Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 11.11.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt
Online seit gestern
IBRRS 2025, 2873
Bauvertrag
OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2025 - 9 U 47/24
1. Der Besteller hat nach Kündigung (hier: wegen unberechtigter Leistungsverweigerung) Anspruch auf Erstattung der durch die Ersatzvornahme entstandenen Mehrkosten der Fertigstellung. Dabei ist er so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn der ursprüngliche Unternehmer das Werk ordnungsgemäß hergestellt hätte. Dies umfasst auch die Beseitigung etwaiger vor Abnahme vorhandener Mängel.
2. Berücksichtigt das erstinstanzliche Gericht Vortrag aus einem innerhalb der Schriftsatzfrist eingegangenen nachgelassenen Schriftsatz nicht, weil der Schriftsatz erst nach Verkündung des angefochtenen Urteils vorgelegt worden war, liegt gleichwohl ein Gehörsverstoß vor, der zur Aufhebung des angefochtenen Urteils in der Berufung führen kann, wenn die Entscheidung darauf beruht.*)
3. Das Gericht erfüllt seine Hinweispflicht nach § 139 Abs. 1 ZPO regelmäßig nicht, wenn es lediglich allgemeine und pauschale Hinweise - z.B. auf fehlende Schlüssigkeit - erteilt. Es muss die Parteien auf fehlenden Sachvortrag, den es als entscheidungserheblich ansieht, unmissverständlich hinweisen, indem es den einzelnen Mangel konkret anspricht.*)
4. Ein Beweisangebot "Zeuge N.N. Mitarbeiter der Firma (Name)" ist wegen des begleitenden Hinweises auf den Arbeitgeber nicht von vornherein unbeachtlich.*)
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IBRRS 2025, 2900
Vergabe
VK Nordbayern, Beschluss vom 02.10.2025 - RMF-SG21-3194-10-31
1. Verlangt der öffentliche Auftraggeber eine aktuell gültige EfBV-Zertifizierung, beziehen sich die Anforderungen auf den für die Leistungserbringung vorgesehenen Betriebsstandort.
2. Der Bieter muss konkrete Gründe darlegen, die den Anschein widerlegen, dass sein Angebot nicht ungewöhnlich niedrig ist. Dazu muss er seine Kalkulation und deren Grundlagen erläutern. Die Erläuterungen des Bieters müssen umfassend, in sich schlüssig und nachvollziehbar sowie gegebenenfalls durch geeignete Nachweise objektiv überprüfbar sein. Verbleibende Ungewissheiten gehen zu seinen Lasten.
3. Ist das Angebot des Bieter unauskömmlich, besteht grundsätzlich keine Verpflichtung zu einer weiteren Prüfung, ob der Bieter mit der Preisgestaltung wettbewerskonforme Ziele verfolgt und den Auftrag ordnungsgemäß ausführen kann, wenn sich der Bieter auf die Auskömmlichkeit beruft.
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IBRRS 2025, 2845
Wohnraummiete
AG Wedding, Urteil vom 23.06.2025 - 18 C 4/25
1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrags ist unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
2. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Arbeiten zu erschweren.
3. Eine Erschwernis liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters erfasst.
4. Eine Duldungspflicht des Mieters schließt eine erhebliche Erschwerung nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde.
5. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.
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Online seit 11. November
IBRRS 2025, 2889Bauvertrag
OLG Köln, Urteil vom 08.11.2023 - 16 U 171/21
1. Auch wenn eine vom Auftragnehmer vorgelegte Schlussrechnung keine Bindungswirkung entfaltet und er nicht gehindert ist, nachträglich weitere Forderungen geltend zu machen, setzt eine solche Geltendmachung jedoch eine inhaltliche Abänderung und erneute Vorlage der Schlussrechnung voraus.
2. Der Auftraggeber muss einem Nachunternehmereinsatz nur zuzustimmen, wenn insoweit die berechtigten Belange des Auftragnehmers ausnahmsweise überwiegen. Das unvorhergesehene Nichtausreichen eigener personeller und sächlicher Mittel zur Erfüllung der vertraglichen Leistungspflichten unterfällt grundsätzlich dem eigenen wirtschaftlichen Risiko des Auftragnehmers.
3. Die Frist zur Wiederaufnahme der Leistungen im eigenen Betrieb muss so bemessen sein, dass sie für eine unverzügliche Inangriffnahme aller Vorbereitungsmaßnahmen des Auftraggebers und eine zügige Arbeitsaufnahme ausreichend ist. In der Regel genügen hierfür wenige Tage.
4. Wenn ein Auftraggeber nach Ablauf der unangemessen kurzen, aber noch vor Ablauf der angemessenen Frist die Kündigung ausspricht, ist diese grundsätzlich unwirksam. Das gilt nur ausnahmsweise dann nicht, wenn offensichtlich ist, dass die geschuldete Leistung auch bis zum Ablauf der angemessenen Frist nicht erbracht worden wäre (hier bejaht).
5. Verlangt der Auftraggeber nach einer Kündigung vom Auftragnehmer die Erstattung der Fertigstellungsmehrkosten, sind etwaige Mehrmengen bei der Ausführung durch den Drittunternehmer (hier) nach den ursprünglichen Vertragspreisen abzurechnen.
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IBRRS 2025, 2899
Vergabe
VK Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 07.04.2025 - 3 VK LSA 47-49/24
1. Die Antragsbefugnis fehlt, soweit der Antragsteller sich nur auf eine Absicht des Antragsgegners beruft, das Vergabeverfahren aufzuheben - insoweit ist weder ein Schaden bereits entstanden, noch droht ein solcher zu entstehen.*)
2. Für eine Rüge muss nach dem objektiven Empfängerhorizont dem betreffenden Vorbringen zweifelsfrei zu entnehmen sein, welcher Sachverhalt für vergaberechtswidrig gehalten und dass "Abhilfe" verlangt bzw. erwartet wird. Der Rügende muss eine ernsthafte, verbindliche und/oder konkrete vergaberechtliche "Beanstandung" zum Ausdruck bringen. Der Vergabestelle soll die Möglichkeit der Korrektur gegeben werden. Eine bloße Anmerkung oder die Äußerung einer Rechtsauffassung ist noch keine Rüge.*)
3. In den Fällen einer Präklusion aufgrund nicht erhobener Rüge ist auch das Vorbringen gegen einen Ausschluss wegen der nicht/nicht rechtzeitig gerügten Umstände ebenfalls präkludiert. Hier haben sich die vermeintlichen Vergaberechtsverstöße lediglich fortgesetzt.*)
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IBRRS 2025, 2904
Öffentliches Baurecht
OVG Niedersachsen, Beschluss vom 30.10.2025 - 1 ME 37/25
1. Dass ein Vorhaben, das sich nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise oder der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, zu seiner Legalisierung einer Bauleitplanung bedürfte, in der Nachbarn ihre Interessen einbringen könnten, begründet allein noch keinen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme.*)
2. Die Legalisierungswirkung der Baugenehmigung beschränkt sich grundsätzlich auf das zu errichtende Bauwerk als solches (Festhalten an Senatsbeschluss vom 10.10.2022, IBR 2022, 650). Die Genehmigungsbehörde mag befugt und in Extremfällen auch verpflichtet sein, bei Genehmigungserteilung bereits absehbar drohenden, dem Bauordnungsrecht unterfallenden Gefahren präventiv durch bauaufsichtliche Anordnungen zu begegnen, die dann als Auflagen mit der Baugenehmigung verbunden werden mögen. Ihr Fehlen macht die Baugenehmigung selbst aber nicht rechtswidrig.*)
3. Damit setzt auch die Schlusspunkttheorie für die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung nicht voraus, dass sonstige behördliche Zulassungsakte, die sich ausschließlich auf die Bauarbeiten beziehen, zum Erteilungszeitpunkt bereits vorliegen.*)
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