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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 27. April

IBRRS 2026, 0963

OLG Bamberg, Beschluss vom 23.01.2026 - 4 U 83/25

1. Die Bekanntheit einer technischen Störung auf Seiten des Gerichts entbindet den Einreicher nicht von der Verpflichtung, die Ursächlichkeit der Störung für die Ersatzeinreichung glaubhaft zu machen (Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2024 - 2 U 59/23, und OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.2023 - 31 U 71/23, IBRRS 2023, 3302 = IMRRS 2023, 1514 = IVRRS 2023, 0585).*)

2. Der Rechtsirrtum eines Rechtsanwalts ist nicht unverschuldet, wenn er sich ohne nähere Prüfung der in einem Kommentar vertretenen Auffassung angeschlossen hat, bei der es sich erkennbar um eine Einzelmeinung handelt.*)

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Online seit 24. April

IBRRS 2026, 0914

LG Köln, Urteil vom 27.03.2026 - 18 O 17/25

1. Im Anwendungsbereich des verbindlichen Preisrechts der HOAI 2009 und 2013 muss die Vereinbarung eines zusätzlichen Honorars im Falle einer Bauzeitverlängerung schriftlich und bei Auftragserteilung erfolgen, andernfalls ist sie unwirksam.

2. Sieht ein Ingenieurvertrag keine Vergütungsregelung für den Fall vor, dass es zu einer Bauzeitverlängerung kommt, handelt es sich hierbei regelmäßig nicht um eine planwidrige Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen wäre.

3. Eine Vergütungsanpassung wegen Bauzeitverlängerung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage setzt u.a. voraus, dass die Einhaltung der vereinbarten Bauzeit Geschäftsgrundlage war und das vertraglich übernommene Risiko unzumutbar überschritten ist. Als Auftragnehmer eines Werkvertrags trägt der Ingenieur grundsätzlich das Risiko von Leistungserschwerungen.

4. Geschäftsgrundlage können nur bei Vertragsschluss bestehende Vorstellungen sein. Ein nach Vertragsschluss erstellter Terminplan begründet keine "nachträgliche" Geschäftsgrundlage.

5. Die schlüssige Anspruchsdarlegung setzt eine konkrete bauablaufbezogene Darstellung der jeweiligen Verzögerungen unter Gegenüberstellung der Ist- und Soll-Abläufe voraus. Darzulegen ist auch, ob und wenn ja wie sich beauftragte Nachtragsleistungen auf den tatsächlichen Bauablauf ausgewirkt haben.

6. Für die schlüssige Darlegung der Anspruchshöhe muss der Ingenieur vortragen, welche durch die Bauzeitverzögerung bedingten tatsächlichen Mehraufwendungen er hatte.

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IBRRS 2026, 0926

OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2025 - 3 U 109/22

1. Mieter können die Beträge in Nebenkostenabrechnungen prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn sie vorher rechtzeitig von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht haben und sich dadurch die notwendige Kenntnis auf dem dafür vorgesehenen Weg verschafft haben.

2. Nach Maßgabe des Blue-pencil-Tests kann davon ausgegangen werden, dass bei einer Klausel, aus der sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlage von Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Mieter ergibt, unter Streichung des Wortes "Wartung" hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein eigenständiger Regelungsgehalt der Klausel verbleibt (ebenso KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21, IMRRS 2023,1071).

3. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Die Kostenobergrenze ist erforderlich, wenn Mietern per AGB Pflichten übertragen werden, die nicht in ihrem Mietgebrauch oder ihrer Risikosphäre liegen, sondern auf andere Bereiche im Rahmen der Erhaltungslast erweitert werden.

4. Wartungskosten dienen der Erhaltung der Mietsache, weshalb die Grundsätze der unangemessenen Benachteiligung auch isoliert auf die Wartungskosten anzuwenden sind. Insofern lassen sich die Wartungskosten als Spiegelbild der Instandhaltungskosten betrachten. Während beide gemeinsam dem Erhalt der Mietsache dienen, handelt es sich bei den Wartungskosten um vorbeugende, während es sich bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um nachträgliche Maßnahmen handelt.

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Online seit 23. April

IBRRS 2026, 0957

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2026 - 9 U 93/24

1. Hat der Besteller das Bauwerk bezogen, liegt darin nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist eine konkludente Abnahme, wenn sich aus dem Verhalten des Bestellers nichts Gegenteiliges ergibt. Werden trotz Nutzung des Bauwerks wesentliche Mängel gerügt, wird in aller Regel auch ohne ausdrückliche Abnahmeverweigerung keine konkludente Abnahme angenommen werden dürfen.*)

2. Eine konkludente Abnahme von Gemeinschaftseigentum kommt erst dann in Betracht, wenn das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen fertig gestellt worden ist.*)

3. Maßgeblich für die Frage der Mangelfreiheit einer Baumaßnahme ist, ob diese den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Anerkannte Regeln der Technik sind (nur) solche, die sich in der Wissenschaft durchgesetzt und in der Baupraxis als richtig und brauchbar bewährt haben. Sie können in DIN- oder EN-Normen oder sonstigen technischen Regelwerken niedergelegt sein, müssen dies aber nicht.*)

4. Der Herstellungsanspruch gem. § 631 Abs. 1 BGB kann bereits während der Bauzeit fällig werden. Eine Verjährung des Herstellungsanspruchs, solange wesentliche Arbeiten am Werk nicht abgeschlossen sind, ist aber nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da der Unternehmer mit der jeweiligen Arbeitsaufnahme den Herstellungsanspruch des Bestellers anerkennt.*)

IBRRS 2026, 0945

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.09.2025 - Verg 31/24

1. Der öffentliche Auftraggeber kann als Nachweis für die geforderte berufliche Erfahrung die Vorlage geeigneter Referenzen über früher ausgeführte Liefer- und Dienstleistungsaufträge verlangen und dabei vorab definieren, welche Art von Aufträgen er für geeignet hält, und insoweit auch Mindestanforderungen festlegen.

2. Auch in einem Verhandlungsverfahren muss sich der öffentliche Auftraggeber an einen Ausschluss der Nachforderung von Unterlagen zur inhaltlichen Korrektur eingereichter Unterlagen halten.

3. Eine Unterlage fehlt, wenn sie gar nicht oder nicht entsprechend den formalen Anforderungen des Auftraggebers vorgelegt wurde. Sie ist unvollständig, wenn sie teilweise physisch nicht vorgelegt worden ist.

4. Fehlerhaft sind Unterlagen nur im Falle von Schreibfehlern, Rechnungsfehlern und ähnlichen offenbaren Unrichtigkeiten. Es besteht keine Möglichkeit, die eingereichten Urkunden inhaltlich nachzubessern.

4. Eine Rüge kann formlos erhoben werden, und zwar auch in Form einer Bieterfrage, solange sie inhaltlich als Rüge erkennbar ist. Auch für die Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, besteht kein Formerfordernis.

IBRRS 2026, 0925

LG Wuppertal, Urteil vom 23.10.2025 - 9 S 32/25

Soweit die Anbringung und damit die Wartung der Rauchwarnmelder in den Gemeinschaftsflächen weder rechtlich noch tatsächlich erforderlich sind, handelt es sich bei den Wartungskosten auch nicht um sonstige Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV (anders als Rauchwarnmelder in den Wohnungen oder Betriebskosten für Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen).

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IBRRS 2026, 0923

AG Neukölln, Urteil vom 10.12.2025 - 5 C 181/25

§ 556d Abs. 1 BGB gilt nur, wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Vereinbaren die ursprünglichen Parteien des Mietvertrags, dass die bisherigen Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und neue Mieter in den Mietvertrag eintreten, kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an. Dabei ist zwischen der Beendigung des alten Mietvertrags und Abschluss eines neuen Mietvertrags (Novation; mit der Folge, dass §§ 556d ff. BGB Anwendung finden) und einem Austausch von Mietern durch andere Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, den bisherigen Mietern und der neuen Mietpartei (bei dem kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird) zu unterscheiden. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben.

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Online seit 22. April

IBRRS 2026, 0955

OLG Köln, Urteil vom 16.07.2025 - 16 U 50/24

1. Bei einem gekündigten Architektenvertrag mit pauschaler Honorarvereinbarung und nur teilweise erbrachten Leistungen setzt die Prüfbarkeit der Schlussrechnung voraus, dass die erbrachten Leistungen je Leistungsphase dargestellt, bewertet und insgesamt im Hinblick auf das Pauschalhonorar gewichtet werden. Es genügt nicht, dass ohne weitere Begründung statt der vollen Prozentsätze nur pauschal abgesenkte Prozentsätze in Rechnung gestellt werden.

2. Beruft sich der aus wichtigem Grund Kündigende (hier: Besteller) auf Vertragspflichtverletzungen, so besteht grundsätzlich eine Pflicht zur vorherigen Abmahnung.

3. Der Kündigende muss sich an einer einmal erfolgten Abmahnung festhalten lassen und kann die abgemahnten Umstände ohne Wiederholung des abgemahnten Verhaltens nicht zum Ausspruch einer berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund heranziehen.

4. Eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist jedenfalls dann in eine freie Kündigung umzudeuten, wenn der Kündigende zum Ausdruck bringt, dass das Vertragsverhältnis in jedem Fall beendet werden soll.

5. Der aus wichtigem Grund kündigende Besteller trägt im Ausgangspunkt die Darlegungs- und Beweislast für ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb des Architekten. Da aber ersparte Aufwendungen den Vergütungsanspruch von vorneherein - und nicht nur bei erhobener Einwendung - reduzieren, ist der Architekt zur Darlegung der ersparten Aufwendungen verpflichtet, dies auch deshalb, weil er allein dazu in der Lage ist (sog. Erstdarlegungslast). Bei ordnungsgemäßer Darlegung hat dann der Besteller darzulegen und zu beweisen, dass die Positionen tatsächlich höher waren.

6. Ein abzugsfähiger Füllauftrag liegt nur dann vor, wenn ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Kündigung des Werkvertrags und der Erteilung des Ersatzauftrags besteht, und zwar in der Form, dass der Unternehmer ausschließlich durch die Kündigung in die Lage versetzt wurde, den anderweitigen Auftrag auszuführen.

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IBRRS 2026, 0944

OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.12.2025 - 19 Verg 1/25

1. Das Aufklärungsverlangen eines öffentliches Auftraggebers muss klar und eindeutig formuliert sein, damit der Bieter die Seriosität seines Angebots nachweisen kann.

2. Nur ein ordnungsgemäßes Aufklärungsverlangen führt zum Übergang der Darlegungs- und Beweislast für die Auskömmlichkeit des Angebots auf den Bieter.

3. Bei der Beurteilung der Anforderungen an eine zufriedenstellende Aufklärung hat der Auftraggeber Art und Umfang der im konkreten Fall drohenden Gefahren für eine wettbewerbskonforme Auftragserledigung zu berücksichtigen

IBRRS 2026, 0949

OLG Oldenburg, Beschluss vom 12.03.2026 - 9 U 8/26

1. Nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike besteht keine Pflicht, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt und das Fahrrad fahrtüchtig ist.*)

2. Den Eigentümer trifft in solchen Fällen kein Verschulden, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und der Brand auf das angrenzende Wohngebäude übergreift.*)

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IBRRS 2026, 0907

AG Cham, Urteil vom 26.11.2025 - 6 C 318/25

Dadurch, dass ein Mieter wiederholt Selbstbefriedigungsakte auf dem Balkon vornimmt, stört er den Hausfrieden erheblich und belästigt andere Mieter massiv. Es kann anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon diese sexuellen Handlungen beobachten zu müssen.

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Online seit 21. April

IBRRS 2026, 0938

OLG Köln, Beschluss vom 29.01.2026 - 11 U 137/23

1. Haben die Parteien vertraglich einen Anspruch auf zusätzliche Vergütung für dem Fall einer vom Auftragnehmer nicht zu vertretenden Bauzeitverlängerung vereinbart, kann für die Bestimmung der vereinbarten Bauzeit jedenfalls dann auf den zeitlich ersten nach Vertragsschluss erstellten Terminplan zurückgegriffen werden, wenn die Parteien vereinbart haben, dass ein solcher Terminplan nachträglich Vertragsbestandteil wird.

2. Der ein Verlängerungshonorar begehrende Auftragnehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Bauzeitverlängerung nicht zu vertreten hat.

3. Soweit der Anspruch an die "nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen" anknüpft, bemisst sich das Honorar nach der Differenz zwischen den tatsächlich entstandenen Aufwendungen des Auftragnehmers und den Aufwendungen, die ihm ohne die Bauzeitverlängerung hypothetisch entstanden wären.

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IBRRS 2026, 0716

OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 - 12 U 748/25

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann gem. § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen, wenn die einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Dies ist anzunehmen, wenn das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich auszuüben, deutlich überwiegt, worüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden ist.*)

2. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt eine zu ihrer Unwirksamkeit führende, unangemessene Benachteiligung vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar zu einer Anpassung der Miete nach oben, nicht aber zu einer Mietanpassung nach unten, also zu einer Mietabsenkung, führen kann. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Maßgeblich ist die konkrete Ausgestaltung der Kombination. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung einen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist ein "Floaten", also die Anpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. Von einem solchen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln kann ausgegangen werden, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, IMR 2010, 96; IMR 2023, 456).*)

3. Es bleibt mangels Entscheidungserheblichkeit offen, ob eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist.*)

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IBRRS 2026, 0860

LG Saarbrücken, Beschluss vom 27.08.2025 - 5 S 4/24

1. Wird eine im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstücksfläche in der Teilungserklärung als Ziergarten bezeichnet, ergibt sich nicht bereits aus dieser Bestimmung, dass diese Grundstücksfläche von sämtlichen Wohnungseigentümern betreten werden darf. Denn der Zweck des Ziergartens - die gemeinschaftlich zu verwirklichende Verschönerung des Anwesens - kann unabhängig davon erreicht werden, ob sämtliche Miteigentümer zu jeder Zeit uneingeschränkten Zutritt zu dem Ziergarten haben oder nicht.*)

2. Das Mitgebrauchsrecht des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt sich nicht unabhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten beurteilen. Dieses kann im Einzelfall ausgeschlossen sein, wenn aus objektiven Umständen zu erkennen ist, dass der betreffende Grundstücksteil nach Art und Lage nicht zum ständigen Gebrauch der Miteigentümer bestimmt ist.*)

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Online seit 20. April

IBRRS 2026, 0927

OLG Köln, Urteil vom 19.02.2025 - 16 U 124/23

1. Die VOB/B enthält Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Verbraucher nur wirksam einbezogen werden können, wenn ihm in zumutbarer Weise die Möglichkeit verschafft worden ist, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen. Das setzt grundsätzlich die Übergabe des Textes der VOB/B voraus; das bloße Angebot, diesen auf Wunsch zur Verfügung zu stellen oder gar nur in den Büroräumen des Unternehmers einsehen zu können, genügt nicht.

2. Für die Beurteilung, ob das Werk mangelhaft ist, kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abnahme an.

3. Ist eine Verlegung der Wasserleitungen im Boden oder der Wand vertraglich vorgesehen, muss auch im Falle einer Nachbesserung die Verlegung wiederum im Boden oder der Wand erfolgen, weil eine Verlegung über dem Boden oder der Wand mit einer Verkleidung keine gleichwertige Verlegung ist.

4. Ein selbständiges Beweisverfahren hemmt die Verjährung nicht allgemein für Mängelansprüche aus dem betreffenden Werkvertrag. Eine Hemmung tritt vielmehr lediglich für Ansprüche aus denjenigen Mängeln ein, die zum Gegenstand des Verfahrens gemacht werden.

5. Die Erhebung einer Klage, mit der mehrere Ansprüche geltend gemacht werden, deren Summe den geltend gemachten Teil übersteigt, hemmt die Verjährung aller ausreichend bezeichneten Teilansprüche. Die Bestimmung, bis zu welcher Höhe und in welcher Reihenfolge die einzelnen Teilansprüche verfolgt werden, kann dann rückwirkend nachgeholt werden.

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IBRRS 2026, 0895

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.03.2026 - 8 S 155/24

1. Die erstmalige Inanspruchnahme des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Neuerrichtung eines Wohngebäudes schließt die Teilprivilegierung eines weiteren Ersatzgebäudes nach dieser Vorschrift für dasselbe Bestandsgebäude aus.*)

2. Zum Erfordernis der Eigennutzung i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c) BauGB i. d. F. des Baulandmobilisierungsgesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802).*)

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IBRRS 2026, 0924

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 02.12.2025 - 714 C 160/25

1. Der Mieter hat auch für die Installation eines Balkonkraftwerks ohne Substanzeinwirkung einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 554 Abs. 1 BGB.

2. Der Vermieter hat aufgrund der latenten Gefahrenträchtigkeit eines solchen Balkonkraftwerkes nicht das Recht, die Erlaubnis für die Installation in jedem Fall zu verweigern; erforderlich ist stets eine Betrachtung des Einzelfalls.

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IBRRS 2026, 0906

LG München I, Urteil vom 30.07.2025 - 1 S 14732/24 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Überprüfung und außergerichtlichen Verfolgung möglicher Pflichtverletzungen eines früheren Verwalters verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte für durchsetzbare Ansprüche bestehen und die Gemeinschaft eine sachliche Befassung unterlassen hat.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, bei substanziierter Darlegung möglicher Schadensersatzansprüche gegen einen früheren Verwalter zumindest eine rechtliche Überprüfung durch einen Rechtsanwalt zu veranlassen.

3. Das Ermessen der Gemeinschaft für eine Überprüfung von Pflichtverletzungen ist auf null reduziert, wenn objektive Anhaltspunkte für bestehende und durchsetzbare Ansprüche vorliegen und eine sachliche Abwägung nicht erfolgt ist.

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IBRRS 2026, 0913

OLG Hamm, Beschluss vom 24.07.2025 - 20 U 75/25

Zu dem von dem Versicherungsnehmer zu fordernden Beweisantritt bei geltend gemachte Überschwemmung; Vortrag hier unzureichend.*)

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IBRRS 2025, 3034

BGH, Beschluss vom 04.11.2025 - V ZR 229/24

Der Streitwert bei einer beantragten Auflassung bemisst sich nach dem Verkehrswert der Grundstücke ohne Abzug der darauf ruhenden Belastungen und ohne Berücksichtigung der Zug-um-Zug-Leistung. Liegen zwei Verkehrswertgutachten vor und trifft das Gericht keine Feststellungen zum tatsächlichen Wert kann im Wege der Schätzung nur vom Mittelweg der beiden Gutachten ausgegangen werden.

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