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Volltexturteile nach Sachgebieten

937 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2015

IBRRS 2015, 0928

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14

1. Es liegt kein unzulässiger In-sich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.*)

2. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)

3. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.*)

4. Die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offen lässt, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären.*)

5. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird."

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.*)

6. Gehen beide Parteien eines Erwerbervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen würde bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.*)

IBRRS 2015, 0712

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2014 - 21 U 43/14

1. Von einer rechtlichen Einheit von Grundstückskaufvertrag und Bauerrichtungsvertrag ist auszugehen, wenn die beiden an sich selbstständigen Vereinbarungen (auch bei unterschiedlichen Vertragspartnern des Bauherrn) durch den erklärten Willen der Beteiligten derart zu einem einheitlichen Geschäft miteinander verbunden wurden, dass die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts von der des anderen abhängen sollte.*)

2. Liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, kann das Rücktrittsrecht hinsichtlich der verbundenen Rechtsgeschäfte grundsätzlich nur einheitlich ausgeübt werden, wobei zur Auflösung des einheitlichen Rechtsgeschäft genügt, dass dessen Voraussetzungen durch das Verhalten nur eines der Beteiligten geschaffen worden sind.*)

3. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung den Sinngehalt einer Rücktrittserklärung nach § 349 BGB beinhaltet, ist nach allgemeinen Kriterien aufgrund einer entsprechenden Auslegung zu entscheiden. Für die Annahme einer Rücktrittserklärung ist ausreichend, wenn der Erklärung des Rücktrittsberechtigten gemäß §§ 133,157 BGB entnommen werden kann, er wolle die beiderseitigen Leistungspflichten aus dem Vertrag beenden und bereits ausgetauschten Leistungen wieder rückgängig machen. Der Auslegung als Rücktrittserklärung steht nicht zwingend entgegen, dass der Gläubiger sein Verlangen nach Rückabwicklung der erbrachten Leistungen mit einem Schadensersatzbegehren verbindet.*)

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IBRRS 2015, 0551

LG Schweinfurt, Urteil vom 23.01.2015 - 22 O 135/13

Wird eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage der im Bauträgervertrag enthaltenen Abnahmeklausel nicht durchgeführt, kann es dahinstehen, ob die Abnahmeklausel wirksam ist. In diesem Fall ist auch eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglich.

IBRRS 2015, 0552

LG Bamberg, Urteil vom 01.08.2012 - 1 O 335/11

Weist eine verkaufte Eigentumswohnung Schallschutzmängel auf und lassen sich die Mängel nur durch einen abgeänderten Fussbodenaufbau beseitigen, kann die Mängelbeseitigung auch dann nicht wegen eines grob unverhältnismäßigen Aufwands verweigert werden, wenn hiermit Kosten in Höhe von über 37.000 Euro verbunden sind.

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IBRRS 2015, 0130

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.09.2014 - 10 W 40/14

Ein Käufer hat gegen einen Bauträger einen im einstweiligen Rechtsschutzverfahren durchsetzbaren Anspruch auf Untersagung der Beauftragung von Dienstleistern, die nicht den vertraglich vereinbarten entsprechen.

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IBRRS 2015, 0320

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2014 - 11 SV 114/14

Die Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts ist nicht möglich, wenn gegen den Beklagten einerseits in seiner Eigenschaft als Hausverwalter Ansprüche nach dem WEG und andererseits in seiner Eigenschaft als Bauträger werkvertragliche Ansprüche geltend gemacht werden.*)

IBRRS 2015, 0249

LG Bonn, Urteil vom 20.05.2014 - 7 O 351/13

Der Erwerber kann vom Bauträger keinen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln verlangen, wenn er wegen dieser Mängeln einen Einbehalt vorgenommen hat, der weit über dem geforderten Vorschuss liegt.

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IBRRS 2015, 0274

BGH, Urteil vom 21.10.2014 - II ZR 113/13

Hat eine insolvenzreife GmbH die von ihr geschuldete vertragliche Leistung nicht ordnungsgemäß erbracht und ist dadurch die Schädigung des Vermögens des Vertragspartners der GmbH durch deliktisches Handeln eines Dritten begünstigt worden, besteht darin unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Insolvenzantragspflicht kein die Haftung des Geschäftsführers der GmbH für den eingetretenen Schaden auslösender innerer Zusammenhang zwischen der Verletzung der Insolvenzantragspflicht durch den Geschäftsführer und dem Vermögensschaden des Vertragspartners der GmbH.*)

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IBRRS 2015, 0183

OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2014 - 24 U 64/13

Hinsichtlich der Erforderlichkeit von Mängelbeseitigungsmaßnahmen ist auf den Aufwand und die Kosten abzustellen, die der Besteller bei verständiger Würdigung im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung für erforderlich halten durfte und konnte, wobei es sich insgesamt um vertretbare Maßnahmen der Schadensbeseitigung oder Mängelbeseitigung handeln muss (vgl. BGH, 27.03.2003 - VII ZR 443/01, IBRRS 2003, 1347, NJW-RR 2003, 1021 [1022]). In diesem Zusammenhang trägt der Unternehmer, der durch die mangelhafte Leistung und die Weigerung der Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist das Risiko gesetzt hat, dass im Rahmen der dann durch den Besteller veranlassten Mängelbeseitigung auch Maßnahmen ergriffen werden, die sich in einer nachträglichen Bewertung als nicht erforderlich erweisen, das sog. Einschätzungs- und Prognoserisiko. Damit können auch diejenigen Kosten erstattungsfähig sein, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet wurden (vgl. OLG Düsseldorf, 07.06.2011 - 21 U 100/10, IBRRS 2012, 2494; OLG Bamberg, 01.04.2005 - 6 U 42/04, IBRRS 2005, 1610).*)

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IBRRS 2015, 0181

OLG München, Beschluss vom 29.07.2014 - 34 Wx 138/14

1. Zur Widerruflichkeit einer Bauträgervollmacht.*)

2. Ein wichtiger Grund für den Widerruf kann in einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Hierbei ist nicht allein entscheidend, dass die aus dem Text der Vollmacht ersichtlichen internen Schranken überschritten sind (OLG München, 20.02.2013 - 34 Wx 439/12, IBRRS 2013, 1394, FGPrax 2013, 111). Anlass für einen Widerruf kann vielmehr auch dann bestehen, wenn zwar die Vollmacht die beabsichtigten Änderungen noch ermöglicht, diesen aber die der Bevollmächtigung zugrunde liegenden vertraglichen Abreden entgegenstehen. Hiervon hat sich das Grundbuchamt bzw. das Beschwerdegericht im Rahmen freier Beweiswürdigung zu überzeugen.*)

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IBRRS 2015, 0040

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2014 - 22 U 94/14

1. Bei Werkverträgen im Baubereich sind an eine Kostengarantie (insbesondere eines Architekten bzw. Bauträgers) strenge Anforderungen zu stellen.*)

2. Für die Annahme einer Bausummengarantie muss erkennbar sein, dass der Architekt bzw. Bauträger sich persönlich verpflichten wollte, für sämtliche, den angegebenen Betrag der Baukosten übersteigende Mehrkosten ohne Verschulden einzustehen. Insbesondere die bloße Zusicherung einer Baukostensumme reicht dafür regelmäßig nicht aus.*)

3. Nicht im vorstehenden Sinne einer Garantieerklärung/-übernahme vereinbarte Kostenrahmen bzw. Vereinbarungen zu einer Kostenobergrenze (Limit) stellen sich im Baubereich (insbesondere im Architektenrecht) regelmäßig als Beschaffenheitsvereinbarungen im Rahmen des Gewährleistungs- bzw. Haftungsrechts dar.*)

4. Solche Vereinbarungen beziehen sich regelmäßig allein auf durch den Architekten und dessen vertragliche Leistungen zu planende, steuernde und kontrollierende Kostenpositionen, nicht hingegen auf Eigenleistungen der Bauherrin.*)

5. Für die Annahme des Abschlusses eines selbständigen Beratungsvertrages (insbesondere im Rahmen einer Finanzierungsberatung durch einen Bauträger) ist kein Raum, wenn der Bauträger der Bauherrin zu seiner - eigentlich internen und vertraulichen - Schätzung der Kosten der Eigenleistungen der Bauherrin ausdrücklich erklärt, hierfür mangels Überschaubarkeit dieser Eigenleistungen keine Gewähr übernehmen zu können.*)

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IBRRS 2015, 0049

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.05.2014 - 22 U 139/13

1. Ist im Rahmen eines Bauträgervertrags bei einem Verlangen nach Zustimmung zur Grundbucheintragung zwischen den Parteien bei an sich unstreitiger Verpflichtung zur Auflassung lediglich noch die Freigabe (bzw. Berechtigung) der letzten Kaufpreisrate(n) im Streit, ist der Gegenstandswert unter Berücksichtigung der Höhe der streitigen Restkaufpreisforderung(en) zu bestimmen.*)

2. Für den Fall, dass der Käufer Leistungen im Umfang der letzten beiden Kaufpreisraten verlangt, die zugleich Voraussetzung für den - nach bereits erklärter Auflassung - vom Notar zu stellenden Antrag auf Eigentumsumschreibung sind, gelten die vorstehenden Grundsätze im Sinne einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise entsprechend.*)

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IBRRS 2014, 3151

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.01.2014 - 3 U 110/13

1. Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann.

2. Ist das Einparken auf dem zu einer hochpreisigen Wohnung gehörenden Stellplatz nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich, liegt ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte.

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IBRRS 2014, 2945

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.02.2014 - 3 U 110/13

1. Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann.

2. Ist das Einparken nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich, liegt ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte.

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IBRRS 2014, 3176

OLG München, Urteil vom 10.12.2013 - 9 U 1317/13 Bau

Rügt der Auftraggeber (Erwerber), dass sich "im Lichtschacht des Hobbyraums das Wasser staut, was wohl darauf zurückzuführen ist, dass das Gefälle zu gering angelegt wurde", führen Nachbesserungsarbeiten am Gefälle dieses Lichtschachts nicht zu einem Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche wegen konstruktionsbedingter Undichtigkeiten sämtlicher Lichtschächte.

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IBRRS 2014, 3109

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.10.2014 - 19 U 30/14

Zur Verjährung einer Bürgschaft nach § 7 MaBV.*)

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IBRRS 2014, 3005

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 05.11.2014 - 1 S 2333/13

1. Die Zulässigkeit der mittelbaren Beteiligung einer Gemeinde an einem wirtschaftlichen Unternehmen ist an der qualifizierten Subsidiaritätsklausel des § 102 Abs. 1 Nr. 3 GemO-BW in der Fassung des Gesetzes vom 01.12.2005 zu messen, wenn die Beteiligung nach Inkrafttreten dieses Gesetzes begründet wurde oder der Gesellschaftszweck eines Unternehmens, an dem die Gemeinde bereits eine mittelbare Beteiligung hielt, nach diesem Zeitpunkt vollständig neu bestimmt oder wesentlich erweitert wurde.*)

2. Eine Tätigkeit, die schwerpunktmäßig im Erwerb, der Bebauung und der Veräußerung von Grundstücken besteht, kann nur dann der Daseinsvorsorge zugeordnet werden, wenn die Art der geplanten Bebauung Zwecken der Daseinsvorsorge dient (Bestätigung der Rspr.; vgl. VGH Baden-Württemberg, 29.11.2012 - 1 S 1258/12, IBRRS 2013, 0465 = ESVGH 63, 136).*)

3. Der Unterlassungsanspruch des privaten Mitbewerbers ist, wenn eine gegen § 102 Abs. 1 Nr. 3 GemO-BW verstoßende wirtschaftliche Betätigung bereits erfolgt ist, auf Beendigung dieser Betätigung gerichtet. Auf welche Weise die Gemeinde eine rechtswidrige wirtschaftliche Betätigung einstellt, bleibt ihr überlassen.*)

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IBRRS 2014, 2504

OLG Köln, Beschluss vom 30.06.2014 - 11 U 69/14

1. Soll die Fassade eines Bestandsgebäudes nach der Herstellung "Neubauqualität" haben, dürfen die Erwerber erwarten, dass sie so hergerichtet wird, dass die Gefahr einer Rissbildung vermieden wird. Die Formulierung, dass die "Außenkonstruktion" erhalten bleiben soll, steht dem nicht entgegen.

2. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (sog. "an sich ziehen").

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IBRRS 2014, 2640

BGH, Urteil vom 18.09.2014 - VII ZR 58/13

1. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Unternehmer während der vorprozessualen umfassenden Auseinandersetzung nachhaltig und beharrlich das Vorliegen von Mängeln verneint und eine Pflicht zur Gewährleistung schlechthin bestreitet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.11.2001 - VII ZR 373/99, BauR 2002, 310 = NZBau 2002, 89 = IBRRS 2002, 0045).*)

2. Eine in einem englischen Hauptinsolvenzverfahren eingetretene Restschuldbefreiung (discharge) hindert einen Gläubiger nicht, seine Forderung in einem vor Eintritt der Restschuldbefreiung im Inland eröffneten und noch nicht abgeschlossenen Sekundärinsolvenzverfahren anzumelden und in diesem Rahmen zu verfolgen.*)

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IBRRS 2014, 2617

OLG Hamburg, Urteil vom 23.04.2012 - 11 U 173/10

1. Verweist der Erwerberkaufvertrag in Bezug auf die Leistungspflichten des Bauträgers auf eine notarielle Begleiturkunde und ist dieser als Anlage eine Baubeschreibung beigefügt, gehören die darin getroffenen Festlegungen (hier: zweischalige Herstellung des Aufzugsschachts) zum Leistungssoll des Bauträgers. Das gilt auch dann, wenn das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits weitgehend fertig gestellt ist.

2. Gehen von einem Aufzugsschacht Geräuschemissionen aus, weil der Schacht entgegen den Festlegungen in der Baubeschreibung nur einschalig hergestellt wurde, ist die Mängelbeseitigung auch dann nicht unverhältnismäßig, wenn mit ihr Kosten in Höhe von über 400.000 Euro verbunden sind.

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IBRRS 2014, 2503

LG Köln, Urteil vom 21.03.2014 - 16 O 473/12

1. Aus der Sonderbaubeschreibung/ergänzenden Baubeschreibung, die der Bauträger mit einem Erwerber in Abweichung zu anderen Baubeschreibungen vereinbart, ergibt sich, dass im Zweifelsfall das Gemeinschaftseigentum insgesamt in der Qualität herzustellen ist, wie es Gegenstand der Sonderbaubeschreibung/ergänzenden Baubeschreibung ist.

2. Wird vom Bauträger bei der Sanierung eines Altbaus gegenüber einem Erwerber im Rahmen der ergänzenden Baubeschreibung vereinbart, dass unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes Neubauqualität geschuldet ist, so gilt, dass der Bauträger alle technisch möglichen Maßnahmen anwenden muss, um die Einhaltung der allgemeinen anerkannten Regeln der Technik zu erreichen und nur zwingende Gründe des Denkmalschutzes den geschuldeten Neubaustandard reduzieren können.

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IBRRS 2014, 2375

LG München I, Urteil vom 24.01.2013 - 5 O 1231/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2157

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.07.2014 - 21 U 193/13

1. Die vom Besteller erklärte Abnahme ist grundsätzlich Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch. Unter Abnahme ist die mit der körperlichen Entgegennahme des Werks verbundene Erklärung des Bestellers zu verstehen, dass er die Werkleistung als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkennt.

2. Der Einzug des Bestellers in ein weitgehend fertiggestelltes Gebäude stellt jedenfalls dann keine konkludente/stillschweigende Abnahmeerklärung dar, wenn der Besteller zuvor Mängel gerügt hat.

3. Der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung bedarf es nicht mehr, wenn der Erfüllungsanspruch des Bestellers untergegangen ist. In einem solchen Fall wandelt sich das Leistungs- in ein reines Abrechnungsverhältnis um.

4. Bringt der Unternehmer zum Ausdruck, dass er keine Mängelbeseitigungsarbeiten mehr ausführen wird, führt dies nicht zur Entbehrlichkeit der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung. Durch die Weigerung des Unternehmers, Mängel zu beseitigen, wird ein Übergang in das Abrechnungsstadium nicht bewirkt und zwar auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Mangelbeseitigung endgültig verweigert.

5. Verweigert der Besteller eine ordnungsgemäße Nacherfüllung durch den Werkunternehmer, führt dies dazu, dass sich der Besteller nicht (mehr) auf die fehlende Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung berufen kann. Scheitert die mangelfreie Herstellung des Werks allein daran, dass der Besteller das ordnungsgemäße Nacherfüllungsangebot des Unternehmers ausschlägt, kann der Unternehmer seine Vergütung nach Maßgabe des § 322 Abs. 2 BGB einklagen.

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IBRRS 2014, 2031

OLG München, Urteil vom 29.10.2013 - 9 U 773/13 Bau

1. Die Leistung wird auch dann insgesamt abgenommen, wenn in einer Anlage zum Abnahmeprotokoll Mängel aufgelistet werden.

2. Selbst wenn eine Abnahme wegen baulicher Mängel oder der Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Förmlichkeiten objektiv verfrüht erklärt wird, ist die Abnahme wirksam.

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IBRRS 2014, 2037

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2014 - 14 U 381/13

1. Ein Bauträger muss vor Beginn der Bauarbeiten prüfen lassen, ob der Baugrund ausreichend tragfähig ist.

2. Verschweigt der Bauträger, dass er die zur Vermeidung einer fehlerhaften Gründung notwendige Baugrunduntersuchung nicht in Auftrag gegeben hat, handelt er arglistig.

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IBRRS 2014, 1975

OLG Hamm, Urteil vom 23.06.2014 - 17 U 114/13

Auf Bauregieleistungen, die neben der Vollarchitektur ein Komplettpaket weiterer Leistungen zur Erstellung und Verwaltung eines Hauses beinhaltet, findet die HOAI keine Anwendung.*)

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IBRRS 2014, 1784

LG Leipzig, Urteil vom 21.02.2014 - 3 O 3455/11

Die in einem Bauträgervertrag enthaltene Abtretung aller Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die bauausführenden Unternehmen an den Käufer erfasst nicht die Mängelhaftungsansprüche des Bauträgers gegen den Architekten.

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IBRRS 2014, 1604

OLG München, Urteil vom 17.12.2013 - 9 U 960/13 Bau

1. Wohnungseigentumseinheiten in einer bevorzugten Wohngegend sind marktgängige und verwertbare Objekte, so dass nach der Beseitigung von Baumängeln grundsätzlich ein merkantiler Minderwert in Betracht kommt.

2. Ein merkantiler Minderwert kann auch dann eintreten, wenn aus technischer Sicht die Mängel vollständig beseitigt sind. Insofern bildet dieser Minderwert die - bautechnisch unzutreffende - Einschätzung der beteiligten Verkehrskreise ab. Dem liegt die Annahme zu Grunde, dass eine Reparatur nicht die fachliche Qualität einer von vorneherein richtigen Herstellung erreicht.

3. Bei der vollständigen Neuherstellung eines Daches handelt es sich um einen gravierenden Sanierungseingriff. Es besteht deshalb immer die theoretische Möglichkeit, dass sich die Mängelbeseitigung nachteilig auf den Bestand auswirkt.

4. Zur Schätzung der Höhe des merkantilen Minderwerts nach einer umfangreichen Dachsanierung beim Neubau.*)

IBRRS 2014, 1625

OLG Hamm, Urteil vom 31.08.2012 - 12 U 49/12

1. Der Bauträger handelt arglistig, wenn er bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Dieses Bewusstsein erfordert, dass der Mangel als solcher wahrgenommen wird. Hiernach ist positive Kenntnis erforderlich, grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus.

2. Beauftragt der Bauträger mit der Bauleitung und Bauüberwachung einen Architekten, muss er sich dessen etwaiges arglistiges Verhalten zurechnen lassen. Denn der mit der Bauleitung befasste Architekt hat in diesem Fall die Offenbarungspflichten des Bauträgers zu erfüllen.

3. Der mit der Bauleitung betraute Architekt hat organisatorisch sicherzustellen, dass die Ausführung auf etwaige Mängel überprüft wird und er hierzu organisatorisch in der Lage ist. Das obliegt ihm als eigene Organisationspflicht. Verletzt der Architekt diese Verpflichtung, kann das seinem Auftraggeber (hier: dem Bauträger) nicht als Obliegenheitsverletzung zugerechnet werden.

4. Vergibt der Bauträger die Bauausführung an einen Generalunternehmer und schaltet er zur Sicherstellung der Bauleitung und Bauüberwachung einen Architekten ein, gegen dessen fachliche und persönliche Eignung keine Bedenken bestehen, ist dem Bauträger ein Organisationsverschulden nicht anzulasten.

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IBRRS 2014, 1622

KG, Urteil vom 09.11.2011 - 7 U 203/11

1. Vereinbaren die Parteien eines Bauträgervertrags, dass der Erwerber die Bürgschaft zur Sicherung des Kaufpreisanspruchs an den Bauträger herauszugeben hat, wenn die Freistellung des Vertragsgegenstands von allen Grundbuchlasten gesichert ist, ist es ausreichend, wenn der Notar dem Erwerber eine Kopie der Freistellungserklärung übersendet und das Vorliegen einer vertragsgerechten Freistellungserklärung schriftlich bestätigt.

2. Auch wenn das Gemeinschafts- und Sondereigentum Mängel aufweist, steht dem Erwerber an einer vom Bauträger gestellten Bürgschaft zur Sicherung entgegengenommener Zahlungen (MaBV § 3) kein Zurückbehaltungsrecht zu.

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IBRRS 2014, 1598

OLG Koblenz, Urteil vom 14.12.2012 - 8 U 185/12

1. Ein Wohngebäude ist mangelhaft, wenn der Erwerber aufgrund des Exposés eine ebenerdige Erschließung des Hauseingangs erwarten darf und eine Veränderung der Höhenlage dazu führt, dass anstelle von zwei nunmehr vier Stufen zur Erschließung des Eingangs erforderlich sind.

2. Die nicht ebenerdige Erschließung eines Hauses beeinträchtigt die Tauglichkeit nur unerheblich. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Parteien keine barrierefreie bzw. rollstuhlregerechte Nutzung des Gebäudes vereinbart haben.

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IBRRS 2014, 1556

BGH, Urteil vom 08.05.2014 - VII ZR 199/13

1. Steht dem Besteller während des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung eines Hauses kein dem herzustellenden Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13 = IBR 2014, 275).*)

2. Ein unzulässiges Teilurteil muss nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen kommen kann.*)

IBRRS 2014, 1526

OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 - 3 U 1080/13

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedürftig, wenn er mit dem Verkauf über den Erwerb des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb vom Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen.

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IBRRS 2014, 1255

KG, Urteil vom 10.12.2013 - 7 U 7/13

Ein Bauträger, der einen Werkvertrag mit einem Bauunternehmen als Generalunternehmer abschließt, tut dies nicht, um durch irgendeine Art von Organisation die Arglisthaftung zu vermeiden, sondern deshalb, weil er das Bauwerk überhaupt nicht selbst errichten kann. Er kann deshalb nicht als Werkunternehmer angesehen werden, der die Überwachung und Prüfung des Werks nicht oder nicht richtig organisiert hat und vorhandene Mängel bei richtiger Organisation hätte entdecken können.

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IBRRS 2014, 1394

KG, Urteil vom 17.01.2014 - 7 U 43/13

1. Der Bauträger ist grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt, wenn der Erwerber seinen fälligen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Das setzt einen Zahlungsverzug des Erwerbers voraus. Zahlungsverzug liegt jedoch nicht vor, wenn der Einbehalt berechtigt ist. Das ist etwa der Fall, wenn sich der Erwerber zu Recht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln und einer Vertragsstrafe in dieser Höhe berufen kann.

2. Der Bauträger kann nicht vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn der Erwerber zunächst eine Teilzahlung verweigert, die sich lediglich auf 6,75 % des Gesamtkaufpreises beläuft.

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IBRRS 2014, 1676

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.07.2012 - 12 U 231/11

1. Der Veräußerer eines Grundstücks, der auch Bauleistungen vertraglich übernimmt (Bauträger), haftet für diese nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben, oder ob das Objekt zum Zeitpunkt der einzelnen Veräußerungen nicht, teilweise, weitgehend oder auch vollständig fertig gestellt war.

2. Der Beginn der Verjährungsfrist für das Gemeinschaftseigentum wird nicht generell, sondern individuell bestimmt. Die Abnahme durch einzelne Erwerber oder durch eine Mehrheit von Erwerbern wirkt deshalb nicht für und gegen andere, hieran nicht beteiligte Erwerber.

3. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bauträger Vorschuss zur Mangelbeseitigung verlangen.

4. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur ein Wohnungseigentümer unverjährte Gewährleistungsansprüche innehat.

5. Mängel können einer konkludenten Abnahme entgegenstehen, wenn der Unternehmer nicht erwarten darf, der Besteller würde das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt hinnehmen. Hiervon kann regelmäßig nur ausgegangen werden, wenn die Mängel den Vertragsparteien bekannt bzw. durch den Besteller gerügt sind. Nicht bekannte Mängel stehen einer konkludenten Abnahme daher grundsätzlich nicht entgegen.

6. Vereinbaren die Vertragsparteien eine förmliche Abnahme, setzt eine konkludente Abnahme voraus, dass die Vereinbarung einvernehmlich aufgehoben wurde, was ebenfalls konkludent erfolgen kann. An die Voraussetzungen eines konkludenten Verzichts auf die vereinbarte förmliche Abnahme sind strenge Anforderungen zu stellen.

IBRRS 2014, 1143

LG Heidelberg, Urteil vom 28.03.2014 - 3 O 309/13

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, wonach der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5% der Vertragssumme "nach vollständiger Fertigstellung" fordern darf, ist so zu verstehen, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen. Dies gilt auch für solche Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen (vgl. auch BGH, Urteil vom 27.10.2011 - VII ZR 84/09 - IBR 2012, 25).*)

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IBRRS 2014, 1074

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2012 - 16 U 192/11

1. Die Anfechtung eines Wohnungskaufvertrags arglistiger Täuschung (hier: Fenster 30% kleiner als im Prospekt angegeben) ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber den Kaufvertrag bestätigt hat.

2. Eine Bestätigung ist jede Erklärung, in der der Wille zum Ausdruck kommt, ein ihm bekanntes Anfechtungsrecht nicht auszuüben. Im Fall der arglistigen Täuschung kann der Anfechtungsberechtigte daher nur den Bestätigungswillen haben, wenn er weiß oder zumindest mit der Möglichkeit rechnet, dass der Anfechtungsgegner ihn bewusst getäuscht hat. Außerdem muss er wissen, dass sich aus den ihm bekannten Tatsachen für ihn ein Anfechtungsrecht ergibt.

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IBRRS 2014, 1051

BGH, Urteil vom 06.03.2014 - VII ZR 266/13

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.*)

2. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.*)

IBRRS 2014, 1050

BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 172/13

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen.*)

IBRRS 2014, 0797

OLG München, Urteil vom 20.11.2012 - 9 U 4796/11

1. Kauft der Erwerber Anteile an der GbR, kann darin die Abtretung von Gewährleistungsrechten der GbR gegen den Bauträger an den Erwerber liegen.*)

2. Zum Kaufpreisrückgewähranspruch des Erwerbers nach Versteigerung der Wohnung durch die bauträgerfinanzierende Bank.*)

3. Zur Verjährung der Ansprüche.*)

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IBRRS 2014, 0720

OLG München, Urteil vom 25.01.2012 - 27 U 501/10

1. Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistung bei Vertragsschluss (weitgehend) abgeschlossen ist. Entscheidend ist allein, ob sich aus dem Inhalt, dem Zweck und der Bedeutung des Vertrags sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers ergibt, ein mangelfreies Bauwerk herzustellen und zu übereignen.

2. Weicht der Bauträger von der ursprünglichen Planung, die eine zum Zeitpunkt der Bauzeit sichere und erprobte Fassadenkonstruktion vorsieht, ab, indem er eine nicht erprobte, nicht durchgeplante und in ihrer Standsicherheit nicht nachgewiesene Konstruktion mit anderen als den der ursprünglichen Planung zu Grunde liegenden Baustoffen ausführen lässt, muss er dies den späteren Erwerbern mitteilen. Andernfalls handelt er arglistig.

3. Für die Geltendmachung und Durchsetzung des Anspruchs auf kleinen Schadensersatz nach §§ 634, 635 BGB a.F. wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist von vorneherein allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Sie kann aber den Verwalter ermächtigen, diesen Anspruch im eigenen Namen einzuklagen oder auch wegen dieses Anspruchs ein selbständiges Beweisverfahren anzustrengen. Einer Abtretung der Forderung an ihn bedarf es hierzu nicht.

4. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch den von einem Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffenen Wohnungseigentümer ermächtigen, den kleinen Schadensersatz selbstständig geltend zu machen.

IBRRS 2014, 0754

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.09.2013 - 21 U 122/12

1. Werden sämtliche Kaufverträge vor demselben Notar beurkundet, ist davon auszugehen, dass der Notar im Auftrag des Bauträgers das gesamte Vertragsformular entwickelt hat. Sämtliche Klauseln des Vertrags sind deshalb als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen.

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, ist derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt.

3. Das Erfordernis der Bestimmbarkeit der abgetretenen Forderung verlangt nicht, dass die Klausel derart formuliert ist, dass ihrem Wortlaut für alle denkbaren Fälle zweifelsfrei entnommen werden kann, auf welche Forderungen sie sich erstreckt. Ausreichend ist es, wenn im Zeitpunkt des Entstehens der Forderungen bestimmbar ist, ob sie von der Abtretung erfasst werden.

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IBRRS 2014, 0672

KG, Urteil vom 27.04.2012 - 21 U 91/11

Die Anfechtung eines Bauträgervertrags ist als unzulässige Rechtsausübung ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Anfechtungserklärung die dem Erwerber erbrachte Leistung im Ergebnis nicht mehr zu dessen Nachteil von der versprochenen abweicht, der Erwerber also das erhalten hat, was er unter Einbeziehung seiner irrigen Vorstellung erwarten durfte.

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IBRRS 2014, 0678

BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 5/12

Eine von dem Bauträger vorformulierte Bindungsfrist, nach der der Erwerber an sein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags für sechs Wochen oder länger gebunden ist, überschreitet die regelmäßige gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB von vier Wochen wesentlich; sie ist nur dann nicht unangemessen lang im Sinne von § 308 Nr. 1 BGB, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall der Bindung zurückstehen muss (Fortführung des Senatsurteils vom 27.09.2013 - V ZR 52/12 = IBR 2014, 24).*)

IBRRS 2014, 0631

OLG Köln, Urteil vom 23.10.2013 - 11 U 109/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das gilt auch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentumserwerber. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst jedoch nicht die auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche des Wohnungseigentümers, wie Rücktritt und großer Schadensersatz.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer ist an den von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen oder außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden.

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IBRRS 2014, 0617

OLG München, Urteil vom 26.02.2013 - 9 U 1553/12 Bau

1. In einem Einfamilienhaus müssen WC und Flur getrennte Heizkreise haben. Anderenfalls liegt ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik und somit ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn in der vom Auftragnehmer/Bauträger erstellten Baubeschreibung vorgesehen ist, dass "Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden". Denn eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik kommt nur bei ausdrücklicher Klarstellung in Betracht.

2. Wird nach der Baubeschreibung jeder Raum mit einem eigenen Raumthermostat geregelt, "mit Ausnahme von Windfang/Garderobe, Flure 1. und 2. OG und Abstellraum", bedeutet das nicht, dass im Flur im 1. und 2. Obergeschoss keine Fußbodenheizung eingebaut werden muss.

3. Ein Auftragnehmer/Bauträger darf die für die Mängelbeseitigung erforderliche Terminabstimmung nicht einfach einem Nachunternehmer überlassen, sondern muss sich vergewissern, dass der Nachunternehmer die Mängelbeseitigung auch tatsächlich ausführt und erforderlichenfalls selbst mit dem Auftraggeber einen Nachbesserungstermin vereinbaren.

IBRRS 2014, 0175

OLG Koblenz, Beschluss vom 08.04.2013 - 2 U 1123/12

Die Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen abgenommen wurde und der Käufer die Abnahme für sich als verbindlich anerkennt, so dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt, verstößt nicht gegen §§ 307 ff BGB und ist wirksam.

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IBRRS 2014, 0159

BGH, Urteil vom 07.11.2013 - VII ZR 167/11

1. Es ist mit § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 MaBV unvereinbar, die Verpflichtung der kreditgebenden Bank zur Pfandfreistellung an die Bedingung zu knüpfen, den Auftraggeber dürfe hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen.*)

2. Enthält die Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung eine solche Bedingung, muss dies nicht zwingend zu ihrer Unwirksamkeit führen.*)

3. Nimmt ein Bauträgervertrag entgegen § 3 Abs. 1 Satz 5 Halbsatz 1 MaBV nicht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden, zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen Bezug, beeinträchtigt dies nicht die Wirksamkeit des Bauträgervertrags.*)

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Online seit 2013

IBRRS 2013, 5227

OLG Stuttgart, Urteil vom 03.05.2012 - 7 U 182/11

Ein Tiefgaragenstellplatz, der zusammen mit einer neu errichteten Eigentumswohnung erworben wird, muss bei Fehlen einer ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung für einen durchschnittlichen Fahrer in zumutbarer Weise nutzbar sein. Dies ist der Fall, wenn das Einparken nicht mehr als 3 Fahrbewegungen und das Ausparken nicht mehr als 4 Fahrbewegungen, also jeweils einen Korrekturzug, erfordert. Dies muss ohne elektronische Unterstützung und ohne besondere weitere Vorkehrungen möglich sein.*)

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