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Volltexturteile nach Sachgebieten

Sachgebiet: Bauträger

Anzeige der letzten 50 Entscheidungen, sortiert nach Einstelldatum

Online seit 8. November

IBRRS 2019, 3455
Mit Beitrag
Bauträger
Recht zur Ersatzvornahme kann wirksam ausgeschlossen werden!

OLG Koblenz, Urteil vom 11.04.2018 - 10 U 1167/16

In einem vom Bauträger vorformulierten "Kaufvertrag" über eine neu errichtete bzw. grundlegend sanierte Eigentumswohnung kann wirksam vereinbart werden, dass der Erwerber kein Recht dazu hat, einen Baumangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.

 Volltext  IBR-Beitrag


Online seit 22. Oktober

IBRRS 2019, 3119
Bauträger
Anwendbarkeit des § 13b UStG?

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.2019 - 23 U 16/18

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


Online seit 21. Oktober

IBRRS 2019, 3178
Mit Beitrag
Bauträger
Besichtigung im Musterhaus dient nur der Meinungsbildung!

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.03.2018 - 25 U 119/14

1. Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags keine besondere Vereinbarung über eine bestimmte Beschaffenheit getroffen, genügt der Unternehmer seiner Leistungspflicht, wenn er die der Gattung nach beschriebene Sache in einer mittleren Art und Güte einbaut. Dabei kommt es nicht stets auf einen allgemeinen Maßstab an, sondern dieses Maß kann auch durch die übrigen Vertragsbestimmungen konkretisiert werden.

2. Die Besichtigung in einem Musterhaus erschöpft sich in der Meinungsbildung. Ob es dazu kommt und welche Anforderungen an das dann gewählte Projekt und einzelne Bauteile zu stellen sind, ist in diesem Stadium noch ohne jede Fixierung.

 Volltext  IBR 2019, 674


Online seit 18. Oktober

IBRRS 2019, 3242
Mit Beitrag
Bauträger
Wählt der Insolvenzverwalter Erfüllung, muss er vorhandene Baumängel beseitigen!

OLG Stuttgart, Beschluss vom 05.04.2017 - 9 U 2/17

1. Mängelbeseitigungsansprüche sind modifizierte Erfüllungsansprüche. Wählt der Insolvenzverwalter Erfüllung, werden die Ansprüche zu Masseforderungen.

2. Wählt der Insolvenzverwalter gegenüber einem Erwerber Erfüllung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche dieses Erwerbers geltend machen und die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums verlangen. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt und nach der Teilungserklärung die Instandsetzung der einzelnen Häuser nur den Eigentümern der jeweiligen Häuser obliegt.

 Volltext  IBR 2019, 617


Online seit 16. Oktober

IBRRS 2019, 3073
Beitrag in Kürze
Bauträger
Wählt der Insolvenzverwalter Erfüllung, muss er Baumängel beseitigen!

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2017 - 9 U 2/17

1. Mängelbeseitigungsansprüche nach § 635 BGB sind modifizierte Erfüllungsansprüche. Wählt der Insolvenzverwalter gem. § 103 Abs. 1 InsO Erfüllung, werden die Ansprüche zu Masseforderungen.

2. Wählt der Insolvenzverwalter gegenüber einem Erwerber Erfüllung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche dieses Erwerbers geltend machen und die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums verlangen. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt und nach der Teilungserklärung die Instandsetzung der einzelnen Häuser nur den Eigentümern der jeweiligen Häuser obliegt.

 Volltext


Online seit 14. Oktober

IBRRS 2019, 3175
Mit Beitrag
Bauträger
Abnahme kann nicht "vergemeinschaftet" werden!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2019 - 23 U 205/18

1. Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG.

2. Dem "Schweigen" der Erwerber nach der Erklärung der Abnahme durch den Verwaltungsbeirat ist kein Erklärungswert beizumessen.

3. An einer konkludenten Abnahme fehlt es bereits daran, wenn ein Erwerber Mängelrügen erhebt und damit zu erkennen gibt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß hergestellt ansieht.

 Volltext  IMR-Beitrag


Online seit 11. Oktober

IBRRS 2019, 3172
Mit Beitrag
Bauträger
Liegen wesentliche Mängel vor, kann die Fertigstellungsrate zurückverlangt werden!

OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 - 12 U 10/18

1. Die "vollständige Fertigstellung" ist begrifflich noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden.

2. Sowohl für die Frage der "vollständigen Fertigstellung" als auch für die Frage der "Abnahme" kommt es einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

3. Wenn wesentliche Mängel vorliegen, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine "vollständige Fertigstellung" i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV hindern, steht dem Erwerber gem. § 817 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungsrate i.H.v. 3,5% des Kaufpreises zu.

4. Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibenden die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.

5. Nach Sinn und Zweck der MaBV dürfen Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertig gestellt ist.

6. Eine Regelung im Bauträgervertrag, die den Erwerbern die Möglichkeit der freiwilligen Abschlagszahlung vor Fälligkeit der betreffenden Rate eröffnet, ist aufgrund des Verstoßes gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV i.V.m. § 12 MaBV gem. § 134 BGB nichtig.

7. Eine in den AGB eines Bauträgers enthaltene Klausel, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der "vollständigen Fertigstellung" verpflichtet sein soll, verstößt (auch) gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

8. Der Schutz des Erwerbers erfordert es bei einem Verstoß gegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB n.F.) durch eine unwirksame AGB-Klausel sowie bei einem Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV, dass er bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die unwirksame Klausel genommen wurde, und den er benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln aufzubauen.

9. Eine entgegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. geleistete Abschlagszahlung kann nicht als Zahlung zurückgefordert werden; in welcher Form die Sicherheitsstellung geschieht, obliegt allein der Auswahl des Bauträgers.

10. § 632a Abs. 3 BGB a.F. stellt ein Schutzgesetz dar.




Online seit 18. September

IBRRS 2019, 2877
Mit Beitrag
Bauträger
Restmängel stehen Zahlung der Schlussrate entgegen!

KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18

1. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung entgegengenommen werden. Eine vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind.

2. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war.

 Volltext  IBR 2019, 615


Online seit 9. September

IBRRS 2019, 2742
Bauträger
Schimmelpilze sind zu beseitigen - gleichgültig, was es kostet!

OLG Naumburg, Urteil vom 11.07.2019 - 1 U 116/18

1. Eine neu errichtete Eigentumswohnung ist mangelhaft, wenn es dort bis zur Abnahme zum Eintrag von Nässe kommt, die ein über die normale Hintergrundbelastung von 10.000 KBE/g hinausgehendes Schimmelpilzwachstum auslöst.*)

2. Schimmelpilzwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko, dessen Beseitigung der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung vom herstellenden Verkäufer (Unternehmer) verlangen kann, ohne dass dem die Unverhältnismäßigkeit der Kosten oder des Aufwands entgegenstehen.*)

3. Beruft sich der nacherfüllungspflichtige Unternehmer im Prozess auf die Unverhältnismäßigkeit der sachverständig begründeten und ermittelten Mangelbeseitigungskosten, kann dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zum Ausdruck bringen, sodass es einer Fristsetzung nach § 637 Abs. 1 BGB für den Vorschuss zur Selbstvornahme nicht mehr bedarf. Auf eine vorausgegangene vermeintliche Zuvielforderung des Erwerbers beim Umfang der beanspruchten Mangelbeseitigung kommt es dann nicht an.*)

4. Der Erwerber hat gegen den Verkäufer neben der Leistung Anspruch auf Ersatz der aufgewandten Sachverständigenkosten. Ob sich dieser Schadensersatzanspruch der Höhe nach auf den Anteil des späteren Prozesserfolges beschränkt, bleibt offen.*)

5. Wird die auf Zahlung des Restkaufpreises der Eigentumswohnung gerichtete Widerklage rechtskräftig abgewiesen, weil das Gericht erster Instanz eine Aufrechnung des Käufers mit Teilen der Klageforderung annimmt, steht für die gegen die damit verbundene (teilweise) Klageabweisung gerichtete Berufung des Käufers fest, dass die betroffenen Teile seiner Klageforderung verbraucht sind.*)

 Volltext


Online seit 4. September

IBRRS 2019, 2725
Mit Beitrag
Bauträger
Schlussrate vor Fertigstellung zu zahlen: Klausel unwirksam!

KG, Urteil vom 20.08.2019 - 21 W 17/19

1. Die Bestimmung in den von einem Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits vor vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstands auf das Anderkonto eines Notars zu zahlen ist, verstößt gegen § 309 Nr. 2 a BGB und ist unwirksam.*)

2. Auch im Beschwerdeverfahren über die Ablehnung eines Antrags auf einstweilige Verfügung kann das Beschwerdegericht gem. § 922 Abs. 1 Satz 1, § 936 ZPO einen Verhandlungstermin anberaumen und anschließend durch Urteil entscheiden.*)

3. Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig erkennbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat (Senat, IBR 2017, 681, und IBR 2018, 147).*)

4. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Denn der Verfügungsgrund resultiert nicht aus der beabsichtigten Eigennutzung des Erwerbers, sondern aus der finanziellen Belastung, die ein Bauträgervertrag und eine eventuelle Ersatzbeschaffung für den Erwerber mit sich bringen.*)




Online seit 26. August

IBRRS 2019, 2393
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Förmliche Abnahme vereinbart: Auftragnehmer muss Terminfindung versuchen!

OLG München, Beschluss vom 27.04.2018 - 28 U 2471/17 Bau

1. Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags die förmliche Abnahme mit gemeinsamer Besichtigung vereinbart, kann der Abnahmetermin entweder einvernehmlich festgelegt oder einseitig durch den Auftraggeber bestimmt werden.

2. Zur einvernehmlichen Festlegung eines Termins gehört die gegenseitige Rücksichtnahme auf terminliche Belange. Das schließt es - wenn die Initiative zur Terminsbestimmung vom Auftragnehmer ausgeht - aus, dass lediglich ein bestimmter Termin angeboten wird.

3. Kommt es zu keiner Einigung über den Abnahmetermin und unterlässt der Auftraggeber die Terminsbestimmung, geht dieses Recht nicht auf den Auftragnehmer über. Dieser kann jedoch eine angemessene Frist zur Abnahme setzen.

4. Wurde eine förmliche Abnahme vereinbart, setzt die fiktive Abnahme durch Fristsetzung voraus, dass der Auftragnehmer zuvor den Versuch einer einvernehmlichen Terminsfestlegung unternommen hat.

5. Der Auftraggeber verweigert die Abnahme nicht ernsthaft und endgültig, wenn er sie von der Beseitigung von Mängeln bzw. der Übergabe von Unterlagen abhängig macht.

 Volltext


IBRRS 2019, 2392
Bauvertrag
Förmliche Abnahme vereinbart: Auftragnehmer muss Terminfindung versuchen!

OLG München, Beschluss vom 07.02.2018 - 28 U 2471/17 Bau

1. Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags die förmliche Abnahme mit gemeinsamer Besichtigung vereinbart, kann der Abnahmetermin entweder einvernehmlich festgelegt oder einseitig durch den Auftraggeber bestimmt werden.

2. Zur einvernehmlichen Festlegung eines Termins gehört die gegenseitige Rücksichtnahme auf terminliche Belange. Das schließt es - wenn die Initiative zur Terminsbestimmung vom Auftragnehmer ausgeht - aus, dass lediglich ein bestimmter Termin angeboten wird.

3. Kommt es zu keiner Einigung über den Abnahmetermin und unterlässt der Auftraggeber die Terminsbestimmung, geht dieses Recht nicht auf den Auftragnehmer über. Dieser kann jedoch eine Frist zur Abnahme setzen.

4. Wurde eine förmliche Abnahme vereinbart, setzt die fiktive Abnahme durch Fristsetzung voraus, dass der Auftragnehmer zuvor den Versuch einer einvernehmlichen Terminsfestlegung unternommen hat.

5. Der Auftraggeber verweigert die Abnahme nicht ernsthaft und endgültig, wenn er sie von der Beseitigung von Mängeln bzw. der Übergabe von Unterlagen abhängig macht.

 Volltext


Online seit 12. August

IBRRS 2019, 2443
Mit Beitrag
Bauträger
Auf einem Parkplatz muss man parken können!

OLG Braunschweig, Urteil vom 20.06.2019 - 8 U 62/18

1. Zur vereinbarten Beschaffenheit eines zusammen mit einer hochwertigen Eigentumswohnung erworbenen Tiefgaragenstellplatzes gehört es, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann.

2. Ob der Stellplatz entsprechend den Vorschriften der einschlägigen Garagen- und Stellplatzverordnung errichtet wurde, ist für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit nicht von Belang.

3. Kann ein Tiefgaragenstellplatz nur für Kleinfahrzeuge genutzt werden, kann der Erwerber den Kaufpreis für den Stellplatz um 2/3 mindern.

 Volltext  IBR 2019, 559


Online seit 2. August

IBRRS 2019, 2278
Mit Beitrag
Bauträger
Mangelbeseitigungskosten von 6,83% des Kaufpreises: Erwerber kann zurücktreten!

OLG Dresden, Urteil vom 12.05.2016 - 8 U 451/15

1. Die Feststellung, ob ein Mangel erheblich ist und der Besteller aufgrund dessen vom Vertrag zurücktreten kann, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, die die Bedeutung des Mangels und des Beseitigungsaufwands berücksichtigt.

2. Bei behebbaren Mängeln ist auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung abzustellen. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Reparaturkosten im Verhältnis zum Kaufpreis) herangezogen werden, liegt die Erheblichkeitsschwelle bei 5% des Mangelbeseitigungsaufwands.

 Volltext  IBR 2019, 676


Online seit Juli

IBRRS 2019, 2083
Mit Beitrag
Bauträger
Erwerber zahlt nicht: Kann der Bauträger vom Vertrag zurücktreten?

OLG München, Urteil vom 14.08.2018 - 9 U 3345/17 Bau

1. Nach Abschluss des Bauträgervertrags vereinbarte Sonderwünsche des Erwerbers müssen notariell beurkundet werden. Anderenfalls ist die Vereinbarung nichtig.

2. Sonderwünsche sind Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Diese Zusatzleistungen können in der Form höherwertiger Materialien oder aber auch in zusätzlichen Baumaßnahmen bestehen. Gleichgültig ist, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt.

3. Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen führt nicht zur Unwirksamkeit des ursprünglichen Bauträgervertrags.

4. Der Bauträger kann nicht vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn der Erwerber einen Betrag von weniger als 10% der geschuldeten Vergütung nicht zahlt. In einem solchen Fall ist es dem Bauträger zuzumuten, die Berechtigung seiner Forderung gerichtlich klären zu lassen.




IBRRS 2019, 2176
Mit Beitrag
Bauträger
Wann ist die zusätzliche Vergütung für nachträgliche Sonderwünsche fällig?

KG, Urteil vom 27.06.2019 - 21 U 144/18

1. Als von einem Bauträger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauträgervertrags benachteiligt die folgende Regelung den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam:

"Der Termin für die bezugsfertige Herstellung der Wohneinheit verschiebt sich immer dann, wenn der Käufer eine Kaufpreisrate zum Fälligkeitszeitpunkt nicht gezahlt hat, und zwar um denjenigen Zeitraum, der zwischen dem Tag der Fälligkeit der Kaufpreisrate und ihrer Zahlung liegt."*)

2. Beauftragt der Erwerber beim Bauträger nachträglich Sonderwünsche für die Ausstattung seiner Wohneinheit, die über den im Bauträgervertrag vereinbarten Standard hinausgehen und vereinbart er mit dem Bauträger hierfür eine zusätzliche Vergütung, richtet sich deren Fälligkeit im Zweifel auch nach einer vertraglichen auf § 3 Abs. 2 MaBV gestützten Regelung.*)

3. Auch wenn ein Bauträger dem Erwerber die versprochene Wohneinheit nicht zum vereinbarten Termin übergeben hat, ist er mit der Erfüllung dieser Vertragspflicht nicht in Verzug, solange er die Wohneinheit bezugsfertig hergestellt hat und sich auf die Einrede des § 320 BGB berufen kann. Dazu ist er berechtigt, solange er die Erfüllung des Vertrags mit dem Erwerber nicht abschließend verweigert hat und zugleich der Erwerber die Zug um Zug gegen Übergabe geschuldeten Zahlungen nicht geleistet oder in Annahmeverzug begründender Form angeboten hat.*)

4. Die Dauer dieser verzugsfreien Einredephasen während der Durchführung eines Bauträgervertrags ist notfalls anhand des Verlaufs der vertraglichen Leistungsbilanz chronologisch zu ermitteln.*)

 Volltext  IBR 2019, 498


IBRRS 2019, 1903
Mit Beitrag
Bauträger
Mängelbeseitigung unverhältnismäßig: Vergütung wird ohne Abnahme fällig!

KG, Urteil vom 11.06.2019 - 21 U 116/18

1. Das Leistungssoll für die Bauverpflichtung eines Bauträgers kann auch durch vertragsbegleitende Umstände bestimmt werden, etwa durch Texte und Visualisierungen in einem Prospekt, mit dem die Wohneinheit auf Veranlassung des Bauträgers beworben wird.*)

2. Auch wenn die Leistung eines Werkunternehmers an einem wesentlichen Mangel leidet, ist sein Vergütungsanspruch ohne Abnahme fällig, wenn die Beseitigung des Mangels unverhältnismäßig wäre.*)

3. Deshalb ist auch die von einem Bauträger mit einem wesentlichen Mangel errichtete Wohneinheit bezugsfertig, wenn die Beseitigung des Mangels unverhältnismäßig ist.*)

4. Ob der Rücktritt eines Bauträgers vom Bauträgervertrag wegen Unerheblichkeit der Pflichtverletzung unwirksam ist, richtet sich nach einer Gesamtabwägung.*)

5. Selbst ein Zahlungsrückstand des Erwerbers i.H.v. mehr als 10% des Kaufpreises kann in diesem Sinne unerheblich sein, wenn die Leistung des Bauträgers an einem wesentlichen Mangel leidet und sein Vergütungsanspruch - etwa die Bezugsfertigkeitsrate - nur deshalb fällig ist, weil die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig wäre.*)




Online seit Juni

IBRRS 2019, 1726
Mit Beitrag
Bauträger
Schlussrate bereits bei Bezugsfertigkeit zu zahlen: Regelung (un-)wirksam?

KG, Urteil vom 07.05.2019 - 21 U 139/18

1. Die Bestimmung eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits bei Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate auf ein Anderkonto der beurkundenden Notarin zu zahlen ist, weicht nicht zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV ab und ist also wirksam.*)

2. Der Rücktritt eines Bauträgers vom Bauträgervertrag kann auch nach einer Fristsetzung mit Zuvielforderung wirksam sein. Entscheidend ist, ob der Erwerber die überhöhte Zahlungsaufforderung so verstehen musste, dass er jedenfalls den tatsächlich geschuldeten Betrag zu zahlen hat, und er diesen unschwer ermitteln kann.*)

3. Auch auf den Rücktritt eines Bauträgers von einem Bauträgervertrag findet § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB Anwendung.*)

4. Ob die Pflichtverletzung einer Vertragspartei unerheblich im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, ist stets aufgrund einer Gesamtabwägung zu entscheiden, die abstrakte Anknüpfung an einen Zahlungsrückstand in Höhe eines bestimmten Schwellenwertes ist kein geeignetes Kriterium.*)

 Volltext  IBR 2019, 499


Online seit Mai

IBRRS 2019, 1342
Mit Beitrag
Bauvertrag
Zahlung kann nicht von Beseitigung sämtlicher Mängel abhängig gemacht werden!

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.10.2016 - 12 U 174/14

1. Steht fest, dass der Bauträger von den Erwerbern nicht mehr wegen Baumängeln in Anspruch genommen werden kann, ist er gehindert, seinerseits Ansprüche wegen dieser Mängel gegen seinen Auftragnehmer geltend zu machen.

2. Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers, wonach der Anspruch des Auftragnehmers auf Zahlung der Schlussrechnungsforderung erst nach Beseitigung sämtlicher Mängel fällig wird, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.




IBRRS 2019, 1151
Mit Beitrag
Bauträger
Mängelbeseitigungsaufwand über fünf Prozent: Erwerber kann zurücktreten!

OLG Dresden, Urteil vom 12.05.2016 - 8 U 438/15

1. Da, wo die Baubeschreibung zu vage ist, schuldet der Bauträger eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten, denn er verspricht als Werkunternehmer bei Vertragsschluss stillschweigend die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien (wirksam) einen hiervon abweichenden niedrigeren Standard vereinbart haben.

2. Die Feststellung, ob ein Mangel unerheblich ist, so dass der Erwerber nicht vom Vertrag zurücktreten kann, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, die die Bedeutung des Mangels und seinen Beseitigungsaufwand berücksichtigt. Allein mit an den Mangelbeseitigungskosten orientierten festen Prozentsätzen kann nicht gearbeitet werden.

3. Sind die Mängel behebbar, kommt es für deren Erheblichkeit auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung an. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Reparaturkosten im Verhältnis zu Kaufpreis) herangezogen werden, liegt die Erheblichkeitsschwelle bei fünf Prozent des Mängelbeseitigungsaufwands.

 Volltext  IBR 2019, 375


Online seit April

IBRRS 2019, 1049
Mit Beitrag
Bauträger
Bauleistungen rechtsirrig versteuert: Bauträger erhält Umsatzsteuer erstattet!

BFH, Urteil vom 23.01.2019 - XI R 21/17

1. Hat ein Bauträger aufgrund der rechtsirrigen Annahme seiner Steuerschuld als Leistungsempfänger von ihm bezogene Bauleistungen nach § 13b UStG versteuert, kann er das Entfallen dieser rechtswidrigen Besteuerung geltend machen, ohne dass es darauf ankommt, dass er einen gegen ihn gerichteten Nachforderungsanspruch des leistenden Unternehmers erfüllt oder die Möglichkeit für eine Aufrechnung durch das FA besteht (Anschluss an das BFH-Urteil vom 27.09.2018 - V R 49/17, BStBl. II 2019, 109 = IBRRS 2018, 3644 = IMRRS 2018, 1330; entgegen BMF-Schreiben vom 26.07.2017, BStBl. I 2017, 1001, Rz. 15a).*)

2. Sind Bauunternehmer und Leistungsempfänger bei einem vor Erlass des BFH-Urteils vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das FA abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner gemäß § 27 Abs. 19 UStG die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an das BGH-Urteil vom 17.05.2018 (IBR 2018, 372).*)

 Volltext  IBR 2019, 318


Online seit März

IBRRS 2019, 0937
Mit Beitrag
Bauträger
Unwiderrufliche Vollmacht zur Abnahme benachteiligt Erwerber unangemessen!

OLG Nürnberg, Urteil vom 26.04.2018 - 13 U 1908/16

1. Eine Abnahmeklausel im Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums und der Garage nach vollständiger Fertigstellung durch den Verwalter und mindestens zwei von der Eigentümerversammlung gewählten Käufer erfolgt und diese Personen vom Käufer unwiderruflich zur Abnahme und Vornahme aller hierzu erforderlichen oder zweckdienlichen Maßnahmen und Erklärungen bevollmächtigt werden", benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

2. Der Bauträger kann sich auf das Fehlen der Abnahme nicht berufen, wenn er diese durch die Verwendung einer unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung selbst verhindert und den Anschein einer Abnahme erweckt hat.

3. Eine Vorschussklage ist, wenn die richtige Sanierung im Voraus nicht zu bestimmen ist, nur insoweit begründet, als die Mindestkosten festgesetzt werden können. Kann der Sachverständige nicht sicher voraussagen, ob eine kostengünstigere oder eine kostenträchtigere Sanierung notwendig sein wird, so kann - jedenfalls bei ganz erheblichen Unterschieden - Vorschuss nur in Höhe der kostengünstigeren Variante zuerkannt werden.

 Volltext  IBR 2019, 319


IBRRS 2019, 0712
Mit Beitrag
Bauträger
Muss ein Altbaukeller gegen Feuchtigkeit abgedichtet werden?

KG, Urteil vom 19.02.2019 - 21 U 40/18

1. Ist in einem Vorschussprozess vor der Durchführung der Mängelbeseitigung noch unklar, welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen erforderlich sein werden, und lässt sich die Höhe der voraussichtlich anfallenden Kosten deshalb nur innerhalb eines Rahmens eingrenzen, hat das Gericht den zu zahlenden Vorschuss gemäß § 287 Abs. 1 ZPO nach freier Überzeugung innerhalb dieser Spanne festzusetzen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 10.04.2003 - VII ZR 251/02, IBRRS 2003, 1236).*)

2. Zur Pflicht eines Bauträgers im vorliegenden Fall, einen Altbaukeller bestmöglich gegen Feuchtigkeit zu isolieren.*)

3. Die Partei eines Rechtsstreits muss ihre eigene Rechtsposition nicht kritischer hinterfragen als das erstinstanzliche Gericht. Holt sie einen Parteivortrag in der Berufungsinstanz nach, den das erstinstanzliche Gericht nicht für erforderlich gehalten hat, kann dies folglich nicht verspätet sein.*)




IBRRS 2019, 0565
Mit Beitrag
Bauträger
Sanierung eines Altbaus: Bauträger muss Keller abdichten!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.10.2016 - 21 U 120/15

1. Übernimmt der Bauträger vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.

2. Gehört zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum, schuldet der Bauträger die Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, um die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor von außen eindringender Feuchtigkeit zu schützen. Das gilt auch dann, wenn die Baubeschreibung keine Angaben zu Abdichtungsarbeiten enthält.

 Volltext  IBR 2019, 258


Online seit Februar

IBRRS 2019, 0511
Mit Beitrag
Bauvertrag
Bauträger hat keine Umsatzsteuer abgeführt: Unternehmer kann Zahlung an sich verlangen!

BGH, Urteil vom 10.01.2019 - VII ZR 6/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers gemäß § 13b Abs. 5 Satz 2 Halbs. 1 UStG 2011 ausgegangen, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Restwerklohns in Höhe des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger die Umsatzsteuer nicht an die Finanzverwaltung abgeführt hat und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer entrichten zu müssen (Fortführung von BGH, IBR 2018, 372).*)

2. Die Verjährung dieses Anspruchs beginnt in einem solchen Fall gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Die für das Entstehen des Anspruchs maßgebliche Gefahr, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen, ist jedenfalls nicht vor dem Urteil des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) entstanden.*)

 Volltext  IBR 2019, 179 Nachricht


IBRRS 2019, 0253
Mit Beitrag
Bauträger
Wer jahrelang über Mängel verhandelt, kann sich nicht auf Verjährung berufen!

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2018 - 29 U 123/17

Errichtet eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft eine Reihenhaussiedlung und verhandelt sie jahrzehntelang mit den Erwerbern und später der Wohnungseigentümergemeinschaft über Mängel, verstößt die Erhebung der Verjährungseinrede gegen Treu und Glauben.

 Volltext  IBR 2019, 195


IBRRS 2019, 0338
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Bauträger
Unverbindlich ist unverbindlich!

LG Potsdam, Urteil vom 09.03.2018 - 6 O 402/17

1. Ein als Kaufvertrag bezeichneter Vertrag über den Erwerb einer vom Verkäufer noch zu modernisierenden Eigentumswohnung ist ein typengemischter Vertrag. Auf die Verpflichtung zur Modernisierung ist das werkvertragliche Mängelgewährleistungsrecht anzuwenden.

2. Die falsche Angabe eines Sanierungskostenanteils kann zu einem Mangel führen. Das gilt aber nicht, wenn die Modernisierungskosten im Vertrag ausdrücklich als eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers" bezeichnet werden.

 Volltext  IBR 2019, 196


Online seit Januar

IBRRS 2019, 0060
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Bauträger
Muss eine "Reservierungsvereinbarung" notariell beurkundet werden?

AG Dortmund, Urteil vom 21.08.2018 - 425 C 3166/18

1. Schließen die Parteien eine Reservierungsvereinbarung vor Abschluss eines Grundstückserwerbsvertrags mit einem Bauträger, so bedarf diese der notariellen Beurkundung, wenn das Reservierungsentgelt ca. 1,1% des Kaufpreises beträgt und verfallen soll, wenn der Kaufinteressent den Grundstückskaufvertrag nicht schließt.*)

2. Eine Klausel über ein Reservierungsentgelt ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn die Reservierungsfrist sich bei Verzögerungen, die im Einflussbereich des Bauträgers liegen, nicht verlängert oder eine Verlängerung nur beim Überschreiten der Frist und nicht bei Verzögerungen während der Frist eintritt.*)

 Volltext  IBR 2019, 139


Online seit 2018

IBRRS 2018, 2889
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Bauträger
Warmwasserversorgung nach Baubeschreibung nicht ausführbar: Schadensersatz!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.07.2017 - 2-32 O 248/16

1. Der Erwerber kann nach § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn der Bauträger die Warmwasserversorgung nach Baubeschreibung nicht ausführen kann (anfängliche Unmöglichkeit).

2. Der Bauträger muss sich vor Vertragsabschluss vergewissern, was technisch möglich ist. An die Erkundigungspflicht des Bauträgers sind hohe Anforderungen zu stellen.

3. Weicht die Leistung wegen technischer Unmöglichkeit von der vertraglich geschuldeten Leistung ab, sind die Mehr- bzw. Minderkosten auszugleichen. Die Wertdifferenz ist gegebenenfalls nach § 287 ZPO durch das Gericht im Wege der Schätzung zu ermitteln.

 Volltext  IBR 2018, 1067 (nur online)


IBRRS 2018, 4063
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Bauträger
Baubeschreibung widersprüchlich: Baupläne gehen "Lageskizze" vor!

OLG Zweibrücken, Urteil vom 21.09.2016 - 7 U 51/14

1. Bei Widersprüchen in der Baubeschreibung (hier: zwischen zwei Plänen) bestimmt die detaillierte Regelung die vom Bauträger geschuldete Leistung.

2. Da bei der Errichtung eines Einfamilienhauses in der Regel keine Elektroinstallationspläne erstellt werden, hat der Erwerber ohne entsprechende Vereinbarung keinen Anspruch auf die Übergabe solcher Pläne.




IBRRS 2018, 2572
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Bauträger
Verjährungshemmung "durch Verhandlungen" nur bei Meinungsaustausch!

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2018 - 6 O 320/17

1. Die Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen kann durch Verhandlungen gehemmt werden, § 203 BGB.

2. Für "Verhandlungen" bedarf es eines Meinungsaustauschs zwischen den Vertragsparteien.

3. Ein solcher Meinungsaustausch liegt nicht vor, wenn in einem Telefonat lediglich Ansprüche angemeldet werden und der Gesprächspartner mitteilt, dass er vorab seine Bevollmächtigung nach vorangegangener Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu klären hat.




IBRRS 2018, 3959
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Bauträger
Bauunternehmer insolvent: Bauträger muss nachträglich keine Umsatzsteuer zahlen!

KG, Urteil vom 25.09.2018 - 7 U 4/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer in der Regel ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn dem Bauträger die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet wurde und für den Bauunternehmer deshalb die Gefahr besteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an BGH, IBR 2018, 372).

2. Der Bauunternehmer kann die um den Umsatzsteuerbetrag erhöhte Vergütung nicht von dem Bauträger verlangen, wenn - hier aufgrund der Insolvenz des Bauunternehmers - keine Gefahr besteht, dass das Finanzamt gegenüber dem Bauunternehmer nachträglich einen Umsatzsteuerbescheid erlässt.

 Volltext  IBR 2019, 74


IBRRS 2018, 3681
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Bauträger
Übereignung erst nach Abnahme: Klausel unwirksam!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2016 - 19 U 109/14

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

2. Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 1,2% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt.

3. Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger nicht "frei" gekündigt werden. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.

 Volltext  IBR 2019, 73


IBRRS 2018, 3644
Steuerrecht
Bauträger kann Entfallen rechtswidriger Besteuerung ohne Einschränkung geltend machen

BFH, Urteil vom 27.09.2018 - V R 49/17

Hat ein Bauträger aufgrund der rechtsirrigen Annahme seiner Steuerschuld als Leistungsempfänger von ihm bezogene Bauleistungen nach § 13b UStG versteuert, kann er das Entfallen dieser rechtswidrigen Besteuerung geltend machen, ohne dass es darauf ankommt, dass er einen gegen ihn gerichteten Nachforderungsanspruch des leistenden Unternehmers erfüllt oder die Möglichkeit für eine Aufrechnung durch das FA besteht (entgegen BMF-Schreiben vom 26.07.2017, BStBl I 2017, 1001, Rz 15a).*)

 Volltext  Nachricht


IBRRS 2018, 3609
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Bauträger
Wer keine Mängelbeseitigung mehr schuldet, der kann auch keine Mängelbeseitigung verlangen!

OLG Nürnberg, Urteil vom 13.01.2016 - 2 U 609/15

Kann der Bauträger aufgrund Verjährungseintritts von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr wegen Baumängeln in Anspruch genommen werden, kann er wegen dieser Baumängel keine Mängelansprüche gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen (im Anschluss an BGH, IBR 2007, 472).

 Volltext  IBR 2019, 17


IBRRS 2018, 3473
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Bauträger
Bauträger muss mit Nachbarwidersprüchen rechnen!

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.10.2018 - 11 O 256/16

1. Wird das Bauvorhaben nicht zum vereinbarten Zeitpunkt fertig gestellt, ist es Sache des Bauträgers darzulegen und zu beweisen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

2. Ein Bauträger muss als Verantwortlicher für das Bauvorhaben mit Nachbarwidersprüchen, die nie ganz auszuschließen sind, rechnen und damit einhergehende Zeitverluste bei seinen Planungen einkalkulieren.

3. Ein Verschulden des von ihm beauftragten Tiefbauers muss sich der Bauträger im Verhältnis zum Erwerber zurechnen lassen.

4. Weder die Kündigung des Bauleiters noch die längerfristige Erkrankung des Baustatikers sind als höhere Gewalt zu qualifizieren, sondern fallen in den unternehmerischen Risiko- und Verantwortungsbereich des Bauträgers.

 Volltext  IBR 2019, 75


IBRRS 2018, 3174
Bauträger
Trotz abweichender Vereinbarung: Bauträger muss Werklohn zzgl. Umsatzsteuer zahlen!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.05.2018 - 18 U 21/17

Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn dem Bauträger die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet wurde (Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2017 - 23 U 23/16, IBRRS 2018, 3173 = IMRRS 2018, 1149).

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IBRRS 2018, 3213
Bauträger
Kinderspielplatz neben Straße muss abgesichert werden!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.10.2017 - 23 U 126/15

1. Hat der Bauträger die Zufahrtsstraße zu den einzelnen Wohngrundstücken entgegen der vertraglichen Vereinbarung in den Bauträgerverträgen nicht so hergestellt, dass sie von Fahrzeugen der Entsorgungsbetriebe befahren werden kann, stellt dies ohne weiteres einen Mangel des Gemeinschaftseigentums dar.

2. Legt der Bauträger einen zur gemeinsamen Nutzung vorgesehenen Kinderspielplatz in gefahrträchtiger Weise unmittelbar neben der Fahrstraße an, begründet dies ebenfalls einen Mangel des Gemeinschaftseigentums.

3. Bei dem Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums handelt es sich um ein sekundär gemeinschaftsbezogenes Recht. Er steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu.

4. Der Kostenvorschussanspruch kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gezogen werden, die ihn dann prozessual im Rahmen gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen kann.

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IBRRS 2018, 2952
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Bauträger
Anforderungen an die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung

LG Duisburg, Urteil vom 02.02.2018 - 7 S 69/17

An das Vorliegen einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Ein Nachverhandeln reicht hierzu nicht aus.

 Volltext  IBR 2018, 1068 (nur online)


IBRRS 2018, 3173
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Bauträger
Änderung der BFH-Rechtsprechung: Bauträger muss Brutto-Vergütung zahlen!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2017 - 23 U 23/16

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn dem Bauträger die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet wurde.

2. Die (ergänzende) Vertragsauslegung hat Vorrang vor der Anwendung der Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage.

 Volltext  IBR 2018, 685


IBRRS 2018, 3050
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Bauvertrag
Erstellung einer Doppelhaushälfte: Schnellbindender Estrich ist ein Mangel!

OLG Oldenburg, Urteil vom 08.05.2018 - 2 U 120/17

1. Beim Bauträgervertrag ist auf den Anspruch auf Sachmängelhaftung Werkvertragsrecht anzuwenden.

2. Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Es ist anzunehmen, dass die Beachtung der allgemeinen anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard geschuldet ist. Entspricht die Werkleistung dem nicht, liegt ein Werkmangel vor.

3. Im Rahmen der Erstellung einer Doppelhaushälfte zählt die Ausführung eines Estrichs mit einer Schnellbinder-Konstruktion nicht zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik.

4. Ob die Nutzung des Bauwerks auch dann als konkludente Abnahme zu werten ist, wenn der Auftraggeber Mängel gerügt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Werden wesentliche Mängel gerügt, wird in der Regel auch ohne ausdrückliche Abnahmeverweigerung keine konkludente Abnahme angenommen werden dürfen.

5. Der Einzug in das Bauvorhaben oder dessen Nutzung ist jedenfalls dann keine hinreichende Grundlage für eine konkludente Abnahme, wenn der Auftraggeber zuvor die Abnahme zu Recht aufgrund von Mängeln verweigert hat, die zum Zeitpunkt des Einzugs oder der Nutzung nicht beseitigt worden sind.

6. Auch die vorbehaltlose Zahlung der Vergütung kann Abnahme bedeuten, wenn sich aus den Umständen, zum Beispiel den Rügen wesentlicher Mängel, nichts anderes ergibt.

 Volltext  IBR 2018, 629


IBRRS 2018, 2729
Bauträger
Förmliche Abnahme erfordert unterzeichnetes Abnahmeprotokoll!

OLG Hamburg, Urteil vom 23.01.2018 - 4 U 35/17

1. Haben die Parteien eines Bauträgervertrags ausdrücklich eine förmliche Abnahme vereinbart, setzt die Abnahme ein von beiden Vertragspartnern unterzeichnetes Bauabnahmeprotokoll voraus, in dem alle gerügten Mängel und ausstehenden Leistungen festzuhalten sind.

2. Setzt die Fälligkeit einer Zahlungsrate die Vorlage der Bestätigung des Bauleiters über die vollständige Fertigstellung voraus, tritt keine Fälligkeit ein, wenn der Bauträger erklärt, zwei von drei ausführenden Gewerken hätten sich selbst bescheinigt, dass die von ihnen gefertigten Bauteile fertiggestellt sei.

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IBRRS 2018, 2815
Bauträger
Anforderungen an den Beschluss, mit dem die WEG die Mängelrechte an sich zieht?

OLG Köln, Urteil vom 13.01.2017 - 19 U 92/16

1. Jedem einzelnen Erwerber steht gegenüber dem Bauträger ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Durchsetzung der auf eine ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, wodurch die alleinige Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft begründet wird.

3. Zur Frage, welche Anforderungen an die Bestimmtheit eines solchen Mehrheitsbeschlusses bestehen.

4. Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum bestehen grundsätzlich erst nach der Abnahme.

5. Ausnahmsweise können Gewährleistungsansprüche bereits vor der Abnahme geltend gemacht werden. Von einem solchen Ausnahmefall kann ausgegangen werden, wenn der Bauträger das aus seiner Sicht fertiggestellte und mangelfreie Werk abliefert, der Erwerber wegen Mängeln die Abnahme verweigert, der Bauträger seinerseits weitere Mängelbeseitigung endgültig ablehnt, der Erwerber das Vertragsverhältnis wirksam gekündigt hat, weil er berechtigterweise sein Vertrauen in eine mangelfreie Erstellung des Werks als zerstört ansehen durfte, oder ein sonstiger die Abnahme ersetzender Tatbestand vorliegt.

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IBRRS 2018, 2675
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Bauträger
Wann liegt ein ausreichender Vergemeinschaftungsbeschluss vor?

OLG München, Urteil vom 19.04.2016 - 9 U 3566/15 Bau

1. Ein ausreichender Beschluss zur außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung von Mängelrechten bezüglich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz durch die Wohnungseigentümergemeinschaft liegt bereits dann vor, wenn der Verwalter die Mängel der Erwerber gesammelt unter Fristsetzung der Bauträgerin melden soll und ergänzend beschlossen wird: "(...) die WEG beschließt weiter, die Beauftragung und Bevollmächtigung der Verwalterin ... im Namen und auf Rechnung der WEG ... einen Rechtsanwalt mit der notfalls gerichtlichen Durchsetzung der seitens des Sachverständigen festgestellten und der Gewährleistung unterliegenden Baumängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum gegenüber dem Bauträger zu beauftragen. Insbesondere kann beim zuständigen Gericht sowohl ein selbständiges Beweisverfahren, eine Vorschussklage als auch ein ordentliches Gerichtsverfahren hinsichtlich der der Gewährleistung unterliegenden Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger beantragt bzw. eingeleitet werden."

2. Rügt eine Wohnungseigentümergemeinschaft die fehlende Abdeckung des Oberflächenschutzes an Wänden und Stützen einer Tiefgarage in einem Beweisantrag, wird hierdurch nach der Symptomtheorie auch die Verjährung bezüglich des Oberflächenschutzsystems in der Fläche und fehlenden Grundwasserfestigkeit des Tiefgaragenbodens gehemmt.

 Volltext  IBR 2018, 563


IBRRS 2018, 2674
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Bauträger
Keine Abnahme durch den Erstverwalter: Auch nicht bei Zuziehung eines ö.b.u.v. Sachverständigen!

OLG München, Beschluss vom 09.04.2018 - 13 U 4710/16

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, IBR 2013, 686 = IMR 2013, 471). Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzuzuziehen ist.

 Volltext  IBR 2018, 628


IBRRS 2018, 2673
Prozessuales
Bauträger verweigert Übergabe: Streitwert?

KG, Beschluss vom 14.08.2018 - 21 W 5/18

Nimmt der Erwerber einer neu errichteten Wohneinheit den Bauträger auf deren Übergabe in Anspruch und stellt der Bauträger seine Verpflichtung nicht generell in Abrede, sondern hält nur die vom Erwerber geleisteten oder Zug um Zug angebotenen Vergütungsanteile für zu gering, dann beläuft sich der Gebührenstreitwert dieser Klage nicht auf den Wert der Wohneinheit, sondern auf die Höhe des umstrittenen Vergütungsanteils.*)

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IBRRS 2018, 2411
Bauträger
Kein Verzug ohne Fertigstellungsanzeige!

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2015 - 24 U 212/14

Vereinbaren die Parteien eines Bauträgervertrags, dass der Kaufpreis nach Mitteilung der Fertigstellung zu zahlen ist, setzt ein Verzug des Erwerbers mit der Kaufpreiszahlung voraus, dass der Bauträger das Objekt errichtet und dem Erwerber die Fertigstellung angezeigt hat.

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IBRRS 2018, 2221
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Bauträger
Keine Abnahme durch den vom Bauträger bestellten Erstverwalter!

OLG München, Urteil vom 09.05.2017 - 28 U 2050/16 Bau

1. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung und Schadensersatz für Mangelfolgeschäden an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

2. Der Auftraggeber genügt im Allgemeinen seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel, aus dem er Rechte herleitet, in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (Symptomtheorie). Erforderlich ist somit nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden.

3. Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Formularklausel, wonach das Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter bei gleichzeitiger Bestimmung des Erstverwalters durch den Bauträger erfolgt, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.

 Volltext  IBR 2018, 511


IBRRS 2018, 2119
Mit Beitrag
Bauträger
Keine Abnahme durch den vom Bauträger beauftragten Gutachter!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018 - 8 U 19/14

1. Grundsätzlich stehen jedem einzelnen Erwerber auch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sämtliche Mängelansprüche zu.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüchen auf Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvorname mit Aufwendungsersatz oder Vorschuss an sich gezogen, ist der einzelne Erwerber von der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen.

3. Beschließen die Eigentümer, einen Sachverständigen mit einer für alle Beteiligten verbindlichen Mangelbeurteilung zu beauftragen, haben sie - inzidenter - auch die Ausübung der Rechte wegen dieser Mängel an sich gezogen.

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

5. Der Beginn der fünfjährigen Verjährung ist nicht zwingend an die Abnahme der Werkleistung geknüpft. Die Verjährungsfrist beginnt auch zu laufen, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber gleichwohl keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt oder das vertragliche Erfüllungsverhältnis aus anderen Gründen in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt ist.

 Volltext  IBR 2018, 564


IBRRS 2018, 1769
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Bauträger
Bauträger in Verzug: Kann der Erwerber vom Vertrag zurücktreten?

OLG Naumburg, Urteil vom 24.09.2015 - 9 U 82/14

1. Ein Erwerbsvertrag kann ein relatives Fixgeschäft darstellen, so dass der Erwerber vom Vertrag zurücktreten kann, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird.

2. Ein Fixgeschäft erfordert nicht nur die Festlegung einer genauen Lieferzeit oder -frist, sondern darüber hinaus Einigkeit der Parteien darüber, dass der Vertrag mit der Einhaltung oder Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins stehen oder fallen soll. Die ausdrückliche Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ist nicht erforderlich.

 Volltext  IBR 2018, 508