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Hervorzuhebende Urteile zum Recht am Bau

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2025, 2544

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2025 - 22 U 194/24

1. Der Verbraucher hat für bis zum Widerruf erbrachte Dienstleistungen Wertersatz zu leisten.

2. Zu Dienstleistungen in diesem Sinne gehören auch Werkleistungen (hier: Einbau eines individuell angepassten Treppenliftes).

3. Zu den erbrachten Leistungen gehören nur diejenigen Arbeiten, die sich zum Zeitpunkt der Kündigung im Bauwerk verkörpern bzw. die schon in das "Werk" eingeflossen sind, nicht jedoch bloße Vorbereitungshandlungen.

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Online seit gestern

IBRRS 2025, 2541

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.09.2025 - 29 U 50/24

1. Die Eigentümerin und Vermieterin eines auf einem fremden Grundstück errichteten Turmdrehkrans haftet den beim Umsturz des Krans verletzten Personen aus §§ 836, 837 BGB, wenn der Kran fehlerhaft errichtet wurde und sie sich wegen der Lieferung fehlerhafter Teile nicht entlasten kann.*)

2. Die mit dem Kranaufbau u.a. betraute GmbH und ihren Geschäftsführer treffen eigene Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich des im Eigentum Dritter stehenden und auf einem fremden Grundstück fehlerhaft errichteten Krans, was gegenüber den verletzen Personen eine Haftung aus § 823 Abs. 1 BGB begründen kann.*)

3. Ein Kranprüfungsvertrag zur Erfüllung der Pflichten aus § 26 Abs. 1 u. 4 DGUV Krane entfaltet keine Schutzwirkung zugunsten auf dem Nachbargrundstück verletzter Dritter. Der Prüfer übernimmt hierdurch weder ohne Weiteres eigene Verkehrssicherungspflichten noch trifft ihn eine Garantenstellung.*)

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Online seit 30. September

IBRRS 2025, 2530

OLG Köln, Urteil vom 17.09.2025 - 11 U 70/23

1. Die vertraglich vereinbarte Vorlage von Wiegescheinen zur Abrechnung eines beauftragten Erdaushubs stellt regelmäßig keine eigenständige Anspruchsvoraussetzung dar, sondern dient lediglich dem Nachweis der Vergütung.*)

2. Kann der klagende Werkunternehmer zwar keine Wiegescheine vorlegen, die berechneten Mengen aber anderweitig darlegen und beweisen, ist er hiermit nicht von vorneherein ausgeschlossen. Es reicht aus, Tatsachen vorzutragen, die dem Gericht die Möglichkeit eröffnen, gegebenenfalls mithilfe eines Sachverständigen den Mindestaufwand des Auftragnehmers zu schätzen.*)

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Online seit 25. September

IBRRS 2025, 2215

OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.05.2023 - 6 U 552/22

1. Zu den gegenseitigen Verträgen, von denen im Falle der Nichtleistung zurückgetreten werden kann, können grundsätzlich auch Vergleiche gehören, wenn die daraus folgenden Pflichten beider Parteien im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen.

2. Grundsätzlich kann eine wirksame Fristsetzung zur Erfüllung einer Zahlungspflicht auch durch Aufforderung zur "sofortigen" Zahlung erfolgen, solange der Gläubiger seinem Schuldner deutlich macht, ihm stehe nur noch ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung.

3. Trotz Zuvielforderung ist kann eine Fristsetzung unter zwei Voraussetzungen wirksam sein: Es muss angenommen werden können, dass der Schuldner auch der Aufforderung zur richtigen Leistung nicht entsprochen hätte und dass der Gläubiger die richtige Leistung als Erfüllung angenommen haben würde, statt sie als Teilleistung zurückzuweisen.

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Online seit 24. September

IBRRS 2025, 2466

LSG Hessen, Urteil vom 20.02.2025 - L 8 BA 62/22

1. Bauarbeiter, die auf Baustellen mit einfachen Arbeiten beschäftigt werden, hierfür einen Stundenlohn erhalten und am Markt nicht erkennbar unternehmerisch auftreten, sind regelmäßig abhängig Beschäftigte.*)

2. Die Anmeldung eines eigenen Gewerbes widerspricht dem nicht.*)

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Online seit 23. September

IBRRS 2025, 2450

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2025 - 10 U 86/24

1. Ein merkantiler Minderwert kann trotz technisch einwandfreier Mängelbeseitigung vorliegen, wenn die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben und der tatsächlich erzielbare Erlös deshalb verringert ist.

2. Umstände, die Anlass für das Misstrauen potenzieller Käufer geben können, werden insbesondere bei Mängeln im Bereich der Hauskonstruktion - einschließlich des Daches - angenommen werden können, bei denen eine 100%-ige Überprüfung nicht möglich ist.

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Online seit 22. September

IBRRS 2025, 2420

OLG Stuttgart, Beschluss vom 16.11.2023 - 13 U 16/23

1. Der Annahme eines Außer-Geschäftsraum-Vertrags steht nicht entgegen, dass ein Treffen, bei dem die Vertragsunterzeichnung erfolgt, auf die Initiative des Verbrauchers zurückgeht und diesem zuvor bereits ein Angebot des Unternehmers zugegangen war, wenn der unterzeichnete Vertragstext nicht vollständig mit einem zuvor überlassenen Angebot übereinstimmt.

2. Sofern es sich nicht um einen Verbraucherbauvertrag handelt, steht dem Unternehmer, der den Verbraucher-Besteller nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat, nach Widerruf kein Wertersatz zu.

3. Der Widerruf ist nur ausnahmsweise - unter dem Gesichtspunkt besonderer Schutzbedürftigkeit des Unternehmers - rechtsmissbräuchlich, etwa bei arglistigem Verhalten des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer oder bei Vorliegen besonders gravierender Umstände (hier jeweils verneint).

4. Eine Rückgewährpflicht des Verbrauchers (in Natur) scheidet jedenfalls dann aus, wenn es sich - wie hier - um Bauleistungen handelt, die wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks geworden sind. Sie scheidet aber auch dann aus, wenn die vom Unternehmer erbrachte Bauleistung, die vollständig wesentlicher Bestandteil des Grundstücks des Verbrauchers geworden ist, nicht "ohne Weiteres" bzw. "problemlos" abgebaut und entfernt werden kann.

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Online seit 19. September

IBRRS 2025, 2388

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.2025 - 020 KLs 17/22

1. Der mit sämtlichen Leistungsphasen der HOAI beauftragte Architekt übernimmt die mit der Planung und Überwachung in Verbindung stehenden Verkehrssicherungspflichten; der Auftraggeber bleibt lediglich sekundär verkehrssicherungspflichtig.

2. Der Architekt handelt sorgfaltswidrig, wenn er es in seiner Rolle als bauordnungsrechtlich verantwortlicher Bauleiter unterlässt, einen fachlich ausreichend qualifizierten Fachbauleiter heranzuziehen. Gleiches gilt, wenn er eingeschaltete Fachbauleiter im Hinblick auf eine sorgfaltsgemäße Auswahl von bauausführenden Unternehmen oder die Einhaltung einschlägiger technischer Vorschriften zum Gefahrenschutz zur Wahrung der Verkehrssicherungspflichten nicht instruiert und ausreichend überwacht.

3. Der Architekt handelt sorgfaltswidrig, wenn er es unterlässt, die Leistungen des mit statischen Fragen befassten Fachplaners und der weiteren Baubeteiligten im Hinblick auf den Stand der Tragwerksanamnese sorgfaltsgemäß zu koordinieren und dafür Sorge zu tragen, dass die Hinweise des Tragwerksplaners auf die Erforderlichkeit einer Mauerwerksprüfung in dessen statischer Berechnung umgesetzt werden.

4. Die vom Architekten schon in der Grundlagenermittlung geschuldete Beratung hat sich damit zu befassen, welche vorgreiflichen Untersuchungen unter anderem zur Feststellung des Zustands vorhandener Bausubstanz notwendig werden.

5. Der Architekt hat den Auftraggeber im Hinblick auf die Erforderlichkeit der Beauftragung eines SiGeKo rechtzeitig zu beraten.

6. Der Architekt verstößt gegen gegen die anerkannten Regeln der Technik (hier: DIN 4123 - Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude), wenn er es unterlässt, seine Aufgaben im Zusammenhang mit der Vergabe und Überwachung von Durchbrucharbeiten an eine fachlich qualifizierte Person zu delegieren, die auf Grundlage ihres Fachwissens imstande ist, sicherzustellen, dass die Durchbrucharbeiten durch ein geeignetes Fachunternehmen geplant und ausgeführt werden, sowie dass die für eine fachgerechte Vorgehensweise zu wahrenden technischen Vorgaben durch dieses Unternehmen eingehalten werden.

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Online seit 18. September

IBRRS 2025, 2364

OLG Celle, Beschluss vom 14.08.2024 - 3 U 15/24

1. Ob Preissteigerungen infolge des Ukrainekriegs den Auftragnehmer zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen, ist eine Frage des Einzelfalls. Hierfür ist es erforderlich, unter Offenlegung der Preiskalkulation vorzutragen, wie diese bei Abschluss des Vertrags vor Kriegsbeginn war und wie sie danach gewesen wäre. Jedenfalls der Verweis auf die allgemeine Preisentwicklung genügt nicht. Gleiches gilt für ein Kündigungsrecht wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

2. Gehen beide Parteien übereinstimmend davon aus, dass durch eine Kündigung des Auftragnehmers der Vertrag beendet ist und zur Abrechnung und Feststellung des Bautenstands ein Schiedsgutachten eingeholt werden soll, kann darin eine konkludente Vertragsaufhebung zu sehen sein.

3. Eine offenbare Unrichtigkeit und damit Unverbindlichkeit des eingeholten Schiedsgutachtens liegt vor, wenn sich die Unrichtigkeit dem sachkundigen und unbefangenen Beobachter aufdrängt. Hierzu gehört auch die Anwendung eines unrichtigen oder vertragswidrigen Bewertungsmaßstabs.

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Online seit 17. September

IBRRS 2025, 2440

BGH, Beschluss vom 20.08.2025 - VII ZB 4/25

1. Ein Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB wird gem. § 887 ZPO vollstreckt.*)

2. Auch bei der Vollstreckung eines Titels über einen Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB kann der Gläubiger, der Hinterlegung als Art der Sicherheitsleistung gewählt hat, vom Schuldner gem. § 887 Abs. 2 ZPO Vorauszahlung des zu hinterlegenden Betrags an sich selbst und nicht lediglich an die Hinterlegungsstelle verlangen.*)

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Online seit 12. September

IBRRS 2025, 2317

OLG Schleswig, Urteil vom 25.07.2025 - 1 U 16/24

1. Nimmt der Besteller den Werkunternehmer auf Leistung Zug um Zug gegen Werklohnzahlung in Anspruch, so hindert die Rechtskraft des stattgebenden Urteils den Besteller nicht daran, von dem Werkunternehmer weiterhin die von diesem nach materiellem Recht geschuldete Vorleistung zu verlangen. Soweit die Zug-um-Zug-Verurteilung nicht auf der Abweisung eines unbeschränkten Antrags auf Leistung beruht, umfasst die Rechtskraft des Urteils die Pflicht des Bestellers zur Gegenleistung nicht.*)

2. Eine Regelung in vorformulierten Vertragsbedingungen des Werkunternehmers über die Lieferung und Montage einer Küche, wonach der Besteller seine Leistung vor dem Einbau der Küche zu erbringen hat, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Bestellers dar.*)

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Online seit 11. September

IBRRS 2025, 2369

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2023 - 2 U 24/22 (Hs)

1. Eine Abweichung von der üblichen Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 3 BGB wegen des arglistigen Verschweigens eines offenbarungspflichtigen Mangels (hier bei der Ausführung der Herstellung einer Unterdeckenkonstruktion im Hinblick auf das Brandschutzkonzept) setzt voraus, dass der Auftragnehmer diese Mängel (hier u.a. Vorlage nicht passender Prüfzeugnisse) kannte oder hätte wahrnehmen und erkennen müssen und diese Umstände zumindest bedingt vorsätzlich gegenüber dem Auftraggeber verschwiegen hätte (hier: verneint).*)

2. Eine der Arglist gleichstehende Verletzung der sog. Organisationsobliegenheit kommt nicht schon bei jedem Fehler des Auftragnehmers bei der Auswahl seines Personals bzw. seiner Nachauftragnehmer in Betracht, sondern der Fehler muss ein solches Gewicht besitzen, dass es gerechtfertigt ist, den Auftragnehmer demjenigen Unternehmen gleichzustellen, welches einen Mangel arglistig verschweigt. Das ist regelmäßig nur dann der Fall, wenn er Personal zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht einsetzt, von dem er weiß, dass es dieser Pflicht nicht nachgekommen wird oder nicht nachkommen kann.*)

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IBRRS 2025, 2398

LG Kleve, Urteil vom 28.05.2025 - 1 O 124/24

Ein mit der Verlegung von Rohren im Horizontalspülbohrverfahren beauftragter (Tief-)Bauunternehmer verletzt seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er nicht alle Übergangsschächte auf den von der Baumaßnahme betroffenen Grundstücken in Bezug auf die Hausanschlussleitungen öffnet und einsieht, um zu überprüfen, in welcher Tiefe das Rohr mit den Leitungen verlegt ist, damit er sich bezüglich der Bohrungshöhe darauf einstellen kann.

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Online seit 9. September

IBRRS 2025, 2363

OLG Naumburg, Urteil vom 21.12.2023 - 2 U 90/22

1. Eine den Anspruch auf Mehrvergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B begründende Änderung des Bauentwurfs oder andere (vergleichbare) Anordnung des Auftraggebers kann auch den Baugrund betreffen.*)

2. Der mit Spezialtiefbauarbeiten beauftragte Bauunternehmer muss darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass seine Vertragsleistungen durch eine abweichende Beschaffenheit der Bodenschichten von dem vom Besteller mitgeteilten Baugrundmodell erheblich erschwert wurden. Insoweit muss er konkrete Abweichungen vortragen.*)

3. Ein Fachunternehmen, welches im Rahmen der ihm eingeräumten Ausführungsfreiheit ein zur Erreichung des Werkerfolgs geeignetes technologisches Verfahren in eigener Verantwortung auswählen muss, kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Baugrundgutachter des Bestellers nach der ausführlichen Mitteilung der Daten zum Baugrundmodell ein technologisches Verfahren "eingeschränkt empfiehlt", das sich nachträglich als objektiv ungeeignet erweist und deswegen einen erheblichen Mehraufwand zur Leistungserbringung notwendig macht.*)

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Online seit 5. September

IBRRS 2025, 2318

LG Karlsruhe, Urteil vom 08.07.2025 - 4 O 129/25

1. Die Verjährung eines Anspruchs aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft, die vorsieht, dass der Bürge nur unter den in § 650f Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen zur Zahlung verpflichtet ist, beginnt nicht, ehe diese Voraussetzungen nicht eingetreten sind.*)

2. Solange die Verjährung einer Bürgschaftsschuld nicht begonnen und der Bürge seine Haftung nicht ernsthaft bestritten hat, besteht grundsätzlich kein Feststellungsinteresse für eine Feststellungsklage gegen den Bürgen. Offen bleibt, ob Abweichendes gilt, wenn sich der Bürge auf Aufforderung des Gläubigers nicht dazu erklärt, ob er die Hauptschuld und die daraus gegebenenfalls folgende - nicht fällige - Bürgschaftsschuld anerkennt.*)

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Online seit 3. September

IBRRS 2025, 1035

OLG München, Beschluss vom 13.06.2024 - 20 U 1009/24 Bau

1. Der Besteller kann die Abnahme auch vor Fertigstellung der Leistungen erklären.

2. Ein Weiterverkauf der Immobilie, auf die sich die beauftragten Bauleistungen bezogen, kann im bauvertraglichen Verhältnis zum Unternehmer eine konkludente Abnahme darstellen.

3. Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags, in den die VOB/B einbezogen ist, dass sich die Gewährleistung "nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB" richtet, dann gelten für die Verjährung - und deren Hemmung - ausschließlich die Bestimmungen des BGB; die (nur) in der VOB/B vorgesehene Möglichkeit, die noch laufende Verjährungsfrist durch ein schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen zu verlängern, besteht dann nicht.

4. Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln kann nur angenommen werden, wenn der Unternehmer einen Mangel kennt und ihn dennoch nicht gegenüber dem Auftraggeber offenbart. Die Beweislast hierfür trägt der Besteller.

5. Eine Hemmung der Verjährung durch Zustellung eines Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens tritt nur bezüglich solcher Mängel ein, auf die sich die Sicherung des Beweises bezieht.

6. Ein Teilurteil darf nur ergehen, wenn die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist.

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