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Volltexturteile nach Sachgebieten

2779 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2020, 2215

BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gem. § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regelmäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.*)

2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).*)

IBRRS 2020, 2142

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2019 - 16 C 30/18

1. Belaufen sich die vom Vermieter vor einer Neuvermietung getätigten Investitionen auf rund 1/3 der durchschnittlichen Kosten, die auf die Errichtung einer Neubauwohnung entfallen, und verbessern sie die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Elektrik und Fußboden), so stellen sie eine "umfassende Modernisierung" i.S.v. § 556f BGB dar.

2. Anders als im Rahmen der Ermittlung des Erhöhungsbetrags gem. § 559 Abs. 1 BGB ist bei der Ermittlung der getätigten Investitionen in eine modernisierte Wohnung nicht der Betrag, der auf etwaige Instandsetzungsarbeiten entfällt, herauszurechnen.

3. Die vollständige Erneuerung der Elektrik, der Einbau einer Einbauküche sowie eines modernen Bads stellen Modernisierungsarbeiten dar.

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IBRRS 2020, 2158

LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020 - 9 S 18/20

1. Dübel sind bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.

2. Wird der Wohnraummieter formularvertraglich verpflichtet, die Wohnung "weiß gestrichen" zurückzugeben, liegt darin eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl. Dies kann zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führen.

3. Sind die Wände durch den Mieter mit kräftigen Latexfarben angemalt, muss er dennoch die Kosten tragen, die für die erforderlichen Vorarbeiten betreffend der an den Wänden angebrachten kräftigen Latexfarben nötig sind.

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IBRRS 2020, 2147

AG Heidenheim/Brenz, Urteil vom 19.06.2019 - 8 C 261/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 2144

AG Stuttgart, Urteil vom 17.06.2020 - 35 C 1846/20

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2020, 2146

OLG Brandenburg, Beschluss vom 27.05.2020 - 6W 28/20

ohne amitliche Leitsätze

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IBRRS 2020, 2094

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.03.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind. Sie dürfen nicht lediglich in einer Summe zusammengefasst werden. Einzelne Mängel, auch wenn sie aus ein und demselben Vertragsverhältnis resultieren, sind keine Rechnungsposten eines einheitlichen Anspruchs, sondern Gegenstand verschiedener, aus dem Vertrag abgeleiteter Einzelansprüche. Sie müssen individualisiert werden.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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IBRRS 2020, 2092

AG Bremen, Urteil vom 07.07.2020 - 19 C 457/19

1. Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse in einem Mietvertrag einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus ist durch den Vermieter grundsätzlich frei widerruflich.*)

2. Der Austausch eines Schlosses der Zugangstür zu einer Dachterrasse, dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet worden war, begründet eine nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB.*)

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IBRRS 2020, 2091

AG München, Urteil vom 14.07.2020 - 473 C 21303/19

1. Vereinbaren die Parteien - auch konkludent - für den Mietvertrag eine bestimmte Form, so ist er erst mit deren Einhaltung zu Stande gekommen.

2. Grundsätzlich ist jeder an Vertragsverhandlungen Beteiligte berechtigt, vom Vertragsschluss abzusehen, ohne diesen Entschluss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen begründen zu müssen; es gilt der Grundsatz der negativen Privatautonomie.

3. Bedarf der Mietvertrag nach § 550 BGB der gesetzlichen Schriftform oder haben die Verhandlungspartner durch ihr Verhalten dokumentiert, dass sie unbedingt nur einen schriftlichen Vertrag abschließen wollen, müssen sie grundsätzlich davon ausgehen, dass es vor Unterzeichnung des Mietvertrags kein Vertrauen in den Mietvertragsabschluss geben kann.

4. Sofern dem Mieter die einzelnen Regelungen des Mietvertrags noch nicht bekannt sind, kann nicht von einer Schadensersatzpflicht aus c.i.c. ausgegangen werden.

5. An die Annahme eines triftigen Grunds, der den Abbruch von Vertragsverhandlungen zu rechtfertigen vermag, dürfen keine hohen Anforderungen gestellt werden, um einen auch nur mittelbaren Zwang zum Vertragsabschluss zu vermeiden.

6. Trennen sich die potenziellen Mieter vor Vertragsabschluss, liegt ein solcher triftiger Grund vor.

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IBRRS 2020, 1951

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.04.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbstständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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IBRRS 2020, 2086

LG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2020 - 23 S 41/19

1. Der Vermieter kann mit eigenen Arbeitskräften erbrachte Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmens abrechnen.

2. Der Vermieter muss schlüssig darlegen, welche fiktiven Kosten entstanden sind. Dazu kann er ein Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (u. a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie ein Angebot eines Unternehmens, das nach dem Vortrag des Vermieters das günstigste ist, vorlegen.

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IBRRS 2020, 2095

BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18

1. Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidungen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21.11.2017 - VI ZR 436/16, Rz. 7, IBRRS 2018, 0196 = NJW 2018, 623; vom 24.02.2015 - VI ZR 279/14, Rz. 7, IBRRS 2015, 1572 = NJW 2015, 2429; vom 25.11.2003 - VI ZR 8/03 unter II 1 a, IBRRS 2004, 0290 = NJW 2004, 1452; vom 12.01.1999 - VI ZR 77/98 unter II 2, IBRRS 1999, 0051 = NJW 1999, 1035).*)

2. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.*)

3. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile IMR 2018, 449, und IMR 2018, 503), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil, IBR 2005, 241). Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt.*)

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IBRRS 2020, 2065

LG Wuppertal, Urteil vom 30.04.2020 - 9 S 208/19

Bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach § 573 BGB

a) kann zur Begründung i.S.v. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB auf vorangegangene schriftliche Abmahnungen Bezug genommen werden;

b) sind die abgemahnten Vorfälle nicht wegen der Tatsache der Abmahnung zur Begründung des "berechtigten Interesses" an der Kündigung verbraucht.*)

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IBRRS 2020, 2001

LG Berlin, Urteil vom 05.06.2020 - 66 S 68/18

1. "Vorübergehender Gebrauch" liegt vor, wenn von vorneherein bei Abschluss des Mietvertrags aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist. Maßgebend ist der vereinbarte Verwendungszweck. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs.

2. Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es nicht an. Diese mag Indiz für den lediglich vorübergehenden Gebrauch sein, sie ist jedoch keineswegs zwingend erforderlich, um auf diesen zu schließen.

3. Auf ein Mietverhältnis zum (nur) vorübergehenden Gebrauch findet die Regelung des § 556d Abs. 1 BGB keine Anwendung.

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IBRRS 2020, 2033

BGH, Beschluss vom 27.05.2020 - VIII ZR 384/18

1. Es stellt eine zulässige Inkassodienstleistung dar, wenn Ansprüche aus der Mietpreisbremse - auch auf Auskunftserteilung - treuhänderisch an den Rechtsdienstleister abgetreten werden und dieser die Forderungen auf dem Boden eines Erfolgshonorars im eigenen Namen gegen den Vermieter geltend macht.

2. Der Mieter darf sich auch eines Inkassobüros bedienen, um seine Ansprüche durchzusetzen.

3. Die Zulassung der Revision kann zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente.

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IBRRS 2020, 2021

AG Köln, Urteil vom 07.05.2020 - 222 C 84/20

1. Die Besitzstörungen in Form der teilweisen Zerstörung der Wohnung durch den Vermieter stellt sich ohne Weiteres als verbotene Eigenmacht dar.

2. Selbst wenn dem Vermieter aufgrund einer Vereinbarung ein Duldungsanspruch gegen den Mieter zusteht, muss er diesen zunächst gerichtlich durchsetzen und darf nicht zur Selbsthilfe greifen.

3. Selbst wenn die Bauarbeiten aus statischen Gründen erforderlich wären, müsste der Vermieter etwaige Duldungsansprüche notfalls erst gerichtlich durchsetzen.

4. Eine Weitervermietung trotz bestehenden Mietvertrags ist grob rechtswidrig und verpflichtet zum Schadensersatz.

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IBRRS 2020, 2015

VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.07.2020 - Vf. 32-IX-20

1. Zur Frage der Zulassung eines Volksbegehrens zur Begrenzung der Miethöhe in 162 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in Bayern.*)

2. Der dem Volksbegehren zu Grunde liegende Gesetzentwurf ist mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen versperren die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.*)

3. Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für den Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe.*)

4. Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.*)

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IBRRS 2020, 2003

AG München, Urteil vom 09.05.2019 - 483 C 23714/18 WEG

1. Lässt die Verwaltung Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführen (hier: Abdichtungsarbeiten auf einer Terrasse), ohne dass hierfür seitens des Verbands ein entsprechender Beschluss gefasst worden wäre, hat der Vernand einem Eigentümer einen hieraus folgenden Schaden nicht zu ersetzen.

2. Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, begründen ebenfalls keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verband.

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IBRRS 2020, 1977

BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19

1. Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteile vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19, Rz. 30 ff., IMRRS 2020, 0853 = WM 2020, 991; vom 06.05.2020 - VIII ZR 120/19, unter II 2, IMRRS 2020, 0854; vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, IMRRS 2020, 0676, sowie VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, jeweils unter II 2 und zur Veröffentlichung bestimmt).*)

2. Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahlter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem registrierten Inkassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen; es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von dem Inkassodienstleister zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihm geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.112019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78; Anschluss an Senatsurteile vom 27.05.2020 - VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, unter II 2 b, jeweils a.a.O.).*)

3. Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist. Eine solche Schutzwürdigkeit besteht jedoch nicht bei einer bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19, Rn. 77 f., a.a.O., vom 06.05.2020 - VIII ZR 120/19, unter II 3 a, a.a.O., sowie vom 27.05.2020 - VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, unter II 3, jeweils a.a.O.).*)

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IBRRS 2020, 1999

LG Bonn, Beschluss vom 06.03.2020 - 6 T 30/20

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2020, 1983

LG Regensburg, Urteil vom 07.04.2020 - 62 O 806/19

Ist Vermieterin laut Mietvertrag explizit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so muss auch diese klagen. Deren Gesellschafter haben keine Prozessführungsbefugnis.

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IBRRS 2020, 1944

VG Berlin, Beschluss vom 17.06.2020 - 4 L 171/20

1. Behauptet der Mieter eines Marktstandes, neben dem … zwischenzeitlich gekündigten … zivilrechtlichen Vertragsverhältnis hierüber bestehe wegen einer fortbestehenden Widmung einer Markthalle für öffentliche Zwecke ein öffentlich-rechtliches Nutzungsverhältnis, aus dem der Antragsgegner verpflichtet sei, auf den Vermieter zum Zwecke der Rückgängigmachung der Kündigung einzuwirken, handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit, für die der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Satz 1 VwGO gegeben ist.*)

2. Die Markthalle XI (Marheineke-Halle) in Berlin-Kreuzberg hat ihre Eigenschaft als öffentliche Einrichtung durch Entwidmung im Jahre 1970 verloren.*)

3. Die Beschränkungen, die das BVerwG für die Privatisierung öffentlicher Einrichtungen in der sog. "Weihnachtsmarkt-Entscheidung" (Urteil vom 27. Mai 2009 - BVerwG 8 C 10.08) aufgestellt hat, galten nicht für die Entwidmung der Markthalle XI (Marheineke-Halle) in Berlin-Kreuzberg im Jahre 1970.*)

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IBRRS 2020, 0840

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.01.2020 - 47 C 400/19

1. Die Aufrechnung von Reparaturkosten mit einem verpfändeten Sparguthaben ist nicht möglich.

2. Grenzen der doppelten Höchstgrenze bei der Kostenklausel für Kleinreparaturen.

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IBRRS 2020, 1948

BVerfG, Beschluss vom 16.06.2020 - 1 BvR 1088/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1942

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.*)

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstands zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 SächsGlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.*)

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IBRRS 2020, 1947

AG München, Beschluss vom 27.05.2020 - 473 C 20883/19

1. Ein Rechtsanspruch des Mieters auf Zustimmung zu wiederholten kurzfristigen Untervermietungen gibt es nicht.

2. Bei Airbnb-Vermietungen ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich, da hierdurch auch gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verstoßen wird, was den Vertragsverstoß als besonders schwer wiegend erscheinen lässt.

3. Eine nach bereits erfolgter Kündigung erstellte Mieterhöhung ist als ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags zu den Bedingungen des alten Vertrags mit der Modifikation, dass eine erhöhte Miete geschuldet ist, anzusehen.

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IBRRS 2020, 1941

LG Hamburg, Beschluss vom 20.02.2020 - 333 S 46/19

An die Annahme eines berechtigten Interesses zur Untervermietung sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Dabei kann es sich um ein persönliches, aber auch wirtschaftliches Interesse handeln.

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IBRRS 2020, 1573

LG Stuttgart, Urteil vom 11.10.2019 - 17 O 557/19

1. § 548 BGB findet auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung.

2. Von § 548 BGB sind insbesondere Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgibt, diese sich aber nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand befindet.

3. Ein Zurückerhalten der Mietsache i.S.v. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist schon dann gegeben, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen. Auf das Ende des Mietvertrags kommt es nicht an.

4. Lehnt der Mieter nach einem ersten Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung seine Einstandspflicht ab, so endet die Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen nach fruchtlosem Ablauf einer in einem zweiten Aufforderungsschreiben gesetzten Frist.

5. Ein im Mahnverfahren geltend gemachter Anspruch ist dann hinreichend individualisiert, wenn er durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden kann, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung ermöglicht, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will.

6. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein. Für den Antragsgegner muss erkennbar sein, in welcher Höhe wegen welcher Mängel Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden.

7. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für konkurrierende Ansprüche des Vermieters außerhalb des Mietrechts.

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IBRRS 2020, 1917

LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 - 67 T 58/20

Verlangt ein Vermieter mit einem vor dem gesetzlichen Stichtag des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zugegangenen Verlangen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt, sind die Kosten des Rechtsstreit im Falle der übereinstimmenden Hauptsachenerledigung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO gegeneinander aufzuheben, wenn das Erhöhungsverlangen unter ausschließlicher Zugrundelegung der §§ 558 ff. BGB begründet wäre. Denn es fehlt bislang - für den Fall der Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln - sowohl an einer höchstrichterlichen Entscheidung zu den von Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausgehenden einfachrechtlichen Wirkungen auf einen vermieterseits geltend gemachten Zustimmungsanspruch als auch dazu, ob Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln auf ein vor dem gesetzlichen Stichtag zugegangenes Erhöhungsverlangen Anwendung findet, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verlangt.*)

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IBRRS 2020, 1629

OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 - 21 U 53/19

1. Die nicht durch einen gerichtichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet.

2. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben.

3. Einen Verleiher treffen bezüglich der einbrachten Gegenstände dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

4. Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die er durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

5. Schon bei der Inbesitznahme hat der Vermieter die Pflicht, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Mieter eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen.

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IBRRS 2020, 1889

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 - 65 S 233/19

1. Eine - wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene - Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, ist vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche zu berechnen.

2. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten.

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IBRRS 2020, 1841

OLG Brandenburg, Beschluss vom 19.06.2020 - 1 AR 12/20

1. Die Bindungswirkung einer Verweisung nach § 281 Abs. 2 ZPO kann nur ausnahmsweise infolge der Verletzung höherrangigen (Verfassungs-)Rechts, namentlich bei der ungenügenden Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) oder bei objektiv willkürlicher Entziehung des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) entfallen.

2. Im Interesse einer baldigen Klärung und Vermeidung wechselseitiger (Rück-)Verweisungen ist die Willkürschwelle hoch anzusetzen. Die Verweisung muss offenbar gesetzwidrig oder grob rechtsfehlerhaft sein, also gleichsam jeder gesetzlichen Grundlage entbehren.

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IBRRS 2020, 1865

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2020 - 27 U 8/19

1. Wer behauptet, wegen unberechtigter Unterbrechung der Gasversorgung eine schwere Erkältung und Infektion der Atemwege erlitten zu haben, muss den Beweis dafür erbringen, dass die Gasunterbrechung ursächlich für die Erkrankung geworden ist. Ein Beweisangebot durch Vernehmung der behandelnden Ärzte ist als unzulässiger Ausforschungsbeweis abzulehnen, da die behandelnden Ärzte aus eigener Wahrnehmung nur bekunden können, dass der Patient an einer Erkältung leidet, aber keine Angaben zu den Ursachen der Erkältung machen können.

2. Ein Schadensersatzanspruch scheitert überdies an einem überwiegenden Mitverschulden (§ 254 Abs. 1 BGB) an dem eingetretenen Gesundheitsschaden, da sich der Geschädigte durch warme Kleidung, Übernachtung in einem Ausweichquartier oder durch Beschaffung eines elektrischen Heizgeräts hätte schützen können und müssen.

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IBRRS 2020, 1660

LG Berlin, Urteil vom 29.04.2020 - 64 S 95/19

1. Wie die Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung nicht mehr als Inkassodienstleistung angesehen werden kann, kann auch die Durchsetzung der Mietpreisbremse und die Reduktion der Miete auf das gesetzlich zulässige Maß nicht mehr als Inkassodienstleistung angesehen werden.

2. Die gesetzlichen Vorschriften über die "Mietpreisbremse" einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sind wirksam.

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IBRRS 2020, 1864

OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2019 - 18 U 19/19

Nimmt der Vermieter entgegen § 112 Nr. 1 InsO eine Kündigung vor, ist diese nichtig; eine vom Insolvenzverwalter auf diese Kündigung erklärte "Bestätigung" führt nicht ohne Weiteres zur Beendigung des Mietverhältnisses ex nunc oder gar rückwirkend auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung, sondern nur dann, wenn diese Bestätigung als Angebot an den Vermieter auf Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung anzusehen und wenn diese durch den Vermieter angenommen worden ist.*)

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IBRRS 2020, 1738

OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2020 - 30 U 163/19

1. Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind grundsätzlich der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt.

2. Wird ein konkretes Datum für den Mietbeendigungszeitpunkt neben einem Verlängerungszeitraum angeführt, kann dem jedenfalls dann, wenn sich aus beiden nur eine geringfügige Abweichung ergibt, allein der Bedeutungsgehalt beigemessen werden, dass der konkret angeführte Zeitpunkt der maßgebliche Tag sein soll. Anderenfalls wäre seine Angabe - offenkundig - schlicht überflüssig.

3. Auch bei der Auslegung formbedürftiger Verträge darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden.

4. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Dies schließt die Heranziehung erst später errichteter Urkunden für die Auslegung aber jedenfalls dann nicht aus, wenn die andere Urkunde im Mietvertrag bzw. in der Ergänzungsvereinbarung ausdrücklich in Bezug genommen und die Wirksamkeit des Mietvertrags/der Ergänzungsvereinbarung sogar von dem Abschluss des anderen Vertrags abhängig gemacht wird.

5. Sieht eine Mietanpassungsregel vor, dass als Vergleichsmaßstab auf den Preisindex eines bestimmten Monats abgestellt und die vereinbarte monatliche Miete ab dem der Veränderung folgenden Monat angepasst werden soll, ist auf den Monatswert des Verbraucherpreisindex, nicht auf den Jahresdurchschnittswert abzustellen.

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IBRRS 2020, 1737

LG Berlin, Urteil vom 10.06.2020 - 65 S 55/20

1. Das Vorhandensein von Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes wirken sich gebäudebezogen wohnwerterhöhend aus. Der Vermieter muss nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) ist nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist.

3. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag eintreten.

4. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung aber erst nach dem Stichtag eintritt.

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IBRRS 2020, 1745

AG Schöneberg, Urteil vom 05.12.2019 - 107 C 224/19

1. Ein Mieter ist berechtigt, indes nicht gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht nicht.

2. Die in einem Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn dieser die Wohnung unrenoviert anmietet.

3. Wenn der Vermieter danach die Schönheitsreparaturen unterlässt und es hierdurch zu Mängeln der Wohnung kommt, ist dies kein vertragswidriges Verhalten des Mieters.

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IBRRS 2020, 1676

AG Heidenheim, Urteil vom 19.06.2019 - 8 C 261/19

1. Ist in einem Mietvertrag zum einen geregelt, dass der Mieter eine Kaution zu zahlen hat, und zum anderen, dass der Vermieter auf diese Kaution verzichtet, so muss der Mieter keine Kaution zahlen.

2. Ist der Grund für den Verzicht, weil der Mieter bei einer bestimmten Firma arbeitet, so muss der Mieter auch nach Ausscheiden aus dieser Firma keine Kaution zahlen, wenn die Verzichtsklausel nicht explizit die Mitarbeitertätigkeit zur Bedingung des Verzichts macht.

3. Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig. Die Kosten hierfür sind Anschaffungskosten, die keine Betriebskosten darstellen.

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IBRRS 2020, 1743

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2020 - 3 C 234/19

1. Hat der Mieter eine Einladung als Gastdozent über zwei Semester im Ausland erhalten, so liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor.

2. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können.

3. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung unterhält oder nicht, spielt keine Rolle, da der (Haupt-)Mieter weiterhin für Schäden in der Wohnung haftet.

4. Nach der Rechtsprechung des BGH kann auch ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH, IMR 2014, 319). Erst Recht muss dies gelten, wenn vor dem Hintergrund einer zweimaligen, jeweils einjährigen Dozententätigkeit die Erlaubnis der zeitlich befristeten Untervermietung begehrt wird.

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IBRRS 2020, 1741

LG Berlin, Urteil vom 28.05.2020 - 67 S 21/20

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist.*)

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IBRRS 2020, 1724

BGH, Urteil vom 20.05.2020 - VIII ZR 55/19

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).*)

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IBRRS 2020, 1651

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 197/18

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen.

2. Der Vermieter muss somit auch eine Wohnung anbieten, die nur halb so groß ist wie die ursprüngliche Mietwohnung.

3. Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten werden muss.

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IBRRS 2020, 1551

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.05.2020 - 2-17 S 48/19

1. Ein Mietvertrag bedarf dann der notariellen Beurkundung, wenn er wesentlicher Bestandteil einer Verkaufsverpflichtung ist.

2. Dies ist der Fall, wenn er Mietvertrag nach dem Willen der Parteien mit der Verkaufsverpflichtung "stehen und fallen" soll.

3. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt. Dies kann auch konkludent geschehen.

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IBRRS 2020, 1668

LG München I, Urteil vom 18.06.2020 - 31 S 12365/19

1. Bei Verlust eines Schlüssels ist der Mieter allenfalls nur dann verpflichtet, dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten, wenn aus objektiver Sicht unter den gegebenen Einzelfallumständen eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. Ein rein abstraktes Gefährdungspotenzial ist hierfür nicht ausreichend (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13, IMR 2014, 231).*)

2. Verletzt der Vermieter die Obliegenheit, den Mieter darauf hinzuweisen, dass eine Schließanlage nicht erweiterbar ist, trägt er im Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst (§§ 241 Abs. 2, 254 BGB). Alternativ hätte der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Schädigers durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen.*)

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IBRRS 2020, 1666

LG Berlin, Beschluss vom 20.05.2020 - 64 T 40/20

Auf die nach §§ 721 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 oder 794a Abs. 1 Satz 2 ZPO zu ermittelnde Frist für die Anbringung des Antrages auf Verlängerung der Räumungsfrist ist § 222 Abs. 2 ZPO unmittelbar anwendbar (Aufgabe LG Berlin - 64 T 36/92, 64 T 38/92 -, Beschluss vom 03.04.1992, NJW-RR 1993, 144).*)

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IBRRS 2020, 1548

AG München, Urteil vom 15.05.2020 - 473 C 4290/19

1. Wirksamkeitsvoraussetzung einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung - anders als die Baugenehmigung - jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorgelegen hat.

2. Die Zweckentfremdungsgenehmigung hat, anders als die Baugenehmigung, nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter.

3. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Kündigungsschreiben darauf hinzuweisen, dass er bislang keine Genehmigung für die von ihm geplante Nutzung beantragt hat, ist nicht geschuldet.

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IBRRS 2020, 1624

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 67 S 192/19

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.*)

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IBRRS 2020, 1231

LG Berlin, Urteil vom 30.03.2020 - 66 S 293/19

Bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze erweist sich für die ordentliche Kündigung die (unmittelbare) Anwendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltenen Normbefehls als gerechtfertigt: Einer (bloßen) Analogie bedarf es nicht (gegen BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rz. 28, IMRRS 2012, 3023).

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IBRRS 2020, 1135

BGH, Beschluss vom 17.03.2020 - VIII ZR 115/19

Die Beschwer des Mieters im Falle der Abweisung einer Klage auf Feststellung einer Mietminderung oder der Beseitigung von Mängeln bemisst sich nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der Minderung.

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