Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

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Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 21.01.2026 - 27 U 1708/25 Bau

1. Bei einer Mängelbeseitigung durch Dritte kommt der Übergang in ein Abrechnungsverhältnis wegen objektiver Unmöglichkeit der (Nach-)Erfüllung nur in Betracht, wenn der Besteller die einer Abnahme entgegenstehenden wesentlichen Mängel ohne vorherige Fristsetzung durch einen Drittunternehmer beseitigen lässt und dadurch die Leistungsmöglichkeit des Unternehmers endgültig vereitelt; punktuelle Mängelbeseitigungsmaßnahmen genügen hierfür nicht.

2. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung setzt voraus, dass der Besteller ausdrücklich oder konkludent unmissverständlich erklärt, selbst für den Fall ordnungsgemäßer Leistung nicht mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten zu wollen.

3. Erforderlich ist ein zweifelsfreier, nach außen erkennbarer Abkehrwille; bloße Fristsetzungen, Mängelrügen oder Maßnahmen zur Vorbereitung von Gewährleistungsrechten genügen hierfür ebenso wenig wie gegenüber einzelnen Nachunternehmern ausgesprochene Hausverbote, die Inbenutzungnahme des Bauwerks oder die Beauftragung von Drittunternehmen mit lediglich punktuellen Mängelbeseitigungsmaßnahmen.

4. Eine Abnahmefiktion setzt nicht voraus, dass das Werk vollständig bis ins letzte Detail fertiggestellt ist; untergeordnete und für den Vertragszweck unwesentliche Restarbeiten stehen der Abnahmereife grundsätzlich nicht entgegen.

5. Verweigert der Besteller die Abnahme trotz der angegebenen Mangelbehauptung zu Unrecht, liegt ungeachtet der dadurch wirksam vereitelten Abnahmefiktion dennoch eine vertragliche Pflichtverletzung vor. Der Unternehmer wird dann so zu behandeln sein, als ob die Abnahme vom Besteller pflichtgemäß erklärt worden wäre.

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 IBR-Beitrag

Wohnraummiete

LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 - 63 S 49/25

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter das Regal nach Zugang der Kündigung unverzüglich beseitigt hat.

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Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2025 - 2-13 S 26/24

1. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Terrasse kann, wenn die Terrasse angesichts ihrer Größe und Gestaltung die Wohnung maßgeblich prägt, zu einem Entschädigungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG a.F. führen.*)

2. Ein langanhaltender Nutzungsentzug kann in Anwendung des neuen Rechts auch zu einem Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG führen.*)

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Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 31.07.2025 - 36 S 10061/23 WEG

1. Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt, ergeben sich die Pflicht und das Recht des Verwalters, im Passivprozess in Ausübung seines gesetzlichen Vertretungsrechts der Klage entgegenzutreten, aus seiner Organstellung. Seine sich aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG ergebende Befugnis zur Vertretung der Gemeinschaft umfasst alle Maßnahmen zur Verteidigung gegen die Klage und umfasst auch die Einlegung eines Rechtsmittels.*)

2. Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels zur Kostenverteilung aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird. Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich - lediglich - aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB.*)

3. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.*)

4. Bei der Umlage von Kosten nach Quadratmeterfläche in Fällen, in denen Wohnflächenangaben/Quadratmeter nicht nur im Aufteilungsplan, sondern in der Teilungserklärung selbst angegeben sind, sind diese und nicht die tatsächliche Fläche maßgebend, solange die Gemeinschaft keine anderen beschließt.*)

5. Es bedarf keines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darüber, ob die HeizkostenV angewendet wird. Sofern keine Ausnahme nach den §§ 2, 11 HeizkostenV greift, gelten deren Vorschriften unmittelbar im Verhältnis der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern und zu dem Verwalter. Die HeizkostenV gibt aber nur einen Rahmen vor, der durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden muss, und ist damit für eine unmittelbare Anwendung nicht geeignet. Die notwendigen Entscheidungen über die Verbrauchserfassung, die Kostenverteilung und gegebenenfalls (Neu-)Vermessung der Flächen haben die Eigentümer zu treffen.*)

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