrete Einwände gegen die Berechnung erhebt.

5. Das Gericht kann zwar eine Räumungsfrist auch ohne Vorliegen eines Antrags von Amts wegen anordnen, wobei dies insbesondere zu erwägen ist, wenn aus dem Prozessstoff für das Gericht ohne Weiteres erkennbar ist, dass der Schuldner mit einer Räumung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. Eine Amtsermittlung muss das Gericht diesbezüglich aber nicht betreiben.

6. Beruft sich der Mieter darauf, dass es ihm nicht möglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, muss er grundsätzlich substanziiert darlegen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat.

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IBRRS 2023, 2258

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 125/22

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)

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IBRRS 2023, 1389

LG Berlin, Urteil vom 31.03.2023 - 66 S 149/22

Die Kammer hält daran fest, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch eine hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung heilt, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt wird.

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IBRRS 2023, 2231

LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2023 - 67 T 58/23

Schließen ein Inkassodienstleister und ein auf Zahlung an den Inkassodienstleister in Anspruch genommener Vermieter einen Prozessvergleich über die preisrechtlich zulässige Höhe des vom Mieter zu entrichtenden Mietzinses, kommt dem Vergleichswert kein Mehrwert zu. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vergleich auch an den Inkassodienstleister abgetretene - und bislang nicht rechtshängige - Ansprüche des Mieters umfasst oder der Prozessbevollmächtigte des Inkassodienstleisters den Vergleich nicht nur für den Inkassodienstleister, sondern auch für den im Vergleichstext genannten Mieter als weiterer Partei des Prozessvergleichs als dessen anwaltlicher Verfahrensbevollmächtigter schließt.*)

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IBRRS 2023, 1864

AG Oberndorf, Urteil vom 22.03.2022 - 3 C 123/21

1. Für Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis gilt die Verjährungsfrist des § 548 BGB. Danach verjährt der Anspruch sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache.

2. Der Rückerhalt der Mietsache liegt vor, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhalten hat, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen und der Mieter danach keine Möglichkeit der Einwirkung mehr hat.

3. Wird der Sachverhalt geändert, ändert sich der Streitgegenstand. Eine Änderung des Streitgegenstands ist eine Klageänderung.

4. Wird das Datum des angeblichen Schadensereignisses während des Verfahrens geändert, handelt es sich um eine Klageänderung.

5. Die Hemmung der Verjährung durch eine Klage erfolgt erst ab dem Datum der Klageänderung. Liegt dieses hinter dem Ende der Verjährung, hilft es nicht, dass die Klage zwar davor, aber mit falschem Streitgegenstand eingereicht wurde.

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IBRRS 2023, 2138

AG Nienburg, Urteil vom 05.07.2023 - 6 C 100/23

1. Wird eine Eigenbedarfskündigung auf die Nutzung durch die Bedarfsperson als Altersruhesitz gestützt, müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zwingend vernünftige und nachvollziehbare Gründe bestehen, weshalb der Vermieter oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

2. Der Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und konkret sein, ernsthaft verfolgt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden, so dass der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein nicht genügt.

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IBRRS 2023, 2155

LG Berlin, Beschluss vom 31.03.2023 - 64 S 16/22

Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehender Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten.*)

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IBRRS 2023, 2169

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 - 66 S 273/22

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die "sofern vorhanden" zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über "möblierten Wohnraum" geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines "Teilmarktes" in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre.

2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.

IBRRS 2023, 1055

AG Hannover, Urteil vom 21.02.2023 - 443 C 4261/22

1. Verwendet der Vermieter in einem AGB-Mietvertrag eine unwirksame Indexklausel, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich, aber gedeckelt auf die Miethöhe, die nach der (unwirksamen) Indexvereinbarung möglich gewesen wäre.

2. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist formell unwirksam, wenn in diesem nicht dargelegt wird, welche Miethöhe nach der (unwirksamen) Indexklausel möglich gewesen wäre und dass die ebenfalls dargelegte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt wird auf die Indexmiete.

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