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Volltexturteile nach Sachgebieten

2779 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 0837

LG Köln, Urteil vom 26.11.2020 - 6 S 57/19

Mangels hinreichender Veröffentlichung der dem Erlass der „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung“ vom 23.06.2015 zu Grunde liegenden Begründung ist die Verordnung formell fehlerhaft ergangen und infolgedessen – ob unheilbar, kann offenbleiben – unwirksam.

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IBRRS 2021, 0783

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2021 - 4 U 208/20

1. Bei einem entgeltlichen Hausverwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit überwiegend dienstvertraglichem Charakter, auf den die Regeln des Dienstvertragsrechts und des Auftragsrechts Anwendung finden.

2. Dem Auftraggeber eines Geschäftsbesorgungsvertrags steht zwar gegen den Geschäftsbesorger grundsätzlich ein Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe von Unterlagen zu, allerdings erst nach Beendigung des Auftrags, sofern der Geschäftsbesorger diese Unterlagen für seine Tätigkeit benötigt.

3. Allein die Tatsache, dass eine Pflicht aus einem Vertrag verletzt worden ist, rechtfertigt im Regelfall nicht eine außerordentliche Kündigung, sondern setzt zusätzlich eine Abmahnung voraus, die dem Vertragspartner deutlich macht, dass der Vertrag bei Fortsetzung des Verhaltens gekündigt werden wird.

4. § 626 Abs. 2 BGB ist auf alle außerordentlichen Kündigungen von Dienstverträgen anzuwenden; dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist.

5. Grundsätzlich kann eine Kündigungserklärung auch durch einen Anwaltsschriftsatz im Rahmen eines Rechtsstreits erfolgen, dies setzt allerdings voraus, dass eindeutig erkennbar ist, dass mit dem prozessualen Schriftsatz auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben und nicht nur eine bereits außerprozessual erklärte Kündigung durchgesetzt werden soll.

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IBRRS 2021, 0817

LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 - 12 O 359/20

1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen sind nicht als Mangel der Mietsache anzusehen, weil der erforderliche Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

2. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und wird hiernach von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt.

3. Der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB steht nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen.

4. Der Mieter hat bei corona-bedingten Geschäftsschließungen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die Hälfte der Miete erscheint angemessen.

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IBRRS 2021, 0715

LG Köln, Urteil vom 20.01.2021 - 4 O 84/20

1. § 580a Abs. 2 BGB ist durch Individualabrede zwischen den Parteien abdingbar.

2. Bei reinen Gewerberaummietverhältnissen bedarf eine ordentliche Kündigung nicht dem Erfordernis eines berechtigten Interesses.

3. Ein Vorkaufsrecht kann als "dolo-agit-Einwand" einer ordentlichen Kündigung allenfalls entgegengehalten werden, wenn der Kaufvertrag unmittelbar vor dem Abschluss steht.

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IBRRS 2021, 0810

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2021 - 67 S 309/20

1. Die "Kollegialsgerichts-Richtlinie" kann zur Beurteilung der Evidenz exekutiver Verfahrensmängel beim Erlass einer Rechtsverordnung entsprechend herangezogen werden.*)

2. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, S. 101) ist formell wirksam.*)

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IBRRS 2021, 0796

VG München, Urteil vom 12.01.2021 - 9 S 20.4417

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 0784

LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2020 - 12 O 48/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2021, 0780

LG Krefeld, Beschluss vom 10.02.2021 - 2 S 34/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 0728

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.12.2020 - 14 O 4339/19

1. Den Entzug eines vertraglich begründeten Mitbenutzungsrechts braucht der Mieter nicht zu dulden.

2. Ein überdachter Zugang zu einem Einkaufszentrum stellt einen Umstand dar, der für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innenstadtlage und damit auch für die darin befindlichen Geschäfte von sogar erheblicher Bedeutung ist.

3. Sind sich die Parteien des Mietvertrags auch bei der Anmietung der Räumlichkeiten dieses Vorteils bewusst, wird unter Berücksichtigung des maßgeblichen objektiven Empfängerhorizonts die Mitbenutzung des Parkhauses und des überdachten Zugangs zwischen Parkhaus und Center zum Inhalt des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

4. Die Sperrung des Zugangsweges betrifft somit den vertraglich vereinbarten Inhalt des Mietverhältnisses und es liegt damit eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vor.

5. Die Ankündigung, Verstöße gegen die Infektionsschutzmaßnahmeverordnung eventuell zu melden, rechtfertigen keine Kündigung.

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IBRRS 2021, 0716

AG München, Urteil vom 12.01.2021 - 473 C 11647/20

1. Die Unterbringung eines Au-pair in der nahegelegenen Wohnung kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt.

2. Der Vermieter ist nicht gehalten, das Au-pair zwingend unter seinem Dach unterzubringen, wenn er weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung zur Verfügung hat und nachvollziehbare Gründe vorträgt, warum nur eine auswärtige Unterbringung erfolgen kann.

3. Ebenso muss er keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung des Mieters zu vermeiden.

4. Es ist nicht erforderlich, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht, sondern es genügt, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt.

5. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen.

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IBRRS 2021, 0712

LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Nach der Überlassung der Mietsache werden die Regeln des allgemeinen Schuldrechts durch das Gewährleistungsrecht der §§ 536 ff. BGB verdrängt, was auch für teilweise oder zeitweise Unmöglichkeit gilt.

3. Im Übrigen läge aber auch keine Unmöglichkeit gem. § 275 BGB vor.

4. § 313 Abs. 1 BGB ist bei corna-bedingten Schließungen anwendbar. Art. 240 §§ 1, 2 EGBGB entfalten insoweit keine Sperrwirkung.

5. Die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB ist rückwirkend auch auf den ersten Lockdown anwendbar.

6. Die Vermutung umfasst jedoch lediglich die erste Tatbestandsvoraussetzung von § 313 Abs. 1 BGB. Sie umfasst hingegen nicht die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen.

7. Die komplette Schließung für sechs Wochen und Öffnungs-Einschränkungen während weiteren neun Werktagen sowie ein Umsatzverlust von 10% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IBRRS 2021, 0733

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20

1. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

2. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

IBRRS 2021, 0708

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.02.2021 - 912 C 21/21

1. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes des Mieters gegen Umbaumaßnahmen des Vermieters besteht nicht darin, die Durchführung der Umbaumaßnahmen zu verzögern. Der Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes beschränkt sich auf die Abwehr von wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (Anschluss an LG Berlin, IMR 2016, 1086 - nur online).*)

2. Ein Verfügungsanspruch kommt nur in Betracht, wenn der Mieter schlüssig darlegt, dass nicht zumutbare Störungen auftreten werden.*)

3. Erst auf eine solche schlüssige Darlegung hin obliegt es dem Vermieter, seinerseits darzulegen und zu beweisen, dass die Störung nicht wesentlich ist.*)

4. Sofern im Vorhinein offen ist, in welchem Umfang tatsächlich nicht zumutbare Störungen auftreten, kann der Mieter vorbeugenden Rechtsschutz nicht in Anspruch nehmen.*)

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IBRRS 2021, 0707

OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2001 - 5 U 1782/20

1. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

2. Der Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB kann keine Sperrwirkung dahin entnommen werden, dass sie Auswirkungen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie auf das Bestehen oder den Umfang der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für Räume ausschließen würde, in denen Geschäfte betrieben werden, welche von den staatlichen Maßnahmen betroffen sind.

3. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

4. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

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IBRRS 2021, 0660

AG Bautzen, Urteil vom 11.09.2020 - 20 C 207/19

Ein Anspruch auf Kostenerstattung für den Austausch der kompletten Schließanlage und nicht nur für eine Nachfertigung des verlorenen Schlüssels besteht nur dann, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Drit­te besteht.

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IBRRS 2021, 0683

OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.v. § 275 BGB vor.*)

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.*)

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IBRRS 2021, 0659

AG Oldenburg, Urteil vom 23.09.2020 - 7 C 7093/20

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grds. die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend, aber eben auch erforderlich.*)

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IBRRS 2021, 0669

BGH, Urteil vom 28.01.2021 - III ZR 25/20

Mietern, die infolge der Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 (vgl. hierzu BGH, IMR 2019, 352) eine höhere Miete zu entrichten haben, steht gegen das Land Hessen kein Amtshaftungsanspruch zu.*)

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IBRRS 2021, 0637

BGH, Urteil vom 13.01.2021 - VIII ZR 66/19

1. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07, Rz. 11, IMRRS 2008, 1567 = NJW 2008, 3361; IMR 2014, 365; IMR 2020, 18; jeweils m.w.N.). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07, a.a.O. m.w.N.).*)

2. Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind.*)

IBRRS 2021, 0136

LG München II, Beschluss vom 29.09.2020 - 12 T 3267/20

Während der Corona-Pandemie besteht nach wie vor eine sehr fragile öffentliche Gesundheitsstruktur, die das öffentliche Leben und reale zwischenmenschliche Kontakte, die beim Suchen einer Wohnung unerlässlich sind, erheblich erschwert. Dies ist bei der Bestimmung einer Räumungsfrist zu berücksichtgen.

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IBRRS 2021, 0626

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung kann in solchen Fällen aber unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen.

3. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwer wiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

IBRRS 2021, 0617

LG Bochum, Urteil vom 29.09.2020 - 17 O 85/19

Die Klausel "Die Abrechnung gilt als von Ihnen anerkannt, wenn Sie nicht innerhalb einer Frist von 12 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich widersprechen bzw. Ihre Einwendungen mitteilen." genügt den Anforderungen des § 308 Nr. 5b BGB. Auch wenn sich in der hier verwendeten Klausel der Begriff "Pflicht" nicht ausdrücklich findet, ist dies unschädlich. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-)Obliegenheit.

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IBRRS 2021, 0231

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 10.11.2020 - 316 C 284/19

1. Mahnungen werden nicht wirksam, bevor sie dem gesetzlichen Vertreter zugehen. Eine einem Geschäftsunfähigen gegenüber abgegebene Erklärung geht dem gesetzlichen Vertreter nur zu, wenn sie entweder an diesen gerichtet oder für ihn bestimmt und in seinen Bereich gelangt ist.

2. Die erstmalige Zusendung einer Rechnung - selbst mit Angabe eines Zahlungsziels - ist keine Mahnung. Um nichts anderes als eine Rechnung handelt es sich bei der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung mit der Aufforderung, die Nachzahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Ausgleich bringen zu lassen.

3. Der Geschäftsführer kann auch im Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag für seinen Zeitaufwand immer Aufwendungsersatz (Entschädigung für den Zeitverlust) verlangen. Dieser orientiert sich an den Höchstsätzen der Zeugenentschädigung des JVEG.

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IBRRS 2021, 0186

LG Berlin, Urteil vom 26.11.2020 - 65 S 72/20

1. Die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Es muss dann jedoch in diesem Zeitpunkt eine (gleichartige) Forderung bestehen, mit der aufgerechnet werden kann.

2. Die HeizkostenV sanktioniert nicht jeden Verstoß gegen ihre Regelungen mit dem pauschalierten Schadenersatzanspruch nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV; kumulativ erforderlich ist, dass infolge des Verstoßes verbrauchsunabhängig abgerechnet wurde.

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IBRRS 2021, 0570

LG Lübeck, Urteil vom 26.11.2020 - 14 S 61/20

1. Sofern ein Mieter über die Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org" Dritten unentgeltlich einen Übernachtungsplatz in seiner Wohnung zur Verfügung stellt, liegt keine Gebrauchsüberlassung vor.

2. Die oben aufgeführten Internetplattformen beruhen auf dem Prinzip der Kostenlosigkeit und des wechselseitigen Vertrauens in einer großen "Community". Insbesondere ist bei "couchsurfing.com" die Idee, dass man andere Teilnehmer aus dieser Community besucht - während diese selbst daheim sind.

3. Die Besuche der Gäste sind in der Regel nur auf eine kurze Dauer angelegt. Bei lebensnaher Betrachtung behält der Gastgeber, der einem Dritten für einen kurzen Zeitraum einen Übernachtungsplatz überlässt, während er weiterhin in der Wohnung verbleibt, die Sachherrschaft über die Wohnung und räumt dem Dritten lediglich die Möglichkeit der Mitbenutzung ein.

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IBRRS 2021, 0187

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 65 S 232/19

1. Die Mitwirkung des Ehegatten an Änderungen des Mietvertrags im weitesten Sinn ist nicht nach § 1357 BGB entbehrlich, denn es handelt sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs. Eine (wirksame) Vereinbarung über die zeitweise Aufgabe/Entziehung des Besitzes an der Mietsache bedarf danach der Mitwirkung aller Vertragspartner.

2. Muss der Mieter wegen Modernisierungsarbeiten aus der Mietwohnung ausziehen, kann der Vermieter keine Miete verlangen.

3. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter im Gegenzug für die Umsetzwohnung keine Miete zahlen müsste - zumindest wenn nicht nachgewiesen ist, dass die Umsetzwohnung mit der Mietwohnung vergleichbar ist.

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IBRRS 2021, 0555

OLG München, Beschluss vom 23.03.2020 - 32 U 265/20

1. Der besitzrechtliche Schutz des Mieters einer Eigentumswohnung gegen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft unterscheidet sich danach, ob die Besitzbeeinträchtigung in einer Einwirkung auf die Mietsache selbst, an der der Mieter einen unmittelbaren und ausschließlichen Besitz hat oder in der Zuführung unwägbarer Stoffe besteht.*)

2. Gegen körperliche Einwirkungen auf die Mietsache selbst hat der Mieter aus § 862 Abs. 1 BGB einen negatorischen Anspruch, der dem Anspruch des Eigentümers aus den §§ 1004, 903 BGB entspricht.*)

3. Mieter haben keine Ansprüche aus § 862 Abs. 1 BGB auf das Unterlassen von Baumaßnahmen, die zu Lärm, Erschütterungen und ähnlichen mit den Baumaßnahmen verbundenen Einwirkungen in der Wohnung führen, wenn eine vertragliche Duldungspflicht besteht. Der vertraglichen Duldungspflicht steht eine Duldungspflicht des Vermieters aufgrund einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung gleich, denn die Rechte eines Mieters gegenüber anderen Sondereigentümern in Bezug auf den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und anderer Sondereigentumseinheiten können nicht weitergehen als die Rechte des vermietenden Sondereigentümers selbst.*)

4. Gegen Handlungen, die außerhalb der Wohnung oder der Räume, an denen der Mieter ausschließlichen Besitz hat, vorgenommen werden und die nicht zu einer Besitzbeeinträchtigung im genannten Sinn führen, besteht grundsätzlich kein besitzrechtlicher Abwehranspruch.*)

IBRRS 2021, 0543

BGH, Urteil vom 20.01.2021 - XII ZR 40/20

Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Nebenkostenabrechnungen (im Anschluss an BGH, IMR 2020, 135).*)

IBRRS 2021, 0539

LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020 - 64 T 49/20

1. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus.

2. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen.

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IBRRS 2021, 0520

LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2020 - 67 S 330/20

1. Eine auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung gerichtete Klage ist abzuweisen, wenn der Vermieter die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB versäumt, auch wenn er im Rechtsstreit ein neuerliches Erhöhungsverlangen ausspricht.*)

2. Das Nachbesserungsrecht des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB umfasst lediglich formelle Fehler eines vorgerichtlichen Erhöhungsverlangens, nicht jedoch die Versäumung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. § 558b Abs. 3 BGB wäre im Falle seiner - tatsächlich fehlenden - Anwendbarkeit auf die Versäumung der Klagefrist überflüssig, wenn der Vermieter die Versäumung ohnehin im Wege der Klageänderung durch Ausspruch eines neuerlichen Erhöhungsverlangens prozessual heilen könnte.*)

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IBRRS 2021, 0519

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 19.01.2021 - 204 C 166/20

1. Für eine zulässige (mietrechtliche) Zustimmungsklage müssen die erforderlichen besonderen Sachentscheidungsvoraussetzungen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens i.S.v. §§ 558, 558a BGB vorliegen.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist als einseitige Willenserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn es dem Mieter in Form des § 558a Abs. 1, 2 BGB auch tatsächlich zugegangen ist (§ 130 BGB).

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IBRRS 2021, 0489

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20

1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)

IBRRS 2021, 0450

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.*)

2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.

a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.*)

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IBRRS 2021, 0418

LG München I, Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18

1. Das Absetzen eines Kommentars "Entmieten durch Vergasen.... die 2." auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe durch einen Mieter stellt (auch) im Mietverhältnis über Gewerberäume einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, denn es sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel - jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick - heraus.

2. Subjektive Erklärungsmotive können den objektiven Erklärungsgehalt nicht beseitigen, weshalb es maßgeblich auf letzteren (in seinen denkbaren verschiedenen Facetten) anzukommen hat.

3. Die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche richterliche Überzeugung muss nicht das Maß der im Strafprozess erforderlichen Überzeugung erreichen, allerdings die Schwelle zum hinreichenden Tatverdacht deutlich überschreiten.

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IBRRS 2021, 0417

AG Bielefeld, Urteil vom 20.10.2020 - 404 C 56/20

1. Bestimmungen, die die Abwicklung des Vertragsverhältnisses bei höherer Gewalt regeln, sind in Gewerberaummietverträgen in keiner Weise unüblich, so dass entsprechende Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch nicht überraschend sind.

2. Eine Klausel, die das Risiko der höheren Gewalt auf beide Vertragsparteien im Rahmen einer Staffelung dergestalt verteilt, dass sich das Risiko sukzessive auf den Mieter verschiebt, je näher die Eröffnung der Veranstaltung zeitlich naht, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

3. Sieht eine Regelung vor, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, wenn die Messe auf behördliche Anordnung geschlossen werden muss, greift diese Regelung nur, wenn die Messe zuvor bereits eröffnet war.

4. Eine corona-bedingte Schließung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

5. Auch ein Fall der Unmöglichkeit ist dann nicht gegeben.

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IBRRS 2021, 0407

SG Nürnberg, Urteil vom 06.10.2020 - S 8 AS 389/18

1. Einer Aufklärung und Warnung hinsichtlich der Unterkunftskosten in Form einer (förmlichen) Kostensenkungsaufforderung bedarf es nicht, wenn der Leistungsempfänger über die Unangemessenheit der für Wohnung zu entrichtenden monatlichen Kosten bereits ausreichend informiert ist.

2. Nach der sog. „Produkttheorie“ sind Unterkunftskosten als Produkt der nach Personenzahl angemessenen Wohnungsgröße und dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zu bilden und dann zu ermitteln, wie viel auf dem Wohnungsmarkt für eine einfache Wohnung aufzuwenden ist. Überschreiten die tatsächlichen Kosten der Unterkunft den so gebildeten Wert, ist im letzten Schritt zu prüfen, ob eine nach dem ermittelten Wert angemessene Unterkunft für den Leistungsberechtigten auch konkret verfügbar ist.

3. Dem Leistungsträger kann im Rahmen seiner „Methodenfreiheit“ bei der Ermittlung der angemessenen Mietobergrenze ein Konzept zur empirischen Ableitung der angemessenen Bruttokaltmiete unter Einbeziehung von Angebots- und Nachfrageseite wählen, wenn die für schlüssige Konzepte aufgestellten und entwicklungsoffenen Grundsätze eingehalten werden.

4. Bei fehlender Fortschreibung kann durch den Grundsicherungsträger im Rahmen seiner Methodenfreiheit auf die in § 558d Abs. 2 BGB gesetzlich ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der Fortschreibung anhand des bundesdeutschen Verbraucherpreisindex auch in Bezug auf ein schlüssiges Konzept zurückgegriffen werden.

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IBRRS 2021, 0110

LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 - 1 O 264/19

1. Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

2. Ein bürgerlich-rechtlicher Verein, also eine juristische Person, hat keinen eigenen Wohnbedarf.

3. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können (auch konkludent) vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

4. Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag mit "Wohnraummietvertrag" überschrieben ist, in der Beschreibung des Mietgegenstands im Vertrag die Vermietung einer 13-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken vorgesehen ist und der Vertrag ausschließlich Bezug auf die Nutzung der Räume als Wohnung und auf Vorschriften zum Wohnraummietrecht nimmt.

5. Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln, was sich darin zeigt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

6. Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann.

7. Dass der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojekts aufmerksam machen will, stellt eine freie Meinungsäußerung dar. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

8. Handlungen Dritter muss sich der Mieter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Es ist vielmehr eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Allein eine "Stimmungsmache" reicht für die Zurechnung von Handlungen Dritter nicht aus.

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IBRRS 2021, 0385

BGH, Urteil vom 14.01.2021 - III ZR 168/19

1. Bei der Beurteilung der Notwendigkeit von Vorkehrungen zur Verhinderung einer Selbstschädigung durch den Bewohner eines Pflegeheims ist maßgebend, ob im Einzelfall wegen der körperlichen oder geistigen Verfassung des Bewohners aus der ex-ante-Sicht ernsthaft damit gerechnet werden musste, dass er sich ohne Sicherungsmaßnahmen selbst schädigen könnte. Dabei muss auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass bereits eine Gefahr, deren Verwirklichung nicht sehr wahrscheinlich ist, aber zu besonders schweren Folgen führen kann, geeignet ist, Sicherungspflichten des Heimträgers zu begründen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 28. April 2005 - III ZR 399/04, BGHZ 163, 53 und vom 22. August 2019 - III ZR 113/18, BGHZ 223, 95). (Rn. 14 - 15)*)

2. Bei erkannter oder erkennbarer Selbstschädigungsgefahr darf ein an Demenz erkrankter Heimbewohner, bei dem unkontrollierte und unkalkulierbare Handlungen jederzeit möglich erscheinen, nicht in einem - zumal im Obergeschoss gelegenen - Wohnraum mit unproblematisch erreichbaren und einfach zu öffnenden Fenstern untergebracht werden. Ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Selbstgefährdung besteht hingegen keine Pflicht zu besonderen (vorbeugenden) Sicherungsmaßnahmen. (Rn. 18)*)

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IBRRS 2021, 0351

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 - 67 S 204/20

1. Der Vermieter kann auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gem. § 558 BGB erhöhen.*)

2. Haben die Parteien einen festen "Teilgewerbezuschlag" für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt (hier: Ausgangsmiete 596 Euro, "Teilgewerbezuschlag" 527 Euro).*)

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IBRRS 2021, 0304

AG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2021 - 34 C 34/20

Wenn ein Vermieter langjährige eine unentgeltlichen Nutzung eines Schuppens durch die Mieterin duldet, wird zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart, der weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führt, so dass dann auch eine jederzeitige Rückforderung des Schuppens durch den Vermieter geltend gemacht werden kann, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist (§§ 535, 598 und 604 BGB).*)

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IBRRS 2021, 0234

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2020 - 3 U 67/20

1. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

2. Die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde muss entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

3. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

4. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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IBRRS 2021, 0268

VGH Bayern, Beschluss vom 20.01.2021 - 12 N 20.1706

1. Das Zweckentfremdungsverbot erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum" (wie BVerfGE 38, 348 [359 ff.]; BVerwGE 65, 139 [142 f.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94); es schützt den Wohnungsbestand nicht um seiner selbst willen. Verhindert werden soll lediglich eine Verschlechterung oder zusätzliche Gefährdung der Versorgungslage der Bevölkerung (wie BVerfGE 55, 249 [258 ff.]; BVerwGE 65, 139 [143 f.]; 71, 291 [296 ff.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

2. Der Abbruch eines (veralteten) Wohngebäudes muss deshalb zweckentfremdungsrechtlich genehmigt werden, wenn der durch den Abriss entstehende Wohnraumverlust durch neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (wie BVerwGE 65, 139 [143 ff.]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 49 [95]); der Zweckentfremdungsgenehmigung dürfen insoweit keine einschränkenden Nebenbestimmungen hinzugefügt werden (wie BVerfGE 55, 249 [260]; BVerwGE 65, 139 [144]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]). Ebenso wenig muss der Eigentümer neu geschaffenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt zu den gleichen Mietpreisbedingungen zur Verfügung stellen wie zuvor den veralteten durch Abriss zweckentfremdeten Wohnraum (wie BVerfGE 55, 249 [259 f.]; BVerwGE 65, 139 [146]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

3. Das Zweckentfremdungsverbot gestattet weder eine Wohnraumbewirtschaftung noch eine Mietpreisregelung (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]); es belässt dem Eigentümer in den allein durch die Widmung des Wohnraums zu Wohnzwecken gezogenen Grenzen sowohl die Verfügungsbefugnis als auch die Privatautonomie. Für örtliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis und Vertragsfreiheit bietet es keine gesetzliche Grundlage (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

4. Das Zweckentfremdungsverbot hindert den Eigentümer deshalb nicht daran, für die Wohnnutzung ihm gehörenden Wohnraums eine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete zu fordern. Dies gilt für veralteten Wohnraum ebenso wie für Ersatzwohnraum, der anstelle des abgebrochenen veralteten Wohnraums geschaffen worden ist (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Der Genehmigungsvorbehalt darf insbesondere nicht als Mittel eingesetzt werden, um "allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen" auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden (wie BVerfGE 38, 348 [360]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

5. Genügt ist dem Erfordernis neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraums deshalb auch dann, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriss seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Dass der Eigentümer dem Markt statt der durch den Abriss beseitigten Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt deren Gleichwertigkeit im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nicht infrage.*)

6. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsgesetzes erschöpft sich vielmehr in der Erhaltung des "Gesamtwohnraumangebots". Dementsprechend kann es im Hinblick auf für die Genehmigung einer Zweckentfremdung anzubietenden Ersatzwohnraum nicht darauf ankommen, ob es sich bei diesem um Miet- oder Eigenwohnraum handelt. Ebenso wenig gestattet das Zweckentfremdungsgesetz eine satzungsförmige Lokalisierung des Ersatzwohnraums in demselben Stadtbezirk oder in vergleichbarer Nähe zum zweckzuentfremdenden Wohnraum.*)

7. Allein die subjektive Vorstellung der Entscheidungsträger der Landeshauptstadt, die herrschende Marktsituation rechtfertige hinsichtlich der Schaffung von Ersatzwohnraum nicht nur eine Differenzierung zwischen Mietwohnungen und selbstgenutzten Wohnungen, sondern erfordere darüber hinaus zugleich auch eine Mietpreisregelung und bestimmte Lokalisierung des Ersatzwohnraums, kann - ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung durch den Landesgesetzgeber - einen entsprechenden Satzungserlass nicht tragen und das in der Rechtsprechung sowohl des Bundesverfassungsgerichts als auch des Bundesverwaltungsgerichts sorgsam austarierte System des Zweckentfremdungsrechts zwischen Eigentumsschutz einerseits und Sozialbindung andererseits nicht einseitig in eine bestimmte Richtung verschieben.*)

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IBRRS 2021, 0217

AG Pinneberg, Urteil vom 23.07.2020 - 80 C 14/20

Der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnen, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Hierzu gehört zunächst die exakte postalische Anschrift, also Ort, Straße und Hausnummer. Wenn unter der betreffenden Anschrift mehrere Wohnungen zu finden sind, muss der Vermieter weitere Angaben machen, die eine eindeutige Identifizierung der Wohnung erlauben.

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IBRRS 2021, 0207

AG Mitte, Urteil vom 30.10.2020 - 124 C 5095/19

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2021, 0204

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2020 - 12 UF 131/20

Einem Antrag auf Überlassung der Ehewohnung gem. § 1568a BGB fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich die Eheleute zwar prinzipiell über die künftige Nutzung der Ehewohnung einig sind, der Antragsgegner jedoch nicht an der Entlassung aus dem Mietverhältnis gem. § 1568a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB mitwirkt, denn Ziel des Antrags ist eine endgültige Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung.

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IBRRS 2021, 0203

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1461/20

Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.*)

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IBRRS 2021, 0126

LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19

Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.

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IBRRS 2021, 0216

AG Brakel, Urteil vom 31.07.2020 - 7 C 96/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2021, 0214

LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20

1. Eine corona-bedingte Schließung der Büroräume stellt keinen Mietmangel dar.

2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büroräume verlangt.

3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IBRRS 2021, 0213

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

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