Immobilien- & Baurecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2025, 1145

AG Bremen-Blumenthal, Beschluss vom 03.04.2025 - 22 M 2963/24

1. Ein Räumungstitel ist nur vollstreckbar, wenn er die zu räumenden Räume so genau bezeichnet, dass der Gerichtsvollzieher sie ohne Weiteres lokalisieren kann; die Bezeichnung "Gewerberäume" ohne weitere Konkretisierung genügt nicht.

2. Zinsansprüche sind nur insoweit vollstreckbar, als sie unmittelbar und nachvollziehbar aus dem Titel selbst hervorgehen; eine lediglich fakultative Zinspflicht im Falle der Vorfälligkeit erfüllt dieses Erfordernis nicht.

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Online seit gestern

IBRRS 2025, 2574

BGH, Urteil vom 24.09.2025 - VIII ZR 289/23

Zur Frage des Vorliegens von Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähnlich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst zu nutzen.*)

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IBRRS 2025, 2533

LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2024 - 8 S 24/24

1. Maßgeblich für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist der Nutzungszweck, den der Hauptmieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Dementsprechend liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor, wenn der Hauptmieter die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung an seinen Arbeitnehmer anmietet und nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen will. Für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrags ist es demgegenüber unerheblich, dass der Hauptmieter seinerseits die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will.

2. Die Angabe einer Kündigungsfrist oder eines Kündigungstermins gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer ordentlichen Kündigung. Eine Kündigung ohne Zeitangabe wirkt zum nächstzulässigen Termin. Dies gilt auch, wenn der Kündigende sich in einer Kündigungserklärung auf mehrere, zu unterschiedlichen Zeitpunkten wirkende Kündigungsrechte stützt. Ohne gegenteilige Anhaltspunkte ist sein ohne Weiteres erkennbarer Wille dahingehend auszulegen, dass eine schnellstmögliche Beendigung gewünscht ist.

3. Mietet ein Arbeitgeber Wohnungen an, um sie seinen Arbeitnehmern mit dem Ziel zu überlassen, sie an sich zu binden und sich so Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, liegt eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum i.S.d. § 565 Abs. 1 BGB vor.

4. Dass der gewerbliche Mieter die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will, ist für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrags unerheblich. Insbesondere führt dies nicht zur Anwendung der Vorschriften des Wohnraumietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis.

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IBRRS 2025, 2565

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.08.2025 - 2-13 T 56/25

Beschlüsse, die ein Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglichen, sind objektiv-normativ auszulegen. Es ist nicht statthaft, Absenkungsbeschlüsse für eine unbestimmte Vielzahl von Beschlüssen zu einem Themenbereich (hier Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus) zu fassen.*)

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Online seit 30. September

IBRRS 2025, 2510

AG Würzburg, Urteil vom 13.02.2025 - 30 C 1158/24 WEG

1. Wenn die Wohnungseigentümer den Antrag auf freiwillige Begleichung von streitigen Schadensersatzansprüchen durch Negativbeschluss ablehnen, so ist dies nur dann zu beanstanden, wenn das Ermessen der Eigentümer bereits auf null reduziert war, weil der Anspruch evident und ohne jeden Zweifel begründet war.*)

2. Ein Beschlussersetzungsantrag ist bereits unzulässig, wenn der Anspruchsteller - auch ohne weitere Vorbefassung der Eigentümerversammlung - eine zulässige Leistungsklage/Zahlungsklage erheben konnte.*)

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IBRRS 2025, 1283

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2024 - 8 U 213/23

1. Sich ändernde bauplanungsrechtliche Umstände können zum Zweckentfall und damit zum Erlöschen eines Bebauungsverbots führen.

2. Die baurechtliche Zweckbindung einer Grunddienstbarkeit muss sich nicht aus der Eintragungsbewilligung oder dem Grundbucheintrag ergeben.

3. Dem Verpflichteten einer Grunddienstbarkeit obliegt im Prozess auf Löschung der Dienstbarkeit wegen Zweckentfalls die Beweislast.

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IBRRS 2025, 1058

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 17/25

1. Auch wenn der Vermieter durch das vorläufige Verbleiben des sich auf eine alters- und gesundheitsbedingten Härte berufenden Mieters in der wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung gleichfalls nicht unerhebliche Nachteile zu vergegenwärtigen hat, indem die privilegierte Bedarfsperson - Tochter - mit ihrer vierköpfigen Familie weiterhin auf 40 m² wohnen bleiben muss, statt auf 100 m², ist im vollstreckungsbedingten Verlust der Mietwohnung ein unwiederbringlicher Nachteil zu sehen, vor dem der Mieter einstweilen, d.h. bis zur Entscheidung über eine Nichtzulassungsbeschwerde, zu schützen ist.

2. Der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter kann sich grundsätzlich nur dann darauf berufen, dass die Zwangsvollstreckung ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringe, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat.

Online seit 29. September

IBRRS 2025, 2433

AG Spandau, Urteil vom 01.07.2025 - 19 C 47/24 WEG

1. Ein Beschluss, wonach der Verwaltung Entlastung erteilt werden soll, bevor die Verwaltung die Abrechnung für den maßgeblichen Zeitraum vorgelegt hat, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Wird den Eigentümern nicht aufgezeigt, mit welchen finanziellen Konsequenzen zwei unterschiedliche Berechnungsalternativen verbunden sind, ist ein Beschluss rechtswidrig.

3. Soll die Erneuerung eines Warmwasserspeichers beschlossen werden, weil eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich sei, so ist die alleinigen Informationen, dass der Speicher schon sehr alt wäre, keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

4. Ein Beschluss, wonach bei Einsichtnahme in Unterlagen und Belege der jeweilige Eigentümer die Kosten zu tragen habe, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Online seit 26. September

IBRRS 2025, 2353

AG Frankfurt, Urteil vom 20.02.2025 - 33093 C 422/24

1. Überlässt der Mieter die Wohnung einem Dritten zur alleinigen Nutzung, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen.

2. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter dem Mieter die Aufnahme des Dritten gestattet hat. Hieraus lässt sich keine Zustimmung zur alleinigen Nutzung seitens des Dritten ableiten.

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IBRRS 2025, 2434

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.06.2025 - 74 C 5002/24

1. Die Einholung mehrerer Angebote ist regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellung des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit erhalten, vor der Eigentümerversammlung von den Angeboten Kenntnis zu nehmen und eigene Vorschläge einbringen zu können.

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Online seit 25. September

IBRRS 2025, 2457

LG Berlin II, Urteil vom 17.07.2025 - 64 S 15/24

1. Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 116, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23, IMRRS 2025, 0532).*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23, IMRRS 2025, 0532)*)

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Online seit 24. September

IBRRS 2025, 2456

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.07.2025 - 10 U 78/25

1. Ein gewerblicher Mieter, dessen Betrieb wegen hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beschränkt war, kann grundsätzlich nicht nach § 313 BGB verlangen, dass der mit einer festen Laufzeit abgeschlossene Mietvertrag dahin angepasst wird, dass die Laufzeit des Vertrags verlängert wird.*)

2. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter detailliert darlegt, welche konkreten pandemie-bedingten Nachteile ihm entstanden sind und dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.*)

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IBRRS 2025, 2008

LG Köln, Urteil vom 21.05.2025 - 13 S 202/23

1. Bienenhaltung kann ein Nachbargrundstück beeinträchtigen, wenn es zu einer Anwesenheit zahlreicher Bienen sowie zu Ausscheidungen derselben bzw. das Versterben vieler Bienen auf dem Grundstück kommt. Der Anspruchsgegner muss nachweisen, dass diese Immissionen die Benutzung des Grundstücks des Anspruchstellers nicht oder nur unwesentlich behindern.

2. Eine Gleichheit im Unrecht gibt es nicht.

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Online seit 23. September

IBRRS 2025, 2301

AG Pankow, Urteil vom 11.06.2025 - 2 C 2/25

1. Eine Klage auf Feststellung der deliktischen Verpflichtung eines Schädigers zum Ersatz künftiger Schäden ist zulässig, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts besteht. Ein Feststellungsinteresse ist nur zu verneinen, wenn aus Sicht des Geschädigten bei verständiger Würdigung kein Grund besteht, mit dem Eintritt eines Schadens wenigstens zu rechnen.

2. Eine Mietwohnung, in der die Mieterin durch eine versteckte Kamera im Badezimmer beim Duschen gefilmt wird, ist nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, weil durch die Aufnahmen der versteckten Kamera keinerlei Intim- und Privatsphäre der Mieterin mehr besteht.

3. Solche Filmaufnahmen berechtigen die Mieterin zur fristlosen Kündigung und der Vermieter hat ihr die Mietdifferenz einer teureren Ersatzwohnung zu ersetzen.

4. Sie hat auch einen Anspruch auf Schmerzensgeld i.H.v. 2.000 Euro.

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IBRRS 2025, 2142

LG München I, Urteil vom 27.08.2025 - 1 S 3380/25 WEG

1. Die Vergütung in den verschiedenen Angeboten lässt sich nicht immer direkt vergleichen, da zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden ist, in denen die Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist, und ein Angebotsvergleich daher nur unter Auseinandersetzung mit den jeweiligen Vergütungsgestaltungen und dem Leistungsumfang der Angebote möglich ist. In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen.

2. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

3. Auf die Diskussion einer umfangreichen Sanierungsmaßnahme kann sich der Wohnungseigentümer nur vorbereiten, wenn die Verwaltung ihm Unterlagen zur Verfügung stellt, und zwar die zur Diskussion stehenden Angebote oder eine Auswertung dieser Angebote.

4. Soll erstmals über eine Sonderumlage beschlossen werden, werden sich die Wohnungseigentümer ohne eine etwas ausführlichere Erläuterung zur Notwendigkeit der Umlage nicht sachgerecht vorbereiten können.

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Online seit 22. September

IBRRS 2025, 2377

AG Hamburg, Urteil vom 05.04.2024 - 49 C 352/22

1. Der Vermieter kann dem Mieter nicht entgegenhalten, an einer Vereinbarung des Mieters mit dem Voreigentümer über einen bestimmten Minderungsbetrag nicht beteiligt gewesen zu sein.

2. Die Minderungshöhe bei einem defekten Fahrstuhl ist auch von der Lage der Wohnung des Mieters abhängig. Ein Mieter im 2. OG kann weniger mindern als ein Mieter aus dem 5. OG.

3. Eine einer Minderung widersprechende Verweigerung des Mieters der Mängelbeseitigung setzt voraus, dass die Mängelbeseitigung in einer duldungspflichtigen Art und Weise dem Mieter angeboten gewesen ist.

4. Erst mit Zugang der Abrechnung bei der Mieterseite wird ein Nachforderungsanspruch fällig.

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IBRRS 2025, 2454

OLG Schleswig, Urteil vom 18.07.2025 - 12 U 73/24

In Gewerberaummietverhältnissen müssen Mieter weiterhin die Originalbelege einsehen dürfen, eine digitale Kopie reicht nicht. § 556 Abs. 4 Satz 2 BGB, der regelt, dass der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen darf, betrifft unmittelbar nur die Wohnraummiete. Auf die gewerbliche Vermietung findet er keine entsprechende Anwendung - schon gar nicht rückwirkend.

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Online seit 19. September

IBRRS 2025, 2382

LG Essen, Urteil vom 06.03.2025 - 10 S 211/24

Droht der Mieter damit, seine "Knarre" zu holen und die Tochter des Vermieters "abzuknallen", rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

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Online seit 18. September

IBRRS 2025, 2429

OLG München, Beschluss vom 20.01.2025 - 19 U 2746/24

1. Abrechnungsverträge von Wohnungseigentümergemeinschaften mit Messfirmen sind regelmäßig Verträge mit Schutzwirkung zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.*)

2. Die Grundsätze der Drittschadensliquidation finden hierauf keine Anwendung.*)

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Online seit 17. September

IBRRS 2025, 2352

AG Itzehoe, Beschluss vom 22.02.2025 - 92 C 112/24

Das mehrfache/wiederholte Abbrennen von Feuerwerkskörpern u.a. auf dem Balkon der Mietwohnung berechtigt nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund.*)

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IBRRS 2025, 2349

LG Wuppertal, Urteil vom 24.03.2025 - 17 O 260/23

1. Der mietvertragliche Überlassungsanspruch verjährt während der Mietzeit nicht.*)

2. Wenn der vormalige Eigentümer "die zu erstellenden Mieträume [...] vermietet", und im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter dem Mieter das Einreichen eines Bauantrags und die Baugenehmigung mitzuteilen hat, liegt die Errichtungspflicht allein beim Vermieter.*)

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Online seit 16. September

IBRRS 2025, 2418

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2025 - 24 U 82/24

1. Ein Aufrechnungsverbot ist bei Gewerberaummiete formularvertraglich möglich.

2. Sondervereinbarungen sind das Ergebnis mündlicher Abreden vor Vertragsabschluss, was hierin fehlt, gab es vorher nicht.

3. Verspätetes Vorbringen, § 296a ZPO, bleibt als neues Vorbringen im Berufungsrechtszug regelmäßig unbeachtlich, vgl. § 531 Abs. 2 ZPO.

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IBRRS 2025, 2426

LG Köln, Urteil vom 12.12.2024 - 29 S 58/24

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Hieran ändert es nichts, dass jedenfalls die Erneuerung der Fensterrahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen ist.

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Online seit 15. September

IBRRS 2025, 2408

AG Hannover, Urteil vom 10.09.2025 - 465 C 781/25

Beleidigt der Mieter seinen Vermieter in rassistischer und menschenverachtender Weise, kann dies eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.*)

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IBRRS 2025, 2350

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2025 - 1 S 23/24

1. Im Rahmen der Abwägung der Rechtsgüter der betroffenen Wohnungseigentümer ist zu berücksichtigen, dass die monierten und zu unterlassenden Fotoaufnahmen auf einem Privatgrundstück, auf dem niemand damit rechnen muss, von Dritten ungefragt fotografiert zu werden, gemacht wurden. Dies gilt insbesondere für das eigene Sondereigentum der fotografierten Person.*)

2. Fotoaufnahmen sowie Videoüberwachungen sind nur im Bereich des eigenen Sondereigentums des Fotografierenden "zur Beweissicherung" zulässig.*)

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Online seit 12. September

IBRRS 2025, 2407

BGH, Urteil vom 18.07.2025 - V ZR 76/24

1. Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.*)

2. Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine von dem Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme nachträglich zu genehmigen. Eine derartige Genehmigung ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.*)

IBRRS 2025, 2376

AG Hamburg, Urteil vom 08.08.2024 - 48 C 395/22

Der Vermieter hat die Verspätung der Betriebskostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten, wenn er durch Offenlegung der Post Box des Versorgungsunternehmens belegt, dass ihm bis zum Stichtag keine genaueren Informationen über den Gasverbrauch des Mieters zur Verfügung standen, die ihm seinerseits eine Abrechnung ermöglicht hätten.

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IBRRS 2025, 2354

AG München, Urteil vom 13.02.2025 - 1294 C 21980/24 WEG

Wenn eine Auszählung nach der Subtraktionsmethode gewählt wird, so kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der Anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und bei Abweichung vom Kopfprinzip auch deren Stimmkraft feststeht.

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Online seit 11. September

IBRRS 2025, 2378

AG Ratzeburg, Urteil vom 23.07.2025 - 17 C 235/23

1. Der Mieter kann einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

2. Der Vermieter muss ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein reichen insoweit nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf.

3. Bei der Eigenbedarfskündigung sind die Person(en) anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird sowie ein konkreter Sachverhalt, auf den sich das Interesse dieser Person(en) an der Erlangung der Wohnung stützt.

4. Identifizierbarkeit ist hinreichend, aber auch erforderlich; eine namentliche Nennung ist nicht erforderlich, solange der Mieter die Zuordnung zum privilegierten Personenkreis vornehmen kann. Dies ist nicht der Fall, wenn im Kündigungsschreiben lediglich von "einem Familienangehörigen" die Rede ist. Der Grad der Verwandtschaft ist mitzuteilen.

5. Will die Bedarfsperson gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin die Mietsache beziehen, muss die Lebensgefährtin zwar nicht namentlich, wohl aber ihr Vorhandensein und ihr Nutzungswunsch in dem Kündigungsschreiben angeben werden.

6. Dem Mieter steht für die infolge der Mietminderung im Voraus zu viel geleistete Miete gegen den Vermieter nach Bereicherungsrecht ein Rückforderungsanspruch zu, soweit dieser nicht verjährt ist.

7. Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat. Die Grenze der Geringfügigkeit nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wird nach allg. Ansicht bei rund 10% gezogen.

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IBRRS 2025, 2394

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.07.2025 - 73 C 51/25

Regelt ein Beschluss, dass ein Eigentümer ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Treppenhaus) mit seiner Wohnung verbinden darf, ohne dass die Gemeinschaft hierfür eine Kompensation erhält und ohne dass sich die deutliche Vergrößerung der Nutzfläche der Wohnung in einem größeren Anteil der Wohnung an den laufenden Kosten niederschlägt, so widerspricht dieser Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2025, 2184

LG Baden-Baden, Urteil vom 30.07.2025 - 2 O 156/24

1. Wird eine ersichtlich unzulässige Klage erhoben und diese nach - aus anderen Gründen erfolgter - Klageabweisung in erster Instanz auch im Berufungsverfahren weiterverfolgt, liegt hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung des Anwaltsvertrags.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch im Fall einer aus nur zwei Parteien bestehenden Gemeinschaft selbst prozessführungsbefugt, sie wird nur durch den nicht auf der Gegenseite am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer vertreten.

3. Wird eine Klage in Namen eines Eigentümers erhoben, obwohl die Wohnungseigentümergemeinschaft prozessführungsbefugt ist, liegt hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung des Anwaltsvertrags.

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IBRRS 2025, 2286

BGH, Beschluss vom 09.07.2025 - V ZR 163/24

1. Im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren sind Streitwert und Beschwerdewert voneinander zu unterscheiden; der Streitwert bemisst sich nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer, der Beschwerdewert nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers.

2. Eine Herabsetzung des Gegenstandswerts des Beschwerdeverfahrens ist nicht gerechtfertigt, wenn keine abweichende Bewertung des Interesses aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung dargelegt wird.

3. Der Auffangwert nach § 23 Abs. 3 Satz 2 RVG oder § 52 Abs. 2 GKG ist bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten nicht anwendbar.

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Online seit 10. September

IBRRS 2025, 2300

LG Regensburg, Beschluss vom 16.06.2025 - 21 S 25/25

1. Der Begriff des Gebäudes i.S.d. § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude. Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbstständige) Gebäude angesehen.

2. Der Annahme eines einheitlichen Gebäudes steht nicht entgegen, wenn es an einem gemeinsamen Treppenhaus und einem gemeinsamen Hauseingang oder sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen fehlt und deshalb von einem erhöhten Konfliktpotenzial nicht auszugehen ist.

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IBRRS 2025, 2265

AG Hamburg, Urteil vom 11.06.2025 - 9 C 448/24

1. Gegen das apodiktische Erfordernis von mindestens drei Vergleichsangeboten spricht schon, dass die Wohnungseigentümer - auch nach Einholung der Vergleichsangebote - nicht verpflichtet sind, das billigste oder günstigste Angebot, wie man es bei einer Ausschreibung kennt, anzunehmen und zu realisieren.

2. Das Fehlen solcher drei Angebote darf nicht grundsätzlich und undifferenziert dazu führen, dass Instandsetzungsmaßnahmen gegen den Willen der sanierungswilligen Mehrheit verschleppt werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv vorhanden und auch hinreichend durch technischen Sachverstand abgesichert ist.

3. Statt der gelegentlich zu Unrecht als zwingend angenommenen drei Vergleichsangebote sind entscheidende Faktoren etwa das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Maßnahmen bzw. deren Unterlassung für die Bausubstanz, die Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren.

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Online seit 9. September

IBRRS 2025, 2338

AG Hanau, Urteil vom 24.07.2025 - 32 C 16/25

1. Ein vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten ist für beide Parteien bindend und kann grundsätzlich nur einvernehmlich abgeändert werden.*)

2. Dem Vermieter kann ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisher verwendeten unzumutbar ist und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspricht. Verwendet der Vermieter diesen Verteilungsschlüssel jedoch weiterhin bei einer anderen Abrechnungsposition ohne Erklärung, warum dessen Verwendung dort nicht unzumutbar sei, steht ihm insgesamt kein Abänderungsrecht dieses Verteilungsschlüssels zu.*)

3. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar, den der Mieter innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gegenüber dem Vermieter rügen muss. Er kann sodann die Abrechnung kürzen, soweit die auf ihn bei Verwendung des zutreffenden Verteilungsschlüssels entfallenden Betriebskosten geringer ausfallen. Mit einem sich hieraus ergebendes Guthaben oder Rückforderungsanspruch hinsichtlich auf die Abrechnung bereits geleisteter Zahlungen kann er gegen Ansprüche Vermieters aufrechnen.*)

4. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels stellt eine vertragliche Pflichtverletzung (§ 280 BGB) dar. Die Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zur Rüge und Korrektur der Abrechnung kann der Mieter als Schadensersatz geltend machen und mit diesen gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen.*)

5. Hat der Vermieter mehrere Forderungen gegen den Mieter, ist er an dessen Leistungsbestimmung bei Erklärung der Aufrechnung gebunden (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB).*)

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IBRRS 2025, 2347

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 21442/23 WEG

1. Eine Pflichtverletzung des Ex-Verwalters liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung (hier: zur Vertreterversammlung zu laden) offensichtlich unvertretbar und/oder nicht nachvollziehbar ist.*)

2. Es kann dem Ex-Verwalter nicht angelastet werden, dass er sich bei der Raumwahl im Jahr 2020 nicht ausschließlich von der zu erwartenden Teilnehmerzahl hat leiten lassen, sondern auch von dem Wunsch, die Eigentümer von der Versammlung fernzuhalten, und hierbei nicht in den Blick genommen hat, dass die von ihm gewählten Formulierungen im Einladungsschreiben aus der Sicht eines objektiven Empfängers als Ausladung verstanden werden konnten.*)

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IBRRS 2025, 2351

OLG München, Beschluss vom 12.03.2025 - 32 W 187/25 WEG

Der Streitwert einer Klage, mit der ein Beschluss angefochten wird, in dem ein Wohnungseigentümer zu einer Leistung aufgefordert wird und mit der Durchsetzung des Anspruchs der Gemeinschaft ein Rechtsanwalt beauftragt wird, ist mit den Kosten des Rechtsstreits zu bemessen, mit dem die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich verfolgt.*)

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Online seit 8. September

IBRRS 2025, 2346

LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2025 - 11 S 44/23

1. Ist Gegenstand des Sondernutzungsrechts ein bestimmter Gartenteil, so ist der berechtigte Wohnungseigentümer zwar befugt, die Fläche gärtnerisch zu gestalten oder zu Erholungszwecken zu benutzen. Dagegen berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zur Errichtung von Gartenhäusern.*)

2. Im Sinne der Prozessökonomie muss es möglich sein, die Beschlussersetzung (Nachgenehmigung) widerklagend im Rückbauprozess geltend zu machen. Von einer Entbehrlichkeit der Vorbefassung ist auszugehen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass Bemühungen um eine entspr. Beschlussfassung nicht erfolgversprechend und daher nur unnötige Förmelei wären.*)

3. Eine Beeinträchtigung kann bereits die optische Veränderung von einem klassischen Friesenhaus hin zu einer modernen Hausfassade darstellen.*)

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