Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 18.02.2026 im Volltext bei ibr-online eingestellt
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IBRRS 2026, 0267
Bauvertrag
KG, Urteil vom 05.09.2024 - 27 U 71/23
1. Der Auftragnehmers trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Behinderungstatbestandes und die Dauer der Behinderung oder Unterbrechung mit der daraus resultierenden Verlängerung der Ausführungsfristen.
2. Ob eine Behinderung tatsächlich eingetreten ist und wie lange sie andauerte, ist nach den Regeln des Vollbeweises zu beurteilen (§ 286 ZPO). Demgegenüber ist für die Folgen der konkreten Behinderung, also die Berechnung der Dauer der Verlängerung der Ausführungsfristen, die richterlichen Schätzung eröffnet (§ 287 ZPO).
3. Eine befristete Mahnung kann auch so zu verstehen sein, dass der Verzug sofort mit der Mahnung - und nicht erst mit Fristablauf - eintreten soll.
4. Gegenstand eines gerichtlichen Geständnisses können nur Tatsachenbehauptungen sein, nicht rechtliche Wertungen (hier: "Verantwortung" für eine Bauablaufstörung).
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IBRRS 2026, 0303Bauvertrag
OLG Celle, Beschluss vom 20.05.2025 - 14 U 193/24
1. Mit der vorbehaltlosen Bezahlung der Schlussrechnung wird die Leistung des Auftragnehmers (konkludent) abgenommen, sodass die fünfjährige Verjährungsfrist für die Mängelansprüche des Auftraggebers zu laufen beginnt.
2. Führen die Parteien nach einer schriftlichen Mängelrüge des Auftraggebers einen Ortstermin durch, liegt darin die Aufnahme verjährungshemmender Verhandlungen.
3. Feste Fristen, wann Verhandlungen einschlafen, bestehen nicht. Der Zeitraum, den man der jeweiligen Gegenseite für eine Reaktion zuzugestehen hat, hängt vom Gegenstand der Verhandlungen und der konkreten Situation ab. In der Regel sind Zeiträume zwischen einem und drei Monaten als die Hemmung beendende Kommunikationspausen anzusehen.
4. Ein Anerkenntnis (hier: von Mängelansprüchen) liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen Verhalten des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber klar und unzweideutig ergibt, dass dem Auftragnehmer das Bestehen der Schuld bewusst ist und angesichts dessen der Auftraggeber darauf vertrauen darf, dass sich der Auftragnehmer nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird.
5. Der Auftragnehmer muss sein Wissen, zu etwas verpflichtet zu sein, klar zum Ausdruck bringen. Bei der dafür vorzunehmenden Würdigung aller Einzelfallumstände ist maßgeblich, ob der Auftragnehmer aus Sicht des Auftraggebers nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Beilegung eines Streits, sondern in dem Bewusstsein handelt, zur Mängelbeseitigung verpflichtet zu sein.
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IBRRS 2026, 0359
Vergabe
LG Berlin II, Urteil vom 03.02.2026 - 34 O 146/24
1. Der öffentliche Auftraggeber verletzt die ihn treffenden Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Bieter, indem er unter Verstoß gegen das Gebot der Fachlosvergabe reine Beschaffungsdienstleistungen und Rechtsdienstleistungen zusammen ausschreibt.
2. Zwar erfordert auch die rein fachtechnische Unterstützung bei der Durchführung von Vergabeverfahren gewisse Grundkenntnisse des Vergaberechts, allerdings droht die verwaltungsmäßige Unterstützungstätigkeit gänzlich in den Hintergrund zu geraten, wenn zugleich umfänglich die Rechtsberatung des öffentlichen Auftraggebers "miterledigt" werden soll.
3. Die für ein Rügeschreiben angefallenen Aufwendungen können ein erstattungsfähiger Schaden im Rahmen eines auf den Ersatz des negativen Interesse gerichteten Schadensersatzanspruchs wegen rechtswidriger Aufhebung eines Vergabeverfahrens sein (hier bejaht).
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IBRRS 2026, 0307
Öffentliches Baurecht
VGH Bayern, Beschluss vom 28.01.2026 - 1 ZB 24.2124
1. Die Verschlechterung des baulichen Zustands durch stetigen Verfall im Laufe der Zeit ist kein außergewöhnliches Ereignis i.S.d. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB.
2. Maßgebend ist nicht die subjektive Sicht des Bauherrn, sondern ob es sich bei objektiver Betrachtung der baulichen Situation um ein außergewöhnliches Ereignis handelt, wie es bei einem Brand oder einem Naturereignis in der Regel der Fall ist.
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IBRRS 2026, 0397
Wohnraummiete
BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25
1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)
2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)
3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)
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IBRRS 2026, 0392
Sachverständige
OLG Dresden, Beschluss vom 23.11.2025 - 4 W 378/25
1. Den Zeitangaben eines Sachverständigen bei der Abrechnung der Gutachtenkosten ist grundsätzlich Glauben zu schenken, eine Plausibilitätsüberprüfung hat sich darauf zu beschränken, ob der ausgewiesene Zeitaufwand im Verhältnis zur erbrachten Leistung ungewöhnlich hoch erscheint.*)
2. Auch wenn eine Herabsetzung des angegebenen Zeitaufwands durch das Gericht voraussetzt, dass konkret angegeben werden kann, welche Zeiten zu hoch bemessen sind, kann hierfür auf allgemeine Erfahrungssätze zurückgegriffen werden. Synergieeffekte, die sich infolge der Übernahme von Tabellenwerten der Parteien durch den Sachverständigen bereits aus den Gerichtsakten ergeben, können daher herangezogen werden.*)
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