Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 28.01.2026 im Volltext bei ibr-online eingestellt

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Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 21.01.2026 - 27 U 1708/25 Bau

1. Bei einer Mängelbeseitigung durch Dritte kommt der Übergang in ein Abrechnungsverhältnis wegen objektiver Unmöglichkeit der (Nach-)Erfüllung nur in Betracht, wenn der Besteller die einer Abnahme entgegenstehenden wesentlichen Mängel ohne vorherige Fristsetzung durch einen Drittunternehmer beseitigen lässt und dadurch die Leistungsmöglichkeit des Unternehmers endgültig vereitelt; punktuelle Mängelbeseitigungsmaßnahmen genügen hierfür nicht.

2. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung setzt voraus, dass der Besteller ausdrücklich oder konkludent unmissverständlich erklärt, selbst für den Fall ordnungsgemäßer Leistung nicht mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten zu wollen.

3. Erforderlich ist ein zweifelsfreier, nach außen erkennbarer Abkehrwille; bloße Fristsetzungen, Mängelrügen oder Maßnahmen zur Vorbereitung von Gewährleistungsrechten genügen hierfür ebenso wenig wie gegenüber einzelnen Nachunternehmern ausgesprochene Hausverbote, die Inbenutzungnahme des Bauwerks oder die Beauftragung von Drittunternehmen mit lediglich punktuellen Mängelbeseitigungsmaßnahmen.

4. Eine Abnahmefiktion setzt nicht voraus, dass das Werk vollständig bis ins letzte Detail fertiggestellt ist; untergeordnete und für den Vertragszweck unwesentliche Restarbeiten stehen der Abnahmereife grundsätzlich nicht entgegen.

5. Verweigert der Besteller die Abnahme trotz der angegebenen Mangelbehauptung zu Unrecht, liegt ungeachtet der dadurch wirksam vereitelten Abnahmefiktion dennoch eine vertragliche Pflichtverletzung vor. Der Unternehmer wird dann so zu behandeln sein, als ob die Abnahme vom Besteller pflichtgemäß erklärt worden wäre.

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 IBR-Beitrag

Wohnraummiete

LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 - 63 S 49/25

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter das Regal nach Zugang der Kündigung unverzüglich beseitigt hat.

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Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2025 - 2-13 S 26/24

1. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Terrasse kann, wenn die Terrasse angesichts ihrer Größe und Gestaltung die Wohnung maßgeblich prägt, zu einem Entschädigungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG a.F. führen.*)

2. Ein langanhaltender Nutzungsentzug kann in Anwendung des neuen Rechts auch zu einem Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG führen.*)

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Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 31.07.2025 - 36 S 10061/23 WEG

1. Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt, ergeben sich die Pflicht und das Recht des Verwalters, im Passivprozess in Ausübung seines gesetzlichen Vertretungsrechts der Klage entgegenzutreten, aus seiner Organstellung. Seine sich aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG ergebende Befugnis zur Vertretung der Gemeinschaft umfasst alle Maßnahmen zur Verteidigung gegen die Klage und umfasst auch die Einlegung eines Rechtsmittels.*)

2. Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels zur Kostenverteilung aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird. Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich - lediglich - aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB.*)

3. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.*)

4. Bei der Umlage von Kosten nach Quadratmeterfläche in Fällen, in denen Wohnflächenangaben/Quadratmeter nicht nur im Aufteilungsplan, sondern in der Teilungserklärung selbst angegeben sind, sind diese und nicht die tatsächliche Fläche maßgebend, solange die Gemeinschaft keine anderen beschließt.*)

5. Es bedarf keines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darüber, ob die HeizkostenV angewendet wird. Sofern keine Ausnahme nach den §§ 2, 11 HeizkostenV greift, gelten deren Vorschriften unmittelbar im Verhältnis der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern und zu dem Verwalter. Die HeizkostenV gibt aber nur einen Rahmen vor, der durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden muss, und ist damit für eine unmittelbare Anwendung nicht geeignet. Die notwendigen Entscheidungen über die Verbrauchserfassung, die Kostenverteilung und gegebenenfalls (Neu-)Vermessung der Flächen haben die Eigentümer zu treffen.*)

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Online seit 28. Januar

Bauvertrag

OLG Koblenz, Urteil vom 19.09.2024 - 1 U 977/23

1. Der Unternehmer haftet für einen Werkmangel aufgrund seiner verschuldensunabhängigen Erfolgshaftung grundsätzlich unabhängig von der Mängelursache.

2. Der vom Unternehmer geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der Summe der vereinbarten Leistungen und Ausführungsart sowie den anerkannten Regeln der Technik, sondern - darüber hinaus - auch nach dem angestrebten Zweck und der Funktion des herzustellenden Werks.

3. Es spielt es für die Mängelhaftung des Unternehmers dem Grunde nach keine Rolle, aus wessen Verantwortungsbereich die Mängelursache herrührt. Dies gilt selbst bei Beiträgen durch Vorgaben des Bestellers.

4. Einen Fachunternehmer trifft auch gegenüber einem besonders fachkundigen Besteller eine Prüf- und (Bedenken-)Hinweispflicht, jedoch können Prüfumfang und -intensität eingeschränkt sein (hier verneint).

5. Vereinbaren die Parteien eines Werk- oder Bauvertrags (nachträglich), dass ein Sachverständiger die "Schadens- bzw. Mängelursache" feststellen soll, liegt darin eine Schiedsgutachtenvereinbarung.

6. Schiedsgutachten sind nur bei offenbarer Unrichtigkeit durch ein Gericht überprüfbar. Eine solche liegt erst vor, wenn sich einem sachkundigen und unbefangenen Beobachter offensichtliche Fehler der Leistungsbestimmung aufdrängen, wobei der Sach- und Streitstand zu Grunde zu legen ist, der dem Schiedsgutachter unterbreitet worden ist.

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Vergabe

VK Bund, Beschluss vom 16.01.2025 - VK 1-112/24

1. Soll nach den Vergabeunterlagen der gültige Eintrag in ein Präqualifizierungsverzeichnis für den entsprechenden Leistungsbereich als Eignungsnachweis dann ausreichend sei, "sofern im Präqualifikationsverzeichnis drei hinterlegte Referenzen in Art und Umfang mit der zu vergebenden Leistung vergleichbar sind", genügt die Eintragung als Eignungsnachweis nur im Falle der Vergleichbarkeit der hinterlegten Referenzen.

2. Die Forderung "vergleichbarer" Referenzen verstößt nicht gegen das Transparenzgebot.

3. Eine Nachforderung inhaltlich geeigneter Referenzen ist bei einem Bieter, der sich ausschließlich auf die im Präqualifikationsverzeichnis für ihn hinterlegten, unzureichenden Referenzen beruft, nicht statthaft.

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Wohnraummiete

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 209/24

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen müssen Vermieter und Bedarfsperson (Sohn, Tochter) einen konkreten Plan gefasst haben, dass die Bedarfsperson in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Das grundsätzliche Interesse der Bedarfsperson den Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen, reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Vermieter, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgendeinem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen.*)

2. Dem konkreten Nutzungswunsch steht nicht entgegen, dass der Sohn mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung auch noch nicht persönlich besichtigt hat.*)

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Gewerberaummiete

KG, Beschluss vom 07.04.2025 - 8 U 161/24

Wenn der Formular-Mietvertrag - gestellt durch den Mieter als Verwender - über eine Gewerbeimmobilie mit einer Grundlaufzeit von 10 Jahren sowie einem 6-maligen Optionsrecht des Mieters für je 3 Jahre eine Mietanpassung nur bei Ansteigen des VPI um mehr als 10%, allerdings dann begrenzt/gekappt auf 6,5% seit der letzten Mietanpassung vorsieht, fehlt es an einem angemessenen Mittel zur Wahrung des Äquivalenzverhältnisses.*)

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Prozessuales

OLG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2025 - 12 U 47/25

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen - ohne dass ein Direktanspruch bestünde - eine Feststellungsklage zulässig ist, mit welcher der geschädigte Dritte die Verpflichtung des Haftpflichtversicherers zur Gewährung von Deckungsschutz aus einer mit dem Schädiger bestehenden Haftpflichtversicherung geltend macht.*)

2. Ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO ist zu bejahen, wenn der Deckungsanspruch des Schädigers zu verjähren droht.*)

3. Die Verjährung des Deckungsanspruchs des Schädigers gegen seinen Haftpflichtversicherer beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Schädiger erstmals auf Schadensersatz in Anspruch genommen wurde.*)

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