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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 12. Juni

IBRRS 2025, 1511

BGH, Beschluss vom 14.05.2025 - XII ZR 88/23

1. Die Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, IMR 2016, 71 = NZM 2016, 98).*)

2. Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber des Grundstücks, der gem. § 566 BGB kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (im Anschluss an BGHZ 40, 255, und BGH, Urteil vom 30.05.1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388).*)

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IBRRS 2025, 1442

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.05.2025 - 19 U 127/24

1. Ein Gesamtschuldnerausgleich zwischen einem Architekten und einem Fachplaner setzt eine Pflichtverletzung des Fachplaners gegenüber dem Bauherrn voraus.*)

2. Der Fachplaner verletzt keine vertraglichen Hauptpflichten gegenüber dem Bauherrn, wenn in dem zwischen ihnen geschlossenen Werkvertrag als Vertragsgrundlage eine Entwurfsplanung vereinbart ist und der Fachplaner die Fachplanung auf dieser Grundlage erbringt. Wird nach Vertragsabschluss und nach Bauantragstellung die Ausführungsplanung geändert, muss der Fachplaner diese - vorbehaltlich einer anderen vertraglichen Vereinbarung - nur überprüfen, wenn er damit vom Bauherrn beauftragt wird.*)

3. Der Fachplaner, der von dem Bauherrn nicht mit der Überprüfung einer geänderten Ausführungsplanung beauftragt ist, verletzt auch keine vertragliche Nebenpflicht gegenüber dem Bauherrn, wenn er zwar von dieser geänderten Ausführungsplanung Kenntnis erlangt, aber einen Hinweis auf die Notwendigkeit einer erneuten fachplanerischen Überprüfung unterlässt. Die Entscheidung, ob die Ergebnisse der Fachplanung für die geänderte Ausführungsplanung ausreichen, obliegt dem Architekten, der von dem Bauherrn mit der Änderung beauftragt ist. Der Bauherr kann nicht erwarten, dass der Fachplaner - ohne Auftrag - mögliche Mängel von späteren Planungsänderungen des Architekten durch eigene Überprüfungen und Berechnungen aufdeckt.*)

4. Selbst wenn - wie nicht - ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn gegen den Fachplaner wegen einer Nebenpflichtverletzung bestehen würde, könnte ein Gesamtschuldnerausgleich ausgeschlossen sein, weil der Mitverursachungsanteil des Fachplaners vollständig hinter dem Mitverursachungsanteil des Architekten zurücktreten könnte, der eine risikoträchtige Änderung der Ausführungsplanung im Auftrag des Bauherrn vornimmt, ohne den Fachplaner erneut einzubeziehen.*)

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IBRRS 2025, 1494

VK Berlin, Beschluss vom 04.04.2025 - VK B 1-3/25

1. Ein Auftrag über die die "Errichtung einer VDI-Infrastruktur, Lieferung und Montage von Rechenzentrumscontainern" ist kein Bauauftrag, sondern ein Dienstleistungsauftrag.

2. Die Nichtbeantwortung von Bieterfragen ist vergaberechtswidrig und verletzt den Bieter in seinen Rechten. Es besteht keine Bieterobliegenheit, den öffentlichen Auftraggeber an die Beantwortung von Bieterfragen zu erinnern.

3. Die 30-Tages-Frist zur Feststellung der Unwirksamkeit des öffentlichen Auftrags ist nicht anwendbar, wenn die Information der Bieter durch den öffentlichen Auftraggeber unzureichend ist.

4. Im vergaberechtlichen Nachprüfungsverfahren besteht keine aktive Nutzungspflicht des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs (beA). Die Vorschrift des § 130d ZPO ist im Vergabenachprüfungsverfahren nicht (analog) anwendbar.

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IBRRS 2025, 1376

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.05.2025 - 7 S 3.25

1. Die (fingierte) Änderungsgenehmigung entfaltet zusammen mit der immissionsschutzrechtlichen Ausgangsgenehmigung Konzentrationswirkung.

2. Es besteht keine besondere Dringlichkeit für die vorläufige Feststellung der Konzentrationswirkung einer (fingierten) Änderungsgenehmigung, wenn nicht erkennbar ist, dass sich die Behörde über die Rechtsauffassung des Gerichts hinwegsetzen wird.

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IBRRS 2025, 1485

VG Aachen, Urteil vom 31.03.2025 - 5 K 1496/24

1. Ermessensfehlerhafte Festsetzung einer Gebühr für eine Teilungsgenehmigung.*)

2. Für die Bemessung von Rahmengebühren bleibt der Höchstbetrag Fällen mit deutlich überdurchschnittlichem Wert und hohem Aufwand vorbehalten.

3. Nr. 2.5.1.1 der Empfehlung des Deutschen Städte- und Gemeindebundes zur Baugebührenbemessung verstößt gegen § 9 GebG-NW und ist daher rechtswidrig.

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IBRRS 2025, 1505

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.02.2025 - 3 C 181/24

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass die spätestens am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss, so ist diese Regelung unwirksam, weil sie dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

2. Streiten Mieter und Vermieter lauthals und zieht sich der Mieter mit den Worten "er gehe jetzt, bevor er handgreiflich wird" zurück, rechtfertigt dies eine Kündigung nicht, da das Verhalten deeskaliernd ist.

3. Eine laut geführte mündliche Streitigkeit in der Sache rechtfertigt für sich allein keine Kündigung.

4. Die einmalige Äußerung eines Verdachts der Schwarzarbeit im Rahmen eines Streitgesprächs über die Begründetheit konkreter Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung rechtfertigt nicht die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.

5. Soweit empfangsbedürftige Willenserklärungen einem Formerfordernis unterliegen, müssen diese Erklärungen nicht nur formgerecht erstellt werden, sondern auch in der vorgeschriebenen Form dem Empfänger zugehen.

6. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

7. Das Kündigungsrecht kann der Vermieter dann nicht mehr ausüben, wenn sein Verhalten gegen Treu und Glauben verstößt. Der Vermieter hat sein Kündigungsrecht alsbald auszuüben; ein längeres Zuwarten oder Dulden dieses Zustands, insbes. laufende Mietkürzungen, kann zum Verlust des Kündigungsrechts führen.

8. Eine Unpünktlichkeit mit lediglich zwei Monatsmieten genügt zumindest bei einem langjährigen Mietverhältnis noch nicht für eine ordentliche Kündigung.

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IBRRS 2025, 1471

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.05.2025 - 980a C 9/24 WEG

1. Ein Beschluss ist nichtig, wenn die rein tatsächliche Durchführbarkeit nicht möglich oder zweifelhaft ist, der Beschluss also auf eine unmögliche Handlung gerichtet ist. Dieselbe Rechtsfolge trifft auch Beschlüsse, die Regelungen zu Lasten Dritter enthalten.

3. Ein Beschluss, der die Auszahlung eines bestimmten Betrags von Geldern, die wegen Mängeln noch auf einem Notaranderkonto liegen, an den insolventen Bauträger vorsieht, ist nichtig, da er nicht durchführbar ist ohne die - verweigerte - Zustimmung der betreffenden Käufer.

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IBRRS 2025, 1508

SG Münster, Beschluss vom 25.07.2024 - S 30 SF 51/24

1. Inhaber von Vergütungsansprüchen können nur die vom Gericht beauftragten Sachverständigen sein. Die Vergütung steht demjenigen zu, der (vom Gericht) beauftragt worden ist. Dies sind die vom Gericht ernannten Sachverständigen.

2. Angesichts der dienenden Funktion von Sachverständigen als sog. Hilfspersonen beim Erkenntnisprozess des Gerichts ist zweifelhaft, ob gerichtlich bestellte Sachverständige ihre Vergütungsansprüche an Dritte (hier: an eine gewerbliche Abrechnungsgesellschaft) abtreten können.

3. Einem gerichtlich bestellten Sachverständigen steht für die Erstellung eines schriftlichen Gutachtens kein Anspruch auf Vergütung zu, wenn der Gutachtenauftrag wirksam und rechtzeitig vom Gericht aufgehoben/widerrufen wurde.

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IBRRS 2025, 1423

BGH, Beschluss vom 29.04.2025 - X ARZ 79/25

Eine Durchbrechung der Bindungswirkung von Verweisungsentscheidungen entsprechend § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO kommt allenfalls bei "extremen Verstößen" gegen die den Rechtsweg und seine Bestimmung regelnden materiell- und verfahrensrechtlichen Vorschriften in Betracht.

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Online seit 11. Juni

IBRRS 2025, 1427

KG, Beschluss vom 19.02.2025 - 21 U 186/24

1. Der mit Erdarbeiten beauftragte Auftragnehmer ist verpflichtet, sich über die Tragfähigkeit eines Tiefgaragendachs zu informieren, bevor er auf diesem Hohlkörper einen Minibagger einsetzt und dort zusätzlich beträchtlichen Erdaushub aufschüttet.

2. Das Verkehrsschild "Feuerwehrzufahrt freihalten" trifft keine Aussage dazu, auf welche Belastung eine Zufahrt ausgelegt ist.

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IBRRS 2025, 1477

VK Thüringen, Beschluss vom 13.08.2024 - 5090-250-4003/476

Eine Gestattung der vorzeitigen Zuschlagserteilung darf nur in besonderen Ausnahmefällen erfolgen, in denen ein dringendes Interesse des Auftraggebers und der Allgemeinheit an einer sofortigen Erteilung des Zuschlags besteht, welches deutlich das Interesse an einer ordnungsgemäßen Durchführung des Nachprüfungsverfahrens übersteigt (hier verneint).

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IBRRS 2025, 1491

OLG Naumburg, Urteil vom 19.12.2024 - 2 U 39/24 (Lw)

1. Wird ein Landpachtvertrag zwischen dem Eigentümer und einer GmbH & Co. KG für eine Vertragsdauer von zwölf Jahren geschlossen, so erfüllt der Vertrag das Formerfordernis nach § 585a BGB, wenn die Urkunde im Vertragseingang die Bezeichnung der Pächterin als GmbH & Co. KG enthält und der Vertrag im Feld „Unterschrift des Pächters“ von einer natürlichen Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet wird.*)

2. Eine im Landpachtvertrag vorgesehene Option der einseitigen Verlängerung des Vertrages kann vom Optionsinhaber bis zum Ablauf der ursprünglichen – hier befristeten – Vertragslaufzeit ausgeübt werden. Diesem Recht steht eine zuvor ausgesprochene, jedoch unwirksame ordentliche Kündigung nicht entgegen.*)

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Online seit 10. Juni

IBRRS 2025, 1487

BGH, Urteil vom 22.05.2025 - VII ZR 129/24

Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm in einem Bauträgervertrag vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.*)

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IBRRS 2025, 1475

OLG Celle, Urteil vom 14.05.2025 - 14 U 238/24

1. § 650c Abs. 3 BGB ist - ebenso wie § 650d BGB - auf Bauverträge anwendbar, in die die VOB/B einbezogen ist. Will der Unternehmer nach § 650c Abs. 3 BGB vorgehen, müssen aber auch im VOB/B-Vertrag die Voraussetzungen des § 650b BGB gegeben sein (Anschluss an OLG München, IBR 2024, 223.*)

2. Das Vorliegen eines Nachtragsangebotes nach § 650b Abs. 1 S. 2 BGB setzt - über die Voraussetzungen der §§ 145 ff. BGB hinaus - voraus, dass der Besteller durch dieses in die Lage versetzt wird, die auf ihn im Falle einer Beauftragung zukommenden Zusatzkosten wenigstens annähernd abzuschätzen. Das Angebot muss zeitlich vor der Anordnung nach § 650b Abs. 2 BGB in hinreichend bestimmter Form vorliegen, da es der Unternehmer andernfalls in der Hand hätte, durch ein nachträgliches Angebot die Höhe seiner Abschlagszahlungen nach § 650c Abs. 3 BGB selbst festzulegen.*)

3. Leistungsänderungen, die sich nicht auf die bautechnische Leistung (den sog. Bauinhalt), sondern lediglich auf die Bauumstände, insbesondere die Bauzeit, beziehen, werden von § 650b Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfasst.*)

4. Der gesetzlich vermutete Verfügungsgrund des § 650d BGB entfällt wegen Selbstwiderlegung, wenn der Antragssteller von der Möglichkeit der Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes unangemessen lange keinen Gebrauch macht. Wie lange ein Antragssteller mit dem Verfügungsantrag zuwarten darf, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.*)

5. Die Dringlichkeitsvermutung des § 650d BGB ist auf Streitigkeiten über Anordnungen nach § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B und die Berechnung von Nachtragsvergütungen nach § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B sowie über auf andere Anspruchsgrundlagen als § 650c BGB gestützte Vergütungsansprüche nicht anwendbar.*)

IBRRS 2025, 1486

LG Berlin II, Beschluss vom 30.12.2024 - 63 S 202/24

1. Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist (Anschluss an LG Berlin, GE 2017, 778).

2. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung für Notfälle "gegebenenfalls" vor.

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IBRRS 2025, 1472

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.05.2025 - 980b C 37/24 WEG

1. Bei dem Abriss einer Bestandsgarage bzw. dem Neubau einer Einzelgarage handelt es sich um eine "bauliche Veränderung" i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.

3. Entgegen früherer Rechtslage ist der gestattenden Beschlussfassung rechtlich immanent, dass derjenige Eigentümer, dem die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird, die dadurch in Anspruch genommene Gemeinschaftsfläche exklusiv - im Sinne eines faktischen Sondernutzungsrechts - nutzen darf; einer Vereinbarung dazu bedarf es indes nicht (mehr).

4. Ob eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen ist, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Bezugspunkt für diese Beurteilung ist die gesamte Wohnungseigentumsanlage im Rahmen eines sog. Vorher-Nachher-Vergleichs.

5. Ein Wohnungseigentümer wird gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt, wenn die beabsichtigte bauliche Veränderung für ihn zu einem beachtenswerten Nachteil führt. Eine "Benachteiligung" in diesem Sinne setzt nicht nur voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden, sondern die bauliche Veränderung muss auch zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer untereinander führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern. Einem Eigentümer muss ein "Sonderopfer" abverlangt werden.

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IBRRS 2025, 1444

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.05.2025 - 13 WF 49/25

1. Ergibt sich der Grund zur Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit aus dem Inhalt eines schriftlichen Gutachtens, dann läuft die Frist zur Ablehnung eines Sachverständigen grundsätzlich gleichzeitig mit der vom Gericht gesetzten - und gegebenenfalls auch verlängerten - Frist zur Stellungnahme ab.

2. Kritik an Inhalt und Methode eines Sachverständigengutachtens, inhaltliche Mängel, mangelnde Sachkunde oder mangelnde Sorgfalt des Sachverständigen sind allein nicht geeignet, die Besorgnis der Befangenheit zu begründen. Derartiges gibt allenfalls Anlass, eine ergänzende erläuternde Stellungnahme anzufordern oder die mündliche Anhörung des Sachverständigen zu veranlassen.

3. Mängel der Begutachtung können nur relevant sein, wenn sie nach Art oder Häufung den Eindruck einer sachwidrigen Voreingenommenheit es Sachverständigen erwecken.

IBRRS 2025, 1467

KG, Beschluss vom 04.06.2025 - 21 W 26/25

Bei der Streitwertbemessung für ein Sicherungsverlangen gem. § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Zuschlag i.H.v. 10% für Nebenforderungen nicht werterhöhend in Ansatz zu bringen.*)

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Online seit 6. Juni

IBRRS 2025, 1399

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.05.2025 - 29 U 38/24

1. Ein für den Verbraucher widerruflicher Außer-Geschäftsraum-Vertrag liegt auch dann vor, wenn der Vertrag zwischen dem Verbraucher-Auftraggeber und dem bauausführenden Unternehmer unter Einschaltung eines Architekten als Verhandungsgehilfen geschlossen wurde.

2. Ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem bauausführenden Unternehmer (nur) über Innenputz-, Maler- und Trockenbauarbeiten stellt keinen Verbraucherbauvertrag dar.

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IBRRS 2025, 1468

VG Düsseldorf, Urteil vom 10.04.2025 - 6 K 4798/21

1. Ein Zuwendungsgeber ist zum Widerruf der gewährten Zuwendung berechtigt, wenn ein schwerer Verstoß gegen Vergaberecht vorliegt. Ein derartiger Verstoß liegt bei fehlender eindeutiger und erschöpfender Leistungsbeschreibung vor (wie Runderlass des Finanzministeriums vom 18.12.2003 - I 1-0044-3/8).*)

2. Zur Abgrenzung zwischen konstruktiver Leistungsbeschreibung (= Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis) und (teil-)funktionaler Leistungsbeschreibung (Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm).*)

3. Eine Leistungsbeschreibung ist eindeutig, wenn aus Sicht eines durchschnittlichen und mit der Art der ausgeschriebenen Leistung vertrauten Bieters klar ersichtlich ist, welche Leistung der Auftragnehmer zu welcher Zeit, in welchem Umfang und in welcher Qualität zu erbringen hat und welche Anforderungen und Bedingungen an die vom Auftraggeber geforderte Leistung gestellt werden.*)

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IBRRS 2025, 1270

BVerwG, Urteil vom 23.01.2025 - 7 C 4.24

Der Einwirkungsbereich einer Anlage im Sinne der Nr. 2.2 TA Lärm ist auch bei mehr als zwölf auf den Immissionsort einwirkenden Anlagen nicht zu erweitern.*)

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IBRRS 2025, 1460

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.05.2025 - 22 C 4/25 WEG

1. Zwar können die Miteigentumsanteile nicht per Beschluss geändert werden, ergibt die Auslegung jedoch, dass mit dem Beschluss nicht die Miteigentumsanteile, sondern vielmehr nur der allgemeine Verteilungsschlüssel geändert werden soll (von den Miteigentumsanteilen zu den neu berechneten Wohnflächen), so ist er wirksam.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

3. Ein geänderter Maßstab, der an die tatsächlichen Wohnflächen anknüpft, stellt eine angemessene und gleichberechtigte Kostenverteilung sicher.

4. Mit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssel darf nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden.

5. Eine Änderung der Abrechnungsgrundlagen - in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung - während des laufenden Abrechnungsjahres ist aber möglich.

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IBRRS 2025, 1466

OLG Koblenz, Beschluss vom 02.06.2025 - 12 VA 10/24

1. Dritte haben nur dann ohne Einwilligung der Prozessparteien ein Akteneinsichtsrecht, wenn ein rechtliches Interesse glaubhaft gemacht wird.

2. Das rechtliche Interesse muss sich aus der Rechtsordnung selbst ergeben und verlangt als Mindestbedingung ein auf Rechtsnormen beruhendes oder durch solche geregeltes gegenwärtiges Verhältnis einer Person zu einer anderen Person oder zu einer Sache.

3. Der - nicht am Prozess beteiligte - Bauherr, der außergerichtlich sowohl Architekten als auch Bauunternehmen wegen Mängeln gesamtschuldnerisch auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, hat ein rechtliches Interesse daran, durch Akteneinsicht festzustellen, welche Innenausgleichsansprüche der klagende Architekt gegen die beklagten Bauunternehmen geltend macht.

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Online seit 5. Juni

IBRRS 2025, 1437

KG, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22

1. Der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" im Sinne der MaBV ist mit der Herstellung der Abnahmereife gleichzusetzen. Das Vertragsobjekt des Bauträgervertrags ist deshalb "vollständig fertig gestellt", wenn es insgesamt abgenommen oder die in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche abnahmereif hergestellt sind.*)

2. Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sog. Protokollmängel, hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zu Gunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung.*)

3. Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, durch die die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers auf einen wirtschaftlich abgrenzbaren Abschnitt einer Wohnungseigentumsanlage beschränkt wird, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung des Bauträgers wirksam.*)

4. Die folgende Bestimmung zur Regelung von Flächenabweichungen des Vertragsobjekts ist - auch als Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauträgers - wirksam: "Verändert sich die ca.-Fläche des Kaufgegenstands um mehr als 3%, so verändert sich der Kaufpreis entsprechend für die 3% überschreitende Abweichung. Maßgeblich für die Flächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung, wobei bei der Berechnung die Rohbaumaße zu Grunde gelegt und die Flächen ohne Putzabzug ermittelt wurden sowie nicht tragende Zwischenwände, Vorwandinstallationen und Treppen übermessen wurden."*)

IBRRS 2025, 1328

OLG München, Urteil vom 06.03.2025 - 14 U 3532/24

1. Ist in einem Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer bis zur endgültigen Räumung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, ist hier kein Mietvertrag, sondern ein Nutzungsverhältnis sui generis vereinbart.

2. Dies gilt erst recht, wenn die Parteien notariell beraten eine Räumungspflicht vereinbaren.

3. Ein Nutzungsverhältnis sui generis geht nicht nach § 566 BGB auf einen Zweiterwerber über.

4. Kauft der Zweiterwerber das Objekt, um seinen Verwandten (= Erstverkäufer) die dauerhafte Nutzung des Hauses gegen Entgelt zu ermöglichen, wird hier ein Mietverhältnis begründet.

5. Die betragsmäßig bestimmte Erhöhung des geschuldeten Mietzinses zu einem bestimmten Zeitpunkt stellt eine sog. "Staffelmiete" dar. Es genügt eine einmalige Erhöhung, um von einer Staffelmietvereinbarung auszugehen.

6. Eine solche Staffelmietvereinbarung bedarf jedoch der Schriftform.

7. Rechtsfolge der fehlenden Schriftform ist nur die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages als solchen.

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IBRRS 2025, 1199

LG München I, Urteil vom 18.12.2024 - 1 S 13549/23 WEG

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird.

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IBRRS 2025, 1440

OLG Köln, Beschluss vom 20.05.2025 - 11 W 13/25

Das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde ist gegen die Zurückweisung von Ergänzungsfragen zu einem im selbstständigen Beweisverfahren eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachten statthaft.*)

Online seit 4. Juni

IBRRS 2025, 1451

BGH, Urteil vom 14.05.2025 - VIII ZR 256/23

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.*)

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IBRRS 2025, 1433

KG, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 193/24

1. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Nachbar nicht dulden muss und aus besonderen Gründen auch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

2. Hiervon ist auszugehen, wenn flüssiger Beton während des Transports auf ein fremdes Grundstück fällt, da der Nachbar eine solche Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann.

3. Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Dies ist bei einem der Bebauung des Grundstücks des Störers dienenden Betontransports über das beeinträchtigte Grundstück hinweg zu bejahen.

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IBRRS 2025, 1436

AG Pankow, Urteil vom 12.03.2025 - 2 C 5016/24

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen.

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IBRRS 2025, 0585

AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2025 - 244 C 7118/20 WEG

1. Ist der Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage unwirksam, kann der Verwalter weder auf vertraglicher Grundlage noch nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag von der Eigentümergemeinschaft Zahlung eines Sonderhonorars für die Abwicklung einer größeren, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahme verlangen.

2. Bestandsgeschützte bauliche Anlagen sind nicht davor gefeit, dass, sobald dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig wird, behördlicherseits zweckdienliche Anforderungen - hier: des Brandschutzes, weil bei der Herstellung der Fassadenverkleidungen entgegen der Bayerischen Bauordnung und der Hochhausrichtlinien brennbare Baustoffe verwendet wurden - gestellt werden.

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IBRRS 2025, 1428

KG, Beschluss vom 29.05.2025 - 21 W 23/25

Das Ablehnungsrecht gem. § 406 ZPO erstreckt sich nicht auf Hilfspersonen, die dem gerichtlichen Sachverständigen lediglich beigestellt sind.*)

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Online seit 3. Juni

IBRRS 2025, 1344

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.12.2022 - 29 U 192/21

1. Der Mindestschallschutz nach der DIN 4109 setzt lediglich - auch für den Umbau denkmalgeschützter Gebäude geltende - Mindeststandards, bietet aber für durchschnittliche Wohnansprüche keinen ausreichenden Schallschutz.

2. Bei neu zu errichtenden Wohnungen muss die Planung des Architekten einen erhöhten Schallschutz vorsehen.

3. Der Honoraranspruch des Architekten wird nicht fällig, wenn die Schlussrechnung des Architekten nicht prüfbar ist und der Auftraggeber die fehlende Prüfbarkeit rechtzeitig rügt.

IBRRS 2025, 0643

LG München I, Urteil vom 09.01.2025 - 36 S 10132/23 WEG

1. Wenn eine Beschlussfassung in zwei getrennten Beschlüssen erfolgt, ist § 139 BGB nicht anwendbar, da die getrennte Beschlussfassung nach § 23 Abs. 4 WEG dazu führt, dass die Beschlüsse eigenständig zu behandeln sind und in ihrem Bestand vom Schicksal des jeweils anderen nicht berührt werden.

2. Eine Vereinbarung (Öffnungsklausel), die (auch) die Änderung der Kostenverteilung nach dem WEG a.F. erleichterte, steht der durch das WEMoG vorgesehenen weitergehenden Erleichterung der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht entgegen.

3. Ein Beschluss, der den tatsächlichen Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs nicht sachgerecht berücksichtigt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Als willkürlich und ermessensfehlerhaft ist eine Änderung des Verteilerschlüssels insbesondere anzusehen, wenn sie aus sachfremden Erwägungen erfolgt und nur dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient, die sich besserstellen wollen, ohne dass eine höhere Verteilungsgerechtigkeit sichergestellt wird, also ohne dass für den geänderten Verteilerschlüssel inhaltliche, objektbezogene Gründe sprechen.

5. Ein Ausnutzen der Stimmenmehrheit durch eine Gruppe von Eigentümern zu eigenen Gunsten (Majorisierung) kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

IBRRS 2025, 1419

BGH, Beschluss vom 08.05.2025 - V ZR 152/24

1. Ein Verzicht auf die Vernehmung eines Zeugen gem. § 399 ZPO ist widerruflich und hindert die Partei nicht daran, den Zeugen später erneut zu benennen.

2. Eine vorweggenommene Beweiswürdigung, die die Vernehmung eines Zeugen als unergiebig ansieht, ist unzulässig.

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IBRRS 2025, 0996

OLG Köln, Beschluss vom 15.03.2023 - 19 U 75/22

1. Die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs setzt eine vorherige Abnahme des Werks voraus.

2. Einer konkludenten Abnahme steht entgegen, wenn der Auftragnehmer auf einen Rapportvordruck Bezug nimmt, der eine ausdrückliche und vom Auftraggeber zu unterzeichnende Abnahmeerklärung vorsieht, und eine dementsprechende Erklärung des Auftraggebers unterbleibt.

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IBRRS 2025, 1349

LG Lüneburg, Urteil vom 02.04.2025 - 6 S 4/25

1. Zur Begründung einer Mieterhöhung kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden.

2. Begründung bedeutet dabei sowohl vom Wortlaut wie auch vom Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist.

3. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend.

4. Aus dem Gutachten muss hervorgehen, wie viele Datensätze er seinem Gutachten zu Grunde gelegt hat.

5. Es bedarf auch der Angabe, welches der einschlägigen Internetportale bemüht wurde.

6. Wegen der Vorgaben der DSGVO lässt sich für Sachverständige keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln.

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IBRRS 2025, 1350

LG Dortmund, Urteil vom 21.03.2025 - 17 S 135/24

1. Weder eine Garage noch ein Carport dienen dem Laden von elektrischen Fahrzeugen. Sie sind nicht notwendig, um eine Lademöglichkeit sinnvoll zu nutzen.

2. Entsprechendes gilt für eine Photovoltaikanlage. Auch diese gehört nicht zur notwendigen Ladeinfrastruktur im weiteren Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Die Anlage dient vielmehr in Abgrenzung hiervon der Energieerzeugung, die nicht privilegiert ist.

3. Die Eigentümer können bei der Schaffung privilegierter Lademöglichkeiten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die Durchführung entscheiden.

4. Die Errichtung einer Garage oder eines Carports stellt regelmäßig eine erhebliche optische Veränderung der Gesamtanlage dar.

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IBRRS 2025, 1380

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.10.2023 - 18 W 56/23

1. Der Sachverständige hat rechtzeitig darauf hinzuweisen, wenn voraussichtlich Kosten erwachsen, die einen angeforderten Kostenvorschuss erheblich übersteigen.

2. Ein erhebliches Überschreiten des Kostenvorschusses ist regelmäßig ab 20% Überschreitung anzunehmen.

3. Eine rechtzeitige Mitteilung liegt nur dann vor, wenn der Sachverständige das Gericht zu einem Zeitpunkt auf die voraussichtliche Kostensteigerung hinweist, zu dem es einerseits dem Gericht noch möglich ist, die Beteiligten darüber zu informieren, und diesen andererseits ausreichend Zeit bleibt, sich auf die neue Sachlage einzustellen, und zwar bevor die zusätzlichen Kosten tatsächlich angefallen sind (hier verneint).

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IBRRS 2025, 1393

OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2024 - 19 Sch 11/24

1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die tatsächlichen und rechtlichen Ausführungen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen.

2. Das Gericht ist allerdings nicht gehalten, auf jeden Vortrag eines unterlegenen Beteiligten im Einzelnen einzugehen. Von der Versagung des rechtlichen Gehörs ist erst auszugehen, wenn das Gericht auf einen wesentlichen Kern des Vortrags eines Beteiligten zu einer entscheidungserheblichen Frage nicht eingeht.

3. Die Verfahrensregeln (hier: Beschränkung des Schriftsatzumfangs auf 10 Seiten) werden vom Schiedsgericht nach freiem Ermessen bestimmt, soweit eine Vereinbarung der Parteien nicht vorliegt und das (hier vereinbarte) 10. Buch der Zivilprozessordnung keine Regelung enthält.

4. Die dreimonatige Frist, innerhalb derer der Antrag auf Aufhebung des Schiedsspruchs bei Gericht eingereicht werden muss, wird auch dadurch gewahrt, dass der entsprechende Schriftsatz innerhalb der Frist beim unzuständigen Gericht eingeht und das unzuständige Gericht das Verfahren an das zuständige Gericht verweist oder abgibt.

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