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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 23. April

IBRRS 2026, 0923

AG Neukölln, Urteil vom 10.12.2025 - 5 C 181/25

§ 556d Abs. 1 BGB gilt nur, wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Vereinbaren die ursprünglichen Parteien des Mietvertrags, dass die bisherigen Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und neue Mieter in den Mietvertrag eintreten, kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an. Dabei ist zwischen der Beendigung des alten Mietvertrags und Abschluss eines neuen Mietvertrags (Novation; mit der Folge, dass §§ 556d ff. BGB Anwendung finden) und einem Austausch von Mietern durch andere Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, den bisherigen Mietern und der neuen Mietpartei (bei dem kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird) zu unterscheiden. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben.

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Online seit 22. April

IBRRS 2026, 0955

OLG Köln, Urteil vom 16.07.2025 - 16 U 50/24

1. Bei einem gekündigten Architektenvertrag mit pauschaler Honorarvereinbarung und nur teilweise erbrachten Leistungen setzt die Prüfbarkeit der Schlussrechnung voraus, dass die erbrachten Leistungen je Leistungsphase dargestellt, bewertet und insgesamt im Hinblick auf das Pauschalhonorar gewichtet werden. Es genügt nicht, dass ohne weitere Begründung statt der vollen Prozentsätze nur pauschal abgesenkte Prozentsätze in Rechnung gestellt werden.

2. Beruft sich der aus wichtigem Grund Kündigende (hier: Besteller) auf Vertragspflichtverletzungen, so besteht grundsätzlich eine Pflicht zur vorherigen Abmahnung.

3. Der Kündigende muss sich an einer einmal erfolgten Abmahnung festhalten lassen und kann die abgemahnten Umstände ohne Wiederholung des abgemahnten Verhaltens nicht zum Ausspruch einer berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund heranziehen.

4. Eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist jedenfalls dann in eine freie Kündigung umzudeuten, wenn der Kündigende zum Ausdruck bringt, dass das Vertragsverhältnis in jedem Fall beendet werden soll.

5. Der aus wichtigem Grund kündigende Besteller trägt im Ausgangspunkt die Darlegungs- und Beweislast für ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb des Architekten. Da aber ersparte Aufwendungen den Vergütungsanspruch von vorneherein - und nicht nur bei erhobener Einwendung - reduzieren, ist der Architekt zur Darlegung der ersparten Aufwendungen verpflichtet, dies auch deshalb, weil er allein dazu in der Lage ist (sog. Erstdarlegungslast). Bei ordnungsgemäßer Darlegung hat dann der Besteller darzulegen und zu beweisen, dass die Positionen tatsächlich höher waren.

6. Ein abzugsfähiger Füllauftrag liegt nur dann vor, wenn ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Kündigung des Werkvertrags und der Erteilung des Ersatzauftrags besteht, und zwar in der Form, dass der Unternehmer ausschließlich durch die Kündigung in die Lage versetzt wurde, den anderweitigen Auftrag auszuführen.

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IBRRS 2026, 0944

OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.12.2025 - 19 Verg 1/25

1. Das Aufklärungsverlangen eines öffentliches Auftraggebers muss klar und eindeutig formuliert sein, damit der Bieter die Seriosität seines Angebots nachweisen kann.

2. Nur ein ordnungsgemäßes Aufklärungsverlangen führt zum Übergang der Darlegungs- und Beweislast für die Auskömmlichkeit des Angebots auf den Bieter.

3. Bei der Beurteilung der Anforderungen an eine zufriedenstellende Aufklärung hat der Auftraggeber Art und Umfang der im konkreten Fall drohenden Gefahren für eine wettbewerbskonforme Auftragserledigung zu berücksichtigen

IBRRS 2026, 0949

OLG Oldenburg, Beschluss vom 12.03.2026 - 9 U 8/26

1. Nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike besteht keine Pflicht, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt und das Fahrrad fahrtüchtig ist.*)

2. Den Eigentümer trifft in solchen Fällen kein Verschulden, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und der Brand auf das angrenzende Wohngebäude übergreift.*)

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IBRRS 2026, 0907

AG Cham, Urteil vom 26.11.2025 - 6 C 318/25

Dadurch, dass ein Mieter wiederholt Selbstbefriedigungsakte auf dem Balkon vornimmt, stört er den Hausfrieden erheblich und belästigt andere Mieter massiv. Es kann anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon diese sexuellen Handlungen beobachten zu müssen.

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Online seit 21. April

IBRRS 2026, 0938

OLG Köln, Beschluss vom 29.01.2026 - 11 U 137/23

1. Haben die Parteien vertraglich einen Anspruch auf zusätzliche Vergütung für dem Fall einer vom Auftragnehmer nicht zu vertretenden Bauzeitverlängerung vereinbart, kann für die Bestimmung der vereinbarten Bauzeit jedenfalls dann auf den zeitlich ersten nach Vertragsschluss erstellten Terminplan zurückgegriffen werden, wenn die Parteien vereinbart haben, dass ein solcher Terminplan nachträglich Vertragsbestandteil wird.

2. Der ein Verlängerungshonorar begehrende Auftragnehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Bauzeitverlängerung nicht zu vertreten hat.

3. Soweit der Anspruch an die "nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen" anknüpft, bemisst sich das Honorar nach der Differenz zwischen den tatsächlich entstandenen Aufwendungen des Auftragnehmers und den Aufwendungen, die ihm ohne die Bauzeitverlängerung hypothetisch entstanden wären.

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IBRRS 2026, 0716

OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 - 12 U 748/25

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann gem. § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen, wenn die einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Dies ist anzunehmen, wenn das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich auszuüben, deutlich überwiegt, worüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden ist.*)

2. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt eine zu ihrer Unwirksamkeit führende, unangemessene Benachteiligung vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar zu einer Anpassung der Miete nach oben, nicht aber zu einer Mietanpassung nach unten, also zu einer Mietabsenkung, führen kann. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Maßgeblich ist die konkrete Ausgestaltung der Kombination. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung einen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist ein "Floaten", also die Anpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. Von einem solchen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln kann ausgegangen werden, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, IMR 2010, 96; IMR 2023, 456).*)

3. Es bleibt mangels Entscheidungserheblichkeit offen, ob eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist.*)

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IBRRS 2026, 0860

LG Saarbrücken, Beschluss vom 27.08.2025 - 5 S 4/24

1. Wird eine im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstücksfläche in der Teilungserklärung als Ziergarten bezeichnet, ergibt sich nicht bereits aus dieser Bestimmung, dass diese Grundstücksfläche von sämtlichen Wohnungseigentümern betreten werden darf. Denn der Zweck des Ziergartens - die gemeinschaftlich zu verwirklichende Verschönerung des Anwesens - kann unabhängig davon erreicht werden, ob sämtliche Miteigentümer zu jeder Zeit uneingeschränkten Zutritt zu dem Ziergarten haben oder nicht.*)

2. Das Mitgebrauchsrecht des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt sich nicht unabhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten beurteilen. Dieses kann im Einzelfall ausgeschlossen sein, wenn aus objektiven Umständen zu erkennen ist, dass der betreffende Grundstücksteil nach Art und Lage nicht zum ständigen Gebrauch der Miteigentümer bestimmt ist.*)

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Online seit 20. April

IBRRS 2026, 0927

OLG Köln, Urteil vom 19.02.2025 - 16 U 124/23

1. Die VOB/B enthält Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Verbraucher nur wirksam einbezogen werden können, wenn ihm in zumutbarer Weise die Möglichkeit verschafft worden ist, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen. Das setzt grundsätzlich die Übergabe des Textes der VOB/B voraus; das bloße Angebot, diesen auf Wunsch zur Verfügung zu stellen oder gar nur in den Büroräumen des Unternehmers einsehen zu können, genügt nicht.

2. Für die Beurteilung, ob das Werk mangelhaft ist, kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abnahme an.

3. Ist eine Verlegung der Wasserleitungen im Boden oder der Wand vertraglich vorgesehen, muss auch im Falle einer Nachbesserung die Verlegung wiederum im Boden oder der Wand erfolgen, weil eine Verlegung über dem Boden oder der Wand mit einer Verkleidung keine gleichwertige Verlegung ist.

4. Ein selbständiges Beweisverfahren hemmt die Verjährung nicht allgemein für Mängelansprüche aus dem betreffenden Werkvertrag. Eine Hemmung tritt vielmehr lediglich für Ansprüche aus denjenigen Mängeln ein, die zum Gegenstand des Verfahrens gemacht werden.

5. Die Erhebung einer Klage, mit der mehrere Ansprüche geltend gemacht werden, deren Summe den geltend gemachten Teil übersteigt, hemmt die Verjährung aller ausreichend bezeichneten Teilansprüche. Die Bestimmung, bis zu welcher Höhe und in welcher Reihenfolge die einzelnen Teilansprüche verfolgt werden, kann dann rückwirkend nachgeholt werden.

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IBRRS 2026, 0895

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.03.2026 - 8 S 155/24

1. Die erstmalige Inanspruchnahme des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Neuerrichtung eines Wohngebäudes schließt die Teilprivilegierung eines weiteren Ersatzgebäudes nach dieser Vorschrift für dasselbe Bestandsgebäude aus.*)

2. Zum Erfordernis der Eigennutzung i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c) BauGB i. d. F. des Baulandmobilisierungsgesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802).*)

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IBRRS 2026, 0924

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 02.12.2025 - 714 C 160/25

1. Der Mieter hat auch für die Installation eines Balkonkraftwerks ohne Substanzeinwirkung einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 554 Abs. 1 BGB.

2. Der Vermieter hat aufgrund der latenten Gefahrenträchtigkeit eines solchen Balkonkraftwerkes nicht das Recht, die Erlaubnis für die Installation in jedem Fall zu verweigern; erforderlich ist stets eine Betrachtung des Einzelfalls.

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IBRRS 2026, 0906

LG München I, Urteil vom 30.07.2025 - 1 S 14732/24 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Überprüfung und außergerichtlichen Verfolgung möglicher Pflichtverletzungen eines früheren Verwalters verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte für durchsetzbare Ansprüche bestehen und die Gemeinschaft eine sachliche Befassung unterlassen hat.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, bei substanziierter Darlegung möglicher Schadensersatzansprüche gegen einen früheren Verwalter zumindest eine rechtliche Überprüfung durch einen Rechtsanwalt zu veranlassen.

3. Das Ermessen der Gemeinschaft für eine Überprüfung von Pflichtverletzungen ist auf null reduziert, wenn objektive Anhaltspunkte für bestehende und durchsetzbare Ansprüche vorliegen und eine sachliche Abwägung nicht erfolgt ist.

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IBRRS 2026, 0913

OLG Hamm, Beschluss vom 24.07.2025 - 20 U 75/25

Zu dem von dem Versicherungsnehmer zu fordernden Beweisantritt bei geltend gemachte Überschwemmung; Vortrag hier unzureichend.*)

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IBRRS 2025, 3034

BGH, Beschluss vom 04.11.2025 - V ZR 229/24

Der Streitwert bei einer beantragten Auflassung bemisst sich nach dem Verkehrswert der Grundstücke ohne Abzug der darauf ruhenden Belastungen und ohne Berücksichtigung der Zug-um-Zug-Leistung. Liegen zwei Verkehrswertgutachten vor und trifft das Gericht keine Feststellungen zum tatsächlichen Wert kann im Wege der Schätzung nur vom Mittelweg der beiden Gutachten ausgegangen werden.

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Online seit 17. April

IBRRS 2026, 0936

OLG Hamburg, Urteil vom 01.04.2026 - I CC 2/25

1. Ein gemischter (hier: Projektsteuerungs-)Vertrag kann im Rahmen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht in seine Einzelteile zerlegt werden, sondern ist als einheitliches Ganzes demjenigen Vertragsrecht zu unterstellen, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt.

2. Ein Projektsteuerungsvertrag, der durch erfolgsorientierte Pflichten (hier u.a. Gesamtkoordination des Bauvorhabens, Überwachung der Planungsleistungen, Kostenkontrolle und Terminmanagement) geprägt ist, ist als Werkvertrag zu qualifizieren.

3. Bei einem als Werkvertrag zu qualifizierenden Projektsteuerungsvertrag erweist sich eine Klausel, nach der die Verjährungsfrist für Mängelansprüche fünf Jahre beträgt und mit der Abnahme beginnt, als deklaratorisch und begegnet deshalb keinen Wirksamkeitsbedenken.

4. Von einer billigenden Entgegennahme der Projektsteuerungsleistung im Sinne einer Abnahme ist auszugehen, wenn die Leistung des Projektsteuerers vollendet ist und die prüfbare Schlussrechnung des Projektsteuerers vom Besteller ohne Vorbehalt bezahlt wird.

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IBRRS 2026, 0917

OLG München, Urteil vom 25.03.2026 - 7 U 1232/24

1. Trifft den Käufer (wie hier) eine kaufmännische Rügeobliegenheit, dann scheiden kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche aus, wenn er die Mängel der Kaufsache nicht rechtzeitig gerügt hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist.

2. Die Übernahme einer unselbstständigen Garantie lässt die kaufmännische Rügeobliegenheit unberührt.

3. Die Berufung auf eine verspätete oder unterbliebene Rüge durch den Verkäufer kann treuwidrig sein, wenn der Käufer vorbehaltlos die Nachbesserung zugesagt hat (hier verneint).

4. Eine im Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Abtretung zu Gunsten Dritter ist ebenso unzulässig wie eine Vertragsübertragung zu Gunsten Dritter.

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Online seit 16. April

IBRRS 2026, 0901

OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.03.2026 - 14 U 128/25

1. Eine Klausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung insbesondere vorliegt, "wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung der Vermieterin für zwei (2) aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei (2) Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei (2) Monate erreicht", ist dahingehend auszulegen, dass eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam nur nach vorheriger Abmahnung ausgesprochen werden kann. Durch eine solche Klausel wird § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich modifiziert.*)

2. Eine unwirksame außerordentliche Kündigung kann als vertraglich vereinbarte Abmahnung anzusehen sein.*)

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