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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 12.01.2026 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2026, 0054

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 - 11 U 7/24

1. Ob in der lngebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller eine konkludente Abnahme liegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (hier verneint).

2. Zur üblichen, aber auch stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit einer Tiefgarage gehört jedenfalls bei hochwertigen Objekten, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Beschränkungen genutzt werden kann. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht geben hierfür die in der SBauVO NW vorgeschriebenen Maße Anhaltspunkte für die erforderliche Dimensionierung der Stellplätze und Fahrgassen.

3. Die in der SBauVO NW vorgeschriebene Mindestbreite der Fahrgasse ist über die gesamte Fahrgasse einzuhalten. In die Fahrgasse hineinragende Stützen, die zu einer Unterschreitung der Mindestbreite führen, begründen einen Mangel, da die Tiefgarage insoweit nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

4. Die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat.

5. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch.

6. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn die rückständige Kaufpreisforderung geringfügig ist. Dass ist jedenfalls bei einer Restkaufpreisforderung von unter 10% des Kaufpreises anzunehmen. Dabei sind etwaige Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen.

IBRRS 2025, 3296

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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IBRRS 2026, 0061

AG Wolfratshausen, Urteil vom 26.04.2024 - 1 C 577/23 WEG

Ein Beschluss, wonach die Installation fachgerecht und nach den allgemein "anerkannten Regeln der Technik" zu erfolgen hat, ist hinreichend bestimmt.

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IBRRS 2025, 1353

VG Stuttgart, Urteil vom 27.01.2025 - 6 K 4450/24

Eine mit einem Unkrautvlies abgedeckte und mit Schotter aufgeschüttete Gartenfläche ist auch dann keine Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 LBO-BW, wenn sie mit Pflanzen durchsetzt wird.*)

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IBRRS 2025, 3137

OLG Hamm, Beschluss vom 04.09.2025 - 25 W 10/25

1. Die gerichtliche Festsetzung dient gerade der exakten Bezifferung der dem Sachverständigen zustehenden Vergütung. Es darf es nicht dem Ermessen des Kostenbeamten überlassen bleiben, in welcher Höhe die Vergütung für welche Leistungen an den Sachverständigen ausgekehrt oder ggf. zurückgefordert werden muss.

2. Sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Sachverständigengutachtens sind kein Maßstab für die Vergütung der Tätigkeit des Sachverständigen; es kommt lediglich darauf an, dass diese Leistung überhaupt erbracht wurde, nicht etwa auch darauf, wie das Gericht oder die Parteien das Gutachten inhaltlich beurteilen. Der Vergütungsanspruch ist nur ausnahmsweise und nur insoweit zu versagen, als das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und deshalb im Prozess auch tatsächlich unberücksichtigt bleibt.

3. Ein vollständiger Vergütungsverlust für erbrachte (Teil-)Leistungen tritt nur dann ein, wenn das Gericht dem Sachverständigen zuvor eine Möglichkeit zur Nachbesserung eingeräumt hat, diese aber keinen Erfolg hatte. Zur Fristsetzung soll das Gericht gegenüber dem Sachverständigen die objektiv feststellbaren Mängel benennen und dem Sachverständigen unter Fristsetzung ermöglichen, diese zu beheben. Von einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kann nur dann abgesehen werden, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist.

4. Eine niedrigere Festsetzung der Vergütung als diejenige der angegriffenen Entscheidung kann im Beschwerdeverfahren aufgrund des Verschlechterungsverbotes (reformatio in peius) nicht erfolgen.

Online seit gestern

IBRRS 2026, 0059

OLG Bamberg, Urteil vom 19.02.2025 - 3 UKl 13/24

In einem vom Unternehmer vorformulierten Fertighausbauvertrag sind u.a. folgende Klauseln unwirksam:

1. "Mehrkosten, die aus öffentlich-rechtlichen Vorgaben oder behördlichen Auflagen resultieren (z. B. bei Schneelasten), trägt der Bauherr."

2. "Ändert sich [die MwSt in Höhe von derzeit 19%, die in den Preisen enthalten ist] während der Laufzeit des Vertrages, so erfolgt - nach Maßgabe der gesetzlichen Regelung - eine entsprechende Korrektur zum Zeitpunkt der Änderung des Umsatzsteuersatzes."

3. "Der in Ziffer 1.1. angegebene Gesamtpreis ist - vorbehaltlich Ziffer 1.5 oder einer anderen Änderung im vertragsgegenständlichen Hausvorschlag - für den Zeitraum von 14 Monaten ab Unterzeichnung des Bauvertrages ein Festpreis. [...] Werden die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt oder läuft die Festpreisbindung aus anderen von X. nicht zu vertretenden Gründen aus, ist X. berechtigt, den Gesamtpreis um jenen Prozentsatz anzupassen, um den sich der von dem statistischen Bundesamt ermittelte Baupreisindex Wohngebäude zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und dem Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks verändert hat."

4. "Der in Ziffer 1.1. angegebene Gesamtpreis ist - vorbehaltlich Ziffer 1.5 oder einer anderen Änderung im vertragsgegenständlichen Hausvorschlag - für den Zeitraum von 14 Monaten ab Unterzeichnung des Bauvertrages ein Festpreis. [...]"

5. "Der Termin für den Beginn der Bauleistungen vor Ort wird eingehalten, sofern der Bauherr die vertraglichen Liefervoraussetzungen gem. Ziffer 7.1 und 7.2 dieses Vertrages termingerecht erfüllt hat, wobei sich die dort genannten Vorlaufzeiten der einzelnen Mitwirkungspflichten um die Zeiten eines etwaigen Betriebsurlaubes von X. verlängern."

6. "[Der Zeitraum für die Dauer der Bauleistungen verlängert sich auch bei] Auflagen, die durch Behörden und/ oder sonstige Institutionen erteilt werden."

[...]

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IBRRS 2025, 3298

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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IBRRS 2025, 3273

AG Frankenthal, Urteil vom 28.03.2024 - 3a C 249/21

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also auf die von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Der Vermögensbericht als solcher ist überhaupt nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung über die von den Eigentümern zu zahlenden Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse, so dass eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und der Inhalt des Vermögensberichtes nicht zur Anfechtung des Beschlusses berechtigen.

3. Lehnt die Gemeinschaft die Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem ab, obwohl diese Arbeiten geltendem Recht widersprechen und dies aus einen (teureren) Vergleichsangebot ersichtlich ist, widerspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2025, 0714

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 W 63/24

1. Eine Zwischenverfügung, mit der dem Antragsteller die Vorlage einer Löschungsbewilligung aufgegeben wird, darf jedenfalls dann nicht ergehen, wenn aus dem Vorbringen des Antragstellers offenbar wird, dass eine solche Bewilligung nicht existiert.*)

2. Ob eine Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig ist, ist anhand der Grundbucheintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu beurteilen, deren Verbleib ggf. im Rahmen des Amtsverfahrens nach § 148 GBO i.V.m. den entsprechenden landesrechtlichen Verordnungen aufgeklärt werden muss. Eine Prüfung lediglich anhand einer vom Antragsteller vorgelegten Abschrift der Bezugsurkunde und der Erklärung, die darin in Bezug genommene Skizze sei nicht auffindbar, wäre nicht statthaft.*)

3. Verweist die Eintragungsbewilligung eines Geh- und Fahrrechts wegen des Ausübungsbereichs auf eine "beigefügte Skizze" und fehlt es mangels Beifügung an der wirksamen Bezugnahme, ist weiter zu prüfen, ob die wörtliche Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell beglaubigten Urkunde für sich genommen eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Ausübungsstelle ergibt.*)

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IBRRS 2025, 3305

OLG Schleswig, Urteil vom 29.10.2025 - 12 U 23/25

1. Klagen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen einzelne Miteigentümer.

2. Auch Nachbarrechte wie das Notwegerecht nach § 917 BGB fallen unter § 9a Abs. 2 WEG.

3. Auch schon vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Notwegrecht nur einheitlich geltend gemacht werden kann.

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Online seit 12. Januar

IBRRS 2026, 0019

OLG Köln, Urteil vom 05.11.2025 - 11 U 138/23

1. Der Architekt kann kein zusätzliches Honorar für zusätzliche Planungsvarianten verlangen, wenn diese wegen mangelhafter Leistungserbringung notwendig wurden (hier: unterlassenes Erfragen der Kostenvorstellungen des Auftraggebers).

2. Werden im Rahmen der Baugenehmigung für ein Gebäude auch Anforderungen an Außenanlagen gestellt, die bei der Planung des Gebäudes zu berücksichtigen sind (hier: Angaben zu Zufahrts- und Rettungswegen sowie notwendigen Stellplätzen), ist der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen der Freianlagenplanung zumindest konkludent vom Architektenvertrag erfasst sind.

3. Zur Zulässigkeit eines Grundurteils bei einer aus mehreren Positionen bestehenden Architekten-Honorarrechnung.*)

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IBRRS 2026, 0046

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 19.12.2025 - 1 ME 109/25

1. Ein Grundstück, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche außerhalb der festgesetzten Flächen liegt, ist nicht bebaubar. Diese Wirkung kann auch über das Baugebiet, in dem sich die Baugrenzen befinden, hinausreichen.*)

2. Es bleibt offen, ob sich diese Wirkung aus § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO oder aus § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB ergibt.*)

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IBRRS 2025, 3284

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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