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Volltexturteile nach Sachgebieten

Sachgebiet: Mietrecht

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Online seit gestern

IBRRS 2019, 3707
Mietrecht
Schonfristzahlung nebst Unwirksamwerden der fristlosen Kündigung

AG Neukölln, Urteil vom 13.03.2019 - 13 C 513/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 3706
Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung muss Bedarfsperson klar benennen

AG Leonberg, Urteil vom 16.05.2019 - 8 C 34/19

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, notwendig.

2. Lässt sich dem Kündigungsschreiben nicht entnehmen, wer von den beiden Eheleuten nach der Trennung die Wohnung nutzen soll, ist die Kündigung unwirksam.

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IBRRS 2019, 3703
Prozessuales
Wie kann der Eigenbedarf bewiesen werden?

LG Berlin, Urteil vom 10.09.2019 - 67 S 149/19

1. Im Fall eines vom Vermieter zu beweisenden Eigenbedarfs ist die bloße Plausibilität des Kündigungsgrunds nicht ausreichend. Erforderlich ist auch hier die Führung des Vollbeweises.

2. Erweisen sich Aussagen des Vermieters oder der als Zeugen benannten Bedarfsperson im Detail als unwahr, ist der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht zu führen, unabhängig davon, wer von beiden die Unwahrheit bekundet hat.

3. Zur Beweiswürdigung einer Zeugenaussage und einer Parteianhörung.

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Online seit 15. November

IBRRS 2019, 3700
Beitrag in Kürze
Pacht
Behördliche Nutzungsuntersagung = Mangel?

OLG Hamm, Urteil vom 19.08.2019 - 18 U 145/16

1. Behördliche Verfügungen stellen nur dann einen Mangel der Miet- oder Pachtsache dar, wenn sie nicht auf der Person des Mieters oder Pächters beruhen, sondern ihren Grund in dem Objekt haben, der Mieter/Pächter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich eingeschränkt ist und die Verfügung bestandskräftig ist; insoweit ist es dem Mieter regelmäßig zuzumuten, die Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

2. Eine behördliche Verfügung ist ein nachträglicher Mangel, wenn nicht schon bei Gefahrübergang mit ihr zu rechnen gewesen war.

3. Bei einem derartigen nachträglichen Mangel, obliegt dem Mieter bzw. Pächter der Nachweis, dass ihn der Vermieter bzw. Verpächter zu verschulden hat, es sei denn, es stehe fest, dass der Mangel aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters bzw. Verpächters stammt.

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Online seit 14. November

IBRRS 2019, 3676
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Messi kann (meist) nur ordentlich gekündigt werden!

LG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2019 - 9 S 2/19

1. Aus der bloßen Tatsache einer Betreuerbestellung ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Geschäftsunfähigkeit.

2. Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache i.S.v. § 543 Abs. 2 BGB liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Eine Sorgfaltsvernachlässigung durch den Mieter kann nur dann für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB herangezogen werden, wenn hierdurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eintritt.

4. Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache in Gestalt des völligen Zustellens sämtlicher Räume der Wohnung überwiegend mit Kleidungsstücken und mit Kleidungsstücken gefüllten Plastiktüten, so dass lediglich noch 50-60 cm breite Durchgänge bleiben und auch ein Öffnen der zugestellten Fenster und Balkontüre nicht möglich ist, stellt weder einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB noch nach Abs. 2 dar.

5. Allerdings stellt dies keine Wohnnutzung im üblichen Sinne mehr da, so dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zulässig ist.

6. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist allein auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs abzustellen, ohne dass ein etwaiges nachträgliches Wohlverhalten zu berücksichtigen wäre. In Betracht kommt allenfalls, dass das Festhalten des Vermieters am Räumungsanspruch dann als rechtsmissbräuchlich erscheint, wenn tatsächlich eine nachhaltige Verhaltensänderung vorliegt.

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Online seit 13. November

IBRRS 2019, 3675
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Darf der Mieter einen Raumteiler aufstellen?

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.06.2019 - 13 C 117/18

1. Der Mieter hat ein Feststellungsinteresse daran, ob er einen Raumteiler aufstellen darf, wenn die Mietparteien heftig zerstitten sind und schon diverse Rechststreitgikeiten geführt haben und der Vermieter eine entsprechende Berechtigung vehement bestritten hat.

2. Der Mieter ist berechtigt, einen Raumteiler als mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion aus maßgefertigten, raumhohen Schränken, die auf Filzmatten steht und mit einer Fluchttür versehen ist, aufzustellen.

3. Hingegen darf er ohne Zustimmung des Vermieters einen vorhandenen Kaminofen nicht demontieren, da dies eine bauliche Veränderung der Wohnung darstellen würde.

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Online seit 12. November

IBRRS 2019, 3514
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Welche Belege muss der Vermieter vorlegen?

AG Bremen, Urteil vom 18.07.2019 - 10 C 221/19

1. Der Vermieter hat die Pflicht, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage geeigneter Belege zu ermöglichen.

2. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Unterlagen gehören dabei auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist.

3. Das Vorlagerecht des Mieters besteht unabhängig von der Entwicklung der Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten. Die Berechtigung des Mieters ist nicht auf die Prüfung von Kostensteigerungen beschränkt, sondern soll eine umfassende Prüfung der abgerechneten Kosten ermöglichen.

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Online seit 11. November

IBRRS 2019, 3613
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auf 20 Jahre alten Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam

BGH, Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 340/18

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.*)

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IBRRS 2019, 3440
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Zahlungsrückstand von einer Monatsmiete = erhebliche Pflichtverletzung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.09.2019 - 2-11 S 63/19

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zur Kündigung. Bei Zahlungsverzug ist bei einem Zahlungsrückstand ab einer Monatsmiete eine erhebliche Pflichtverletzung zu bejahen.

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Online seit 9. November

IBRRS 2019, 3483
Mietrecht
Einmaliger Zahlungsverzug nach 14 Jahren Mietdauer

AG Rheine, Urteil vom 16.05.2019 - 10 C 234/18

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 8. November

IBRRS 2019, 3478
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung für entfernten Verwandten zulässig?

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 09.08.2019 - 5 C 364/19

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für einen entfernten Verwandten (hier Großneffe), bedarf es einer engen sozialen Verbundenheit, aus der sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters etwa zur Gewährung von Unterhalt oder sonstigen Fürsorge ergeben muss.

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Online seit 7. November

IBRRS 2019, 3464
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietpreisbremsen-Klagen: In Bayern für Vertragsschlüsse vor dem 07.08.2019 erfolglos

AG München, Urteil vom 09.08.2019 - 424 C 22334/18

1. Die aufgrund der Mietpreisbremse in Bayern erlassene Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 ist in Ermangelung einer ausreichenden Begründung unwirksam (im Anschluss an LG München I, IMR 2018, 6 = NJW 2018, 407)

2. Auch durch die ergänzende Begründung der Bayerischen Staatsregierung vom 24.07.2017 wurde der Begründungsmangel weder ex tunc noch ex nunc geheilt.

3. In der Folge bleiben in Bayern Mietpreisbremsen-Klagen aus Mietverträgen, die vor dem 07.08.2019 abgeschlossen wurden, ohne Erfolg.

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Online seit 6. November

IBRRS 2019, 3459
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietenbegrenzungsverordnung trotz unzureichend veröffentlichter Begründung wirksam!

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 67 S 80/19

1. Der Berliner Senat hat die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, 101) der Öffentlichkeit gegenüber bis zum Zeitpunkt des Inkraftretens der Verordnung nicht in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt gemacht. Die Mietenbegrenzungsverordnung ist gleichwohl wirksam.

2. Allenfalls evidente Verfahrensmängel sind geeignet, die formelle Nichtigkeit einer auf § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB beruhenden Rechtsverordnung zu begründen. Eine unzureichende Veröffentlichung der Verordnungsbegründung stellt keinen evidenten Verfahrensmangel dar (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 352).

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IBRRS 2019, 3219
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Mietvertrag beendet und mündlich zu neuen Bedingungen fortgesetzt: Schriftformverstoß!

OLG Köln, Beschluss vom 02.10.2019 - 22 U 102/18

1. Ist in einem Vorprozess die Räumungsklage abgewiesen worden, weil dort von einer einvernehmlichen Fortsetzung des Mietvertrages ausgegangen wurde, steht dies einer Prüfung der Berechtigung der Kündigung im späteren neuen Räumungsprozess nicht entgegen.

2. Führt eine wirksame Kündigung zur Beendigung des Mietvertrages und setzen die Parteien den Mietvertrag mündlich zu abweichenden Bedingungen - hier zur Miethöhe - fort, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt.

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Online seit 5. November

IBRRS 2019, 3453
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Schließt zu große Wohnung Härteeinwand aus?

BGH, Urteil vom 09.10.2019 - VIII ZR 21/19

1. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zu Grunde gelegt werden.*)

2. Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.*)

3. Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sog. bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, IMR 2014, 82).*)




IBRRS 2019, 3418
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Zusatzkosten wegen unterlassener Wertstofftrennung können umgelegt werden!

AG Frankenthal, Urteil vom 15.02.2019 - 3a C 288/18

Keine Rückforderung von Betriebskosten für nicht ordnungsgemäße Wertstofftrennung durch Mitmieter bei erhöhten Müllbeseitigungskosten.*)

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Online seit 4. November

IBRRS 2019, 3357
Mietrecht
Erhöhung der Nettokaltmiete

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.05.2019 - 226 C 14/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 3354
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Krankheit ist kein Grund zur außerordentlichen Kündigung!

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2019 - 64 S 2/19

1. Eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind.

2. Eine schwere Erkrankung des Mieters berechtigt demnach diesen nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags, da der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.

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IBRRS 2019, 3203
Wohnraummiete
Querulant muss ausziehen!

OGH, Beschluss vom 29.08.2018 - 1 Ob 134/18i

1. Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt.

2. Es können allerdings auch einmalige Vorfälle den Kündigungsgrund verwirklichen, wenn sie derart schwer wiegend sind, dass sie das Maß des Zumutbaren überschreiten und objektiv geeignet erscheinen, auch nur einem Hausbewohner das Zusammenleben zu verleiden.

3. Querulanten kann wegen unleidlichen Verhaltens gekündigt werden.

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Online seit 31. Oktober

IBRRS 2019, 3355
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kann ein Wach- und Schließdienst in den Betriebskosten umgelegt werden?

LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019 - 65 S 231/18

1. Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als "sonstige Betriebskosten" nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde.

2. Die Umlage eines Wach- und Schließdienstes ist nur zulässig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Sicherheitsdienst besteht, er also aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten ist.

3. Hierfür muss der Vermieter konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vortragen.

4. Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Wachdienst vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes - wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen - vorzubeugen.

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IBRRS 2019, 3044
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wer zuviel abbucht, den bestraft das Mietrecht!

LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2019 - 307 S 76/18

1. Vereinbaren die Parteien das Lastschriftverfahren zum Einziehen der Miete, führt dies zu einer Umwandlung der Leistungsverpflichtung des Mieters dergestalt, dass sich die Geldschuld von einer qualifizierten Schickschuld gem. § 270 Abs. 1 BGB in eine Holschuld gem. § 269 BGB verwandelt.

2. Zieht der Vermieter versehentlich mehr Miete ein, als ihm eigentlich zusteht, und führt nur diese Zuvielabbuchung zu einer Unterdeckung des Kontos des Mieters, so hat dies der Mieter nicht zu vertreten. Er ist mit der Mietzahlung für diesen Monat somit nicht in Verzug.

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Online seit 30. Oktober

IBRRS 2019, 3356
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis?

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 - 66 T 56/19

1. Ist der Mitmieter des Mieters bereits vor mehreren Jahren ausgezogen und hat der Mieter dies dem Vermieter mitgeteilt, so stellt dies ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 BGB auf Gestattung der Untervermietung dar.

2. Dies kann der Vermieter nicht einfach bestreiten, vielmehr hat er sich von den tatsächlichen Verhältnissen in der Mietwohnung Kenntnis zu verschaffen.

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Online seit 29. Oktober

IBRRS 2019, 3365
Mit Beitrag
Öffentliches Recht
Wohnnutzung oder Zweckentfremdung? Künstler sind keine Touristen!

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26.04.2019 - 5 S 24.18

1. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Berlin liegt u. a. vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird.

2. Eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.

3. Vermietet der Mieter seine möblierte Wohnung einer Firma, die diese Wohnung dann ihren längerfristig engagierten Künstlern zur Verfügung stellt, stellt dies eine Wohnnutzung dar.

4. Dies gilt zumindest dann, wenn jeder Künstler ein eigenes Zimmer, das eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private gestattet, hat, dort gekocht werden kann und die Künstler dort mehrere Monate verweilen.

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IBRRS 2019, 3251
Wohnraummiete
Mieter muss Mangel anzeigen und beweisen

LG Wiesbaden, Beschluss vom 07.10.2019 - 3 T 54/19

1. Der Mieter ist für sämtliche Voraussetzungen eines Rechts zur Minderung darlegungs- und beweispflichtig.

2. Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist auch eine Mängelanzeige an den Vermieter.

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IBRRS 2019, 3249
Wohnraummiete
Welche Maßnahmen stellen Modernisierungsarbeiten dar?

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 65 S 107/19

1. Die MietBegrV Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB, insbesondere ist die Begründung ist allgemein zugänglich.

2. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreicht.

3. Der Begriff "umfassend" i.S.d. § 556f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein.

4. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

5. Der Ersatz von Sanitärobjekten ist keine Modernisierung. So erhöht der Ersatz einer Badewanne durch eine Dusche nicht den Gebrauchswert der Mietsacher; eine Gebrauchswerterhöhung läge allenfalls vor, wenn eine Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne eingebaut wird.

6. Es obliegt dem Vermieter, der die fiktive Modernisierungsmieterhöhung gem. § 556e BGB geltend macht, im Einzelnen vorzutragen, welche Arbeiten im Rahmen der jeweiligen Kostenposition als Modernisierung anzusehen sind oder einen Zusammenhang zu solchen Arbeiten aufweisen.

7. Ein Stichtagszuschlag kommt nur dann in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel - hier dem aus 2017 und dem aus 2019 - eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel - hier der aus 2017 - die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.

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Online seit 28. Oktober

IBRRS 2019, 3252
Mietrecht
Geldentschädigung wegen Rechtsverletzung?

LG Berlin, Beschluss vom 02.10.2019 - 65 S 1/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 3248
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Modernisierungsankündigungen für die Zukunft sind unwirksam

OLG München, Urteil vom 15.10.2019 - MK 1/19

1. Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 allein aus dem Grund, sich das bis zum 31.12.2018 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so ist dies keine Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.

2. Eine solche Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, weil hier offensichtlich ist, dass sich der Vermieter trickreich die Vorteile des alten Mietrechts sichern wollte.

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Online seit 23. Oktober

IBRRS 2019, 1614
Wohnraummiete
Ist der Einbau eines Außenfahrstuhls eine Luxusmodernisierung?

AG München, Urteil vom 08.08.2018 - 414 C 26569/16

1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist im Rahmen von § 559 Abs. 1 BGB ohne Bedeutung, es kommt nur auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten an.

2. Ob eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 BGB vorliegt, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittleren Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher. Es darf nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen argumentiert werden, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen ist lediglich ergänzend in die Überlegungen einzubeziehen.

3. Luxusmodernisierungen auf Kosten des Mieters soll in erster Linie durch die Härteklausel begegnet werden.

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Online seit 22. Oktober

IBRRS 2019, 3250
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Übernommene Pflichten muss der Vermieter bis Vertragsende erfüllen!

AG Dortmund, Urteil vom 08.10.2019 - 425 C 5770/19

1. Hat der Vermieter im Mietvertrag die Versorgung der Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" übernommen, stellt die Einstellung der Versorgung und der Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar.*)

2. Die Miete mindert sich in diesem Fall um 10%.*)

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Online seit 21. Oktober

IBRRS 2019, 3243
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Betriebskostenabrechnung ohne Umlageschlüssel formell unwirksam

OLG Dresden, Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.*)

2. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.*)

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Online seit 18. Oktober

IBRRS 2019, 3238
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Hauptmietvertrag beendet: Auch der Untermieter muss räumen!

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.08.2019 - 2 U 148/18

1. Ist der Hauptmietvertrag beendet, muss auch der Untermieter räumen. Gegenüber dem Untermieter verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn er den Hauptmieter zur Aufhebung des Mietvertrages bewegt.

2. Gegen - hier ehrverletzende - Behauptungen, die der Rechtsverfolgung in einem Verfahren dienen, können Abwehransprüche grundsätzlich nicht mit Erfolg erhoben werden. Sind sie nicht in besonderer Weise ehrverletzend oder offensichtlich unwahr, sind sie von der Freiheit zum Sachvortrag in einem Rechtsstreit gedeckt.

 Volltext


Online seit 17. Oktober

IBRRS 2019, 3221
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Erbe vergisst zu kündigen: Mietschulden werden zu Eigenverbindlichkeiten!

BGH, Urteil vom 25.09.2019 - VIII ZR 138/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.*)

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.*)




IBRRS 2019, 3220
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auch nach Mietende: "Mietsicherheit" bleibt unangetastet!

LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2019 - 67 T 107/19

Wird der Mieter nicht im Rahmen einer Individualvereinbarung, sondern durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer "Mietsicherheit" verpflichtet, ohne dass die Klausel die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, ist der Kaution in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB lediglich eine auf den Wortlaut der Sicherungsabrede beschränkte Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 353)*)

 Volltext  IMR-Beitrag


IBRRS 2019, 2817
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kein Einzugsprotokoll: Wer trägt die Beweislast für Vorschäden?

LG Schweinfurt, Urteil vom 25.01.2019 - 22 S 48/18

1. Parkettschäden sind vom Mieter zu ersetzen, wenn diese durch ihn verursacht wurden.

2. Ein Beweisangebot "Zeugnis n. N." ist für die Fristwahrung ausreichend.

3. Das Gericht darf von Amts wegen ein Sachverständigengutachten bezüglich der Schadenshöhe einholen.

4. Ein nicht vorhandenes Einzugsprotokolls lässt vermuten, dass die Schäden während der Mietzeit verursacht worden sind.

 Volltext  IMR 2019, 474


Online seit 15. Oktober

IBRRS 2019, 3206
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Erbe vergisst zu kündigen: Werden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden?

BGH, Urteil vom 25.09.2019 - VIII ZR 122/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe, dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.*)

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.*)




IBRRS 2019, 3059
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Wohnraummiete
Ruhestörung ist Kündigungsgrund - auch bei psychischen Störungen!

AG Peine, Urteil vom 07.08.2019 - 16 C 284/17

1. Ruhestörender Lärm vermag auch außerhalb der üblichen Ruhezeiten grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine Kündigung zu begründen, wenn der Lärm nicht vereinzelt, sondern wiederholt auftritt.

2. Dies gilt auch gegenüber einem Mieter, der an einer posttraumatischen Belastungsstörung leidet.

3. Besteht die Möglichkeit, dass sich die Gefahr im Falle der Zwangsräumung verwirklicht, so ist dieser Umstand nicht im Erkenntnis-, sondern erst im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen.

4. Der Krankheit kann auch damit Rechnung getragen werden, dass dem Mieter eine lange Räumungsfrist (hier 12 - 15 Monate) gewährt wird, damit der Mieter Zeit hat, sich auf die Situation vorzubereiten und gegebenenfalls mit einer Therapie, die ihn stabilisiert und auch den Auszug vorbereitet, zumindest zu beginnen.

 Volltext  IMR-Beitrag


Online seit 14. Oktober

IBRRS 2019, 3191
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Gewerberaummiete
Mieter darf weiteres Grundstück mitbenutzen: Erwerber tritt nicht in Mietvertrag ein

BGH, Urteil vom 04.09.2019 - XII ZR 52/18

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.*)

 Volltext  IMR 2019, 456 Nachricht


IBRRS 2019, 3170
Wohnungseigentum
Jeder Eigentümer kann Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verlangen

AG Tostedt, Urteil vom 06.12.2018 - 5 C 100/18

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist.

 Volltext


IBRRS 2019, 3064
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Wohnraummiete
Darf Mieter wegen modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung mindern?

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2019 - 67 S 101/19

1. Führen Maßnahmen des Vermieters zu einer Modernisierung der Mietsache, gleichzeitig aber zu einer für den Mieter negativen Veränderung der Gebrauchstauglichkeit, ist der Mietzins nicht schon aufgrund der Verringerung der bisherigen Gebrauchstauglichkeit, sondern erst dann gemindert, wenn Letztere für den Vermieter zur Erreichung des Modernisierungserfolgs (bau)technisch vermeidbar war (hier: Verschlechterung der Sicht- und Beleuchtungsverhältnisse nach energetischer Modernisierung).*)

2. Für die (bau)technische Vermeidbarkeit der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.*)

 Volltext  IMR-Beitrag


Online seit 10. Oktober

IBRRS 2019, 3143
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Wohnraummiete
Mietpreisbremse ist auch in Rheinland-Pfalz unwirksam!

AG Mainz, Urteil vom 26.07.2019 - 79 C 302/18

1. Die rheinland-pfälzische Mietpreisbegrenzungsverordnung ist unwirksam, da sie nicht formell ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.

2. Erforderlich ist dafür, dass die Begründung von Anfang an jederzeit für Bürger und Gerichte öffentlich zugänglich ist.

 Volltext  IMR 2019, 449


Online seit 7. Oktober

IBRRS 2019, 3094
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Wohnraummiete
Wann kann der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden?

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 255/18

Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt.*)

 Volltext  IMR 2019, 439 Nachricht


IBRRS 2019, 3001
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Wohnraummiete
Winterdienst: Alter schützt vor Arbeit - es muss aber gezahlt werden!

AG Siegburg, Urteil vom 05.07.2019 - 112 C 185/18

1. Die Umlage von Betriebskosten, zu denen gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auch die Kosten eines öffentlich-rechtlich geregelten Winterdienstes zählen, auf den Mieter setzt gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien voraus.

2. Steht im Mietvertrag zu den Kosten des Winterdienstes nichts und ist im Gegenteil darin geregelt, dass der Mieter die Winterdienstarbeiten selbst ausführen muss, können sie nicht umgelegt werden.

3. Auch durch das Einstellen der Kosten in die Betriebskostenabrechnung sowie deren vorbehaltlose Zahlung erfolgt keine stillschweigende Änderung des Mietvertrags.

4. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist aber auch im Bereich des Wohnungsmietrechts grundsätzlich denkbar.

5. Ist durch die veränderte Altersstruktur und gesundheitliche Beeinträchtigungen einiger Mieter die ursprünglich vorgesehene Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter im Wechsel nicht mehr möglich, entspricht es dem hypothetischen Parteiwillen, unter diesen Umständen die Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten um die Winterdienstkosten zu ergänzen.

 Volltext  IMR-Beitrag


Online seit 4. Oktober

IBRRS 2019, 3065
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Wohnraummiete
Begriff der Wohnfläche: Wie werden Balkonflächen eingerechnet?

LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 - 3 S 17/19

1. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen haben, ist im Bereich der Stadt Freiburg auch bei frei finanziertem Wohnraum der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen, da nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt angewandt wird. Flächen von Balkonen sind daher regelmäßig zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen, ohne dass es darauf ankommt, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).*)

2. Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offenbleiben, ob eine "doppelte" Berücksichtigung von Balkonen (einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit)) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.*)

3. An ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sind die Mieter nicht gebunden, wenn beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen sind (§ 313 Abs. 2 BGB).*)

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Online seit 2. Oktober

IBRRS 2019, 3063
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Wohnraummiete
Mietvertrag wird nicht vollzogen: Was bekommt der Mieter als Schadensersatz?

AG Dortmund, Urteil vom 30.07.2019 - 425 C 4242/18

1. Zum Schadensersatzanspruch des Mieters bei nicht vollzogenem Wohnraummietvertrag.*)

2. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Arbeitslohn für die zusätzliche Fahrzeit von der Ersatzwohnung zur Arbeit. Zum ersatzfähigen Schaden zählt nur derjenige, der adäquat kausal durch die Pflichtverletzung verursacht wurde und in den Schutzbereich der verletzten Norm fällt.*)

3. Den für die Schadensermittlung und außergerichtliche Abwicklung seines Schadensersatzanspruchs anfallenden Arbeits- und Zeitaufwand trägt der Geschädigte bei einer am Schutzzweck der Haftungsnorm sowie an Verantwortungsbereichen und Praktikabilität orientierten Wertung jedoch selbst (Anschluss an BGH, Urteil vom 26.06.2019 - VIII ZR 95/18, IMRRS 2019, 1156). Das gilt insbesondere bei Privatleuten.*)

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Online seit 1. Oktober

IBRRS 2019, 3057
Mietrecht
Ehrverletzender Sachvortrag?

OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.08.2019 - 2 U 148/18

1. Ist der Hauptmietvertrag beendet, muss auch der Untermieter räumen. Gegenüber dem Untermieter verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn er den Hauptmieter zur Aufhebung des Mietvertrages bewegt.

2. Gegen - hier ehrverletzende - Behauptungen, die der Rechtsverfolgung in einem Verfahren dienen, können Abwehransprüche grundsätzlich nicht mit Erfolg erhoben werden. Sind sie nicht in besonderer Weise ehrverletzend oder offensichtlich unwahr, sind sie von der Freiheit zum Sachvortrag in einem Rechtsstreit gedeckt.

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IBRRS 2019, 3047
Wohnraummiete
Pornodreh ist kein Kündigungsgrund!

AG Lüdinghausen, Urteil vom 11.10.2018 - 4 C 76/18

1. Falsche Angaben zum Familiestand bei Abschluss des Mietvertrags rechtfertigen keine Anfechtung desselben.

2. Die Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus stellen noch keine Nutzung dar, die über den Wohngebrauch hinausgeht.

3. Dies gilt zumindest, wenn die Herstellung der Bilder von außen nicht wahrnehmbar ist und auch die Vermarktung im Internet keine Auswirkungen auf die Verwertbarkeit des Objekts hat, etwa dadurch, dass dieses auf den Bildern erkennbar wäre und so "in Verruf" kommen könnte.

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Online seit 30. September

IBRRS 2019, 3000
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Anforderung an korrekte Betriebsumlage

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 - 10 S 53/18

Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Pauschale Angaben, die sich nicht auf einen Kostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenvereinbarung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht.

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IBRRS 2019, 2966
Mietrecht
Nichtzahlung der Miete - Versehen infolge einer Operation!

AG Neuss, Urteil vom 31.01.2019 - 85 C 1982/18

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 27. September

IBRRS 2019, 2961
Mietrecht
Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache!

AG München, Urteil vom 07.11.2018 - 472 C 16138/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 2908
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Viel hilft nicht immer viel!

AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 - 48 C 361/18

1. Gasleitungen sind - entsprechend der einschlägigen technischen Empfehlungen - alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen. Die Kosten einer solche Überprüfung sind grundsätzlich - in dem Jahr des Entstehens - umlagefähig.

2. Entscheidet hingegen der Vermieter, die Prüfung bereits alle 5 Jahre vorzunehmen, entspricht diese Entscheidung nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

3. Bei der erstmaligen Dachrinnenreinigung liegt eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass - namentlich die zuvor nicht durchgeführte Reinigung - vor. Erst die folgenden Reinigungen können als nicht mehr anlassbezogen angesehen und damit umgelegt werden.