Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 15.01.2026 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 16. Januar

Gewerberaummiete

LG Stuttgart, Urteil vom 26.06.2025 - 19 O 160/24

1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (sog. Sphärentheorie).

2. Der Begriff Aufwendungen umfasst alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken, mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen.

3. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.

4. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.

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Online seit 15. Januar

Bauvertrag

OLG Schleswig, Urteil vom 17.12.2025 - 12 U 35/25

1. Nach der gesetzlichen Definition in § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB setze ein Verbraucherbauvertrag voraus, dass es sich um einen Vertrag mit einem Verbraucher handele, durch den der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet werde. Es reiche nicht aus, einen Erfolg zu versprechen, der auf einen Teil des Baus eines neuen Gebäudes beschränkt sei (BGH, IBR 2023, 238).*)

2. Es liegt kein Verbraucherbauvertrag und damit auch keine Formunwirksamkeit gem. § 650i Abs. 2 BGB vor, wenn die Parteien beim Bau eines Wohnanbaus von Anfang an die Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation von der Leistungsverpflichtung des Bauunternehmers ausgenommen haben. Sind nämlich die nicht auszuführenden Arbeiten so bedeutsam, dass ohne ihre Beauftragung nicht mehr eine Herstellungsverpflichtung für das Gebäude angenommen werden kann, sind die Voraussetzungen von § 650i Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob bereits die Herausnahme eines der Gewerke dazu führt, dass keine Verpflichtung zur Herstellung eines neuen Gebäudes im Sinne von § 650i BGB besteht. Jedenfalls bei Herausnahme aller drei Gewerke ist dies der Fall, denn ein Gebäude ohne Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallation ist nicht bewohnbar.*)

3. Ein Verbraucherbauvertrag, für dessen Vorliegen der Kläger darlegungs- und beweisbelastet ist, liegt auch dann nicht vor, wenn bei Vertragsschluss lediglich ein (oder wenige) Gewerke vereinbart werden und im Laufe des Vertrags weitere dazu kommen, ggfs. bis hin zu einem Gesamtbauwerk. Auch bei einer solchen sukzessiven Beauftragung liegen die Voraussetzungen für einen Verbraucherbauvertrag nicht vor (vgl. BGH, IBR 2024, 69).*)

4. Liegt ein Verbraucherbauvertrag iSv 650i BGB vor und hat der Verstoß gegen die Einhaltung der Textform des § 650i Abs. 2 BGB die Nichtigkeit des Vertrages gem. § 125 BGB zur Folge, würde dies nach der (Hilfs-)Aufrechnung des Bauunternehmers mit einem Aufwendungsersatzanspruch gem. § 670 BGB oder einem Bereicherungsanspruch gem. §§ 684, 812ff. BGB letztlich nicht zu dem Ergebnis führen, dass der Bauherr die an den Bauunternehmer geleistete Vergütung zurückerhielte.*)

5. Ein Antrag des Bauherrn auf Feststellung, dass der Bauunternehmer verpflichtet sei, den Bauherrn von notwendigen Mängelbeseitigungskosten freizuhalten bzw. diese zu erstatten, kann - ggfs. unter Einschränkung in Bezug auf die vom Bauunternehmer geschuldeten Mängelbeseitigungsarbeiten - gem. § 637 Abs. 1 BGB begründet sein. Es ist nicht erforderlich, einen Anspruch auf Zahlung eines konkreten Mängelkostenvorschusses geltend zu machen (vgl. OLG Koblenz, IBR 2018, 545).*)

6. Wenn ein solcher Feststellungsantrag erst in der Berufungsinstanz gestellt wird, ist er unter den Voraussetzungen von § 533 Nr. 2 ZPO zulässig. Dabei beschränkt sich der in der Berufungsinstanz zugrunde zu legende Tatsachenstoff nicht auf das Tatsachenvorbringen, das für die Entscheidung des Gerichts erster Instanz erheblich war. Vielmehr gelangt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der gesamte in erster Instanz vorgetragene Tatsachenstoff in die Berufungsinstanz, auch wenn ihn das erstinstanzliche Gericht als unerheblich ansieht und es daher keine Feststellungen trifft (vgl. zuletzt BGH, IBR 2012, 1275 - nur online, zu einer erstmals in zweiter Instanz erhobenen Widerklage).*)

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Vergabe

LG Gießen, Urteil vom 12.01.2026 - 6 O 41/25

Bei der "Erstellung eines Vertragsentwurfs", der "Aufstellung von Eignungs- und Bewertungskriterien", der "Vorbereitung und Durchführung eines rechtssicheren Vergabeverfahrens", der "Sicherstellung einer rechtskonformen Durchführung der Vergabe", der "Beratung zu Verfahrensdesign und Verfahrensumsetzung nach UVgO, VgV und/oder GWB", der "Erstellung und Prüfung der Bewerbungsbedingungen als Bestandteil der Vergabeunterlagen und der Beantwortung von Bieterfragen", soweit dies eine rechtliche Prüfung im Einzelfall erfordert, handelt es sich um Rechtsdienstleistungen, die nicht lediglich (erlaubte) Nebenleistungen zur Haupttätigkeit eines "Vergabeberaters" als Beschaffungsdienstleister darstellen.

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Wohnraummiete

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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 IMR 2025, 274

Wohnungseigentum

LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 - 11 S 31/23

1. Ist in der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast, sondern auch die Erhaltungslast auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen worden, ist der GdWE die entsprechende Verwaltungskompetenz entzogen.

2. Wird die Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden) auf einzelne Eigentümer überwälzt, fehlt es für einen Beschluss über entsprechende Erhaltungsmaßnahmen an einer Beschlusskompetenz.

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Öffentliches Recht

LG Köln, Urteil vom 11.11.2024 - 15 O 2/23

Zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Grundstücks i.S.d. § 917 Abs. 1 BGB gehört ein Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

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 IMR 2025, 1036 (nur online)

Sachverständige

OLG Celle, Urteil vom 18.09.2025 - 11 U 97/23

Die Kosten eines im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachtens kann - etwa wegen Unbrauchbarkeit des Gutachtens - nur das erstinstanzliche Gericht niederschlagen, nicht das Berufungsgericht.*)

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 IBR-Beitrag